央行预警房价区域性暴涨风险 发出区域调控信号

　　7月31日，央行上海总部首次发布了《中国区域金融稳定报告(2007)》(以下简称《报告》)。《报告》在对2006年宏观调控后东部地区房价给予肯定态度后，以一贯温和的言辞指出，“部分省市地区开发投资速度依然偏高，房价波动加大及近期房价加速上涨，引起央行对房地产市场波动效应的关注。”

　　在被点名“指示”的几个省市中，福建、广东两省房地产投资大幅回升，拉动东部地区房地产投资增幅明显，较上年同期上升了5.01个百分点；由于自身地产投资增幅较大以及人民币升值压力预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。

　　值得注意的是，这是央行首次分区域进行房地产信贷风险的提示，也是央行自去年12月7日发布《2006年金融稳定报告》后，第二次对房价波动进行风险提示。因此，央行《报告》也被部分业内人士视作中央未来可能加码区域性信贷调控的信号。

　　区域暴涨风险

　　家住重庆大渡口的蔡炜，从1个月之前就辗转于重庆市区的各个楼盘购置婚房。在“艰苦”的看房、买房过程中，他也见证了重庆在获批“国家统筹城乡发展综合实验区”之后，两周内主城区商品住房均价上涨7.6%的“奇迹”。

　　“重庆房价有土地放量过大的原因，也有房价基础相对较低的因素。”重庆鲁能集团营销部经理龙启蒙表示，“重庆房价的问题在于区域自身的发展。”

　　重庆的案例并非典型。在2006年上半年公布的房价上涨指数中，山西、河南以及海南、重庆的房价上涨明显，广西北海的房价涨幅更是连续4个月位居全国第一。

　　这种区域性的上涨引起央行的关注。《报告》显示，2006年，我国东部、中部、西部和东北地区房地产投资分别增长17.61%、30.35%、31.26%和32.68%，总体增势仍较强劲。东北地区增幅较大，增速较上年同期提高了8.7个百分点。

　　单就具体省份而言，2006年安徽省、河南省的房地产开发投资增速分别达到38.7%和49.8%。2006年末，中部地区银行业房地产开发贷款余额1089.2亿元，同比增长50.9%，超过全国平均水平16.6个百分点。

　　“房地产市场的波动效应通过价格机制数倍放大传导到相关贷款的规模变化上，从而对银行信贷体系的稳定性构成一定影响。”《报告》称。

　　除此之外，股市和楼市的协同效应也在加剧风险。“股市在经历了3500～4400点波动的区间，先前炒楼的资金开始从股市回流楼市，增加了不良房贷发生的可能。”上海浦东发展银行某高层表示。

　　据上海银监局统计，截至6月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79%，比年初上升了0.61个百分点，其中接近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。

　　区域调控信号

　　房地产金融体系单一化的桎梏是央行的担忧来源，目前房地产商70%的资金来源仍然为商业银行。

　　“如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系。”《报告》阐释了风险所在。

　　除了警示区域房地产金融问题之外，大型房地产开发企业资金链的安全问题也在此次《报告》关注之列：“应关注房地产开发企业的资金链风险；多方位加强风险监测和评估，监测对象包括：房地产市场变化，银行信贷资金流向股市、民间借贷和房地产市场，金融控股公司和交叉性金融工具发展。”

　　中国农业银行信贷部相关人士表示：“从此之后，商业银行对大的房地产公司的循环授信业务将会更加谨慎。”

　　“与以往不同，这次央行对房地产金融的风险具体到各个区域和风险可能存在的环节中，对房地产金融风险的防范渗透得更为精细。”浦发银行某高层表示，如果下一步加强对房地产信贷调控，区域针对性将很可能是重要着力点之一。

　　比如，央行《报告》还重点指出了上海市这一区域性的房地产金融的潜在风险。

　　央行《报告》认为，受住宅市场调控影响，上海的房地产开发商尝试多元化经营，投资重点转向商铺等商业用房领域，从而导致了商业地产项目中的金融风险的积聚。

　　央行统计数据显示，2006年上海商铺供应量已达人均近2平方米，较香港高出0.8平方米，过剩迹象较明显，加上后续供应量庞大等因素，未来上海商铺发展可能进入较长的调整期。

　　因此，央行建议，当前需密切关注商业用房贷款的发展态势，有效防控信贷风险。

　　“这可视为央行针对具体区域的具体情况进行信贷调控的信号。”一位长期研究宏观调控政策的业内人士表示。 (张媛媛) (来源：中国房地产报)