物权法实施在即 房产开发商违规操作将“出局”

　　《物权法》实施在即 房产开发商违规操作将"出局"

　　8月11日，在市建设局、房地产开发投资企业协会等主办的《物权法》学习研讨会上，《物权法》起草人之一、烟台大学副校长、法学教授房绍坤及山东鑫士铭律师事务所主任刘学信、律师闫凌宇，以案释法，为全市200多家房企老总详细解读了《物权法》背景下的房地产企业运作规则。

　　预告登记后

　　“一房二卖”无效

　　随着房价的不断上涨，房产开发企业“一房二卖”的现象时有发生。由于在商品房或二手房买卖中，签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，这就给不良房产商或原房主“一房二卖”提供了机会。

　　2004年，在外企工作的杜峰看中某房产公司正在开发的一套二居室住房，当时的售价为3000元/平米。杜峰与开发商签订了购房合同，并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，同时约定一年之内办理所有权证书。在签订合同之后不久，杜峰因公需要出国一年，他将钥匙交给该房产公司下属的物业处保管。3月份以后，楼价大涨，商品房供不应求。于是在3月5日，该房产公司售楼人员便以公司名义将这套房屋卖给了另一业主。

　　2005年5月，杜峰回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，手持购房合同要求该业主腾退房屋，遭到拒绝。随后杜峰找到房产公司交涉，该房产公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，并表示愿意按照合同约定返还杜峰的全部购房款及利息，但拒绝返还房屋。

　　【相关法条】

　　《物权法》第一章第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　【专家解读】

　　刘学信：“一房二卖或多卖的纠纷在《物权法》颁布实施前，买受人只能要求房产商或原房主承担违约责任并赔偿损失。以上案例中，由于房屋价格大幅上涨而房主的大量资金又被占用，损失就更为惨重。原本30万的房子现在要花上50万，但房主这20万元的损失却得不到赔偿。”

　　“在《物权法》实施后，购房者只要与开发商或原房主签订了房屋买卖合同，即可向登记机构申请‘预告登记’，以保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，如果开发商再将房屋转卖，按照《物权法》规定，这种转卖不会受法律保护。”

　　强制拆迁

　　不可有商业目的

　　随着城市管理办法等的日渐完善，近年来强制拆迁、野蛮拆迁的现象得到遏制，但《物权法》明确规定保护私人合法财产，在法律中还是第一次。

　　强制拆迁最经典的案例当数“史上最牛钉子户”。2004年10月，重庆两家房地产公司对九龙坡区杨家坪鹤兴路片区启动拆迁工程，到2006年9月，其他拆迁户都接受了安置方案，只有17号一家坚决不搬，其他户被拆迁完后，户主杨武夫妇的小楼成了“孤岛”，被称为“史上最牛钉子户”。九龙坡区房地产管理局向法院申请先予执行杨武房屋强制拆迁，最后在法院主持下，经过多方反复谈判协商，拆迁人基本上满足了杨武夫妇的要求……

　　【相关法条】

　　《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利；第四十二条规定，为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　【专家解读】

　　房绍坤：“这是一个保护私人产权的鲜活案例。拆迁中的钉子户在全国各地都普遍存在，这反映出我国目前在征地拆迁工作中还存在着很多问题，从而导致了开发商与拆迁户之间的尖锐矛盾。”

　　“上述案例中，杨武夫妇与拆迁人开发商之间的争斗，其实就是不动产所有人与非所有人之间针对不动产的处分权的战争。《物权法》实施后，只有为公共利益需要可以依法征收个人的房屋及不动产。为了商业利益，开发商不能强制拆迁，只能通过与被拆迁对象谈判协商的办法来达成一致，国家政府也不能强制户主转让房屋所有权。”

　　开发商不得

　　侵占公共权益

　　当前很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，将小区内的绿地以一定价格单独出售给小区以外的人或者小区内的某个业主。但是，这些小区绿地等公用部分的所有权是属于全体业主，而不归属于开发商的，是属于一种共享利益。

　　某小区建成于20世纪90年代初，当时的地下停车场设计为自行车库，并没有规划汽车停车位。而随着人们生活水平的提高，小区内的汽车越来越多了，2005年，开发商将小区内较宽阔的道路两旁划出停车位，并且向车主收取月租费。有车主认为，占用的是小区公共部分，开发商不应收取停车费；而开发商则称划出停车位规范了小区停车，付出了管理成本。

　　【相关法条】

　　《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。此外，小区绿地也属全体业主所有，但属市政绿地的除外。

　　【专家解读】

　　闫凌宇：“开发商划出的停车位原本属于小区的道路，因此在小区规划中，这些停车位本不存在，而是占用了路面。由于小区路面进入了业主的公摊面积，其归全体业主所有。在上述案例中，该小区的开发商没有处置权，不能出租或出售车位。但由于车主占用了小区公共面积，并且开发商付出了管理成本，因此车主应当向全体业主付费，并向开发商支付管理费。也就是说，开发商向车主收取的费用扣除管理费之外的，都应划入全体业主公有账户。”

　　物业用房

　　属全体业主所有

　　如今，许多小区的物业服务用房，基本都作为物业管理人员和业主委员会的办公室，不过其中也有一些同时用做社区小卖部或游乐室。长久以来，物业服务用房的归属问题引发了不少争议。

　　某小区虽然成功更换了物业公司，但是新物业进驻时才发现没有物业服务用房。因为开发商持有物业用房的产权证，并将物业用房出售给另一公司，虽然建设部门后来撤销了物业服务用房产权证，但“产权人”称物业服务用房没有进入公摊面积，房屋仍归其所有，拒绝向物业公司移交物业服务用房。

　　【相关法条】

　　《物权法》第七十三条明确规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　【专家解读】

　　房绍坤：“无论物业服务用房是否进入了公摊面积，都必须属于全体业主所有，开发商无权处分。因此，开发商在规划设计住宅小区时，就必须按照规定设计足量的物业服务用房，进入公摊面积，归全体业主所有。开发商不要误以为物业服务用房不进入公摊面积，就可以获得产权，进行销售或出租等处置。”

　　楼盘建设应

　　尊重业主“采光权”

　　近年来，随着城市建设速度的不断加快，土地价格一路飙升。为了追求利润最大化，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼楼层过高，密度过大；加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些人私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使得“采光权”侵害索赔案件屡屡发生，这也暴露了我国“阳光政策”的空白。

　　市民刘辉购买了一套位于一楼的商品房，刚入住时他站在厨房里就可以看到街边的树木等，而且客厅和卧室的光线都非常好。但不久，某开发商在街边修建了2~3层高的商铺，不仅占用了小区部分绿化带和公共通道，还遮挡了刘辉及邻居家的光线。开发商曾希望通过赔偿来解决，但刘辉等人没有答应，他们希望通过起诉拆除部分商铺，归还自己的“采光权”。

　　【相关法条】

　　《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　【专家解读】

　　刘学信： “住宅阳光权，是一种新型的私人权利，这些权利满足的是人们对于采光等方面的精神需求，此次《物权法》对居民的通风、采光和日照进行了明确保护。也就是说，新开发的楼盘商铺应以不妨碍业主的住宅阳光权为建设的先期条件。”

　　本报记者 夏丹 通讯员 刘少飞 报道

　　焦点快评

　　守法是房企的"生存之道"

　　此次《物权法》学习研讨会上，法学专家为我市房产企业带来了一个新理念：房地产业是一个高法律风险行业，而房地产业的高法律风险源于它的强势地位。

　　在一个长期强势的行业中，往往存在着法律规则被弱化的现象。从目前状况来看，由于住房的供应已经商品化，国家城市化的进程也将进一步深入，在一定时期内，商品房市场仍然会是卖方市场。房地产开发企业作为房地产开发项目的组织和实施单位，其在项目开发过程中处于核心地位、龙头地位，有权选择签约单位，有权决定签约价格、履约期限等事关商品房开发、建设、买卖的重要事项。这就决定了房地产开发企业在一定阶段、一定环节占有了优势地位。

　　但优势并不是持久不变的。近年来，政府为调控过热的房地产市场出台了一系列政策，从前两年的“国八条”、“国六条”，到今年6月建设部关于购买新建商品房的风险提示，上个月济南又拆除了接近10万平方米的“野楼盘”……这些连续的政策表明，企业的房产开发行为将被越来越严密的法规梳洗，以往的“乡产权”、“小产权”等开发行为都不符合法律规定，不再受法律保护。

　　房产大鳄潘石屹说过，“圈地是有巨大法律风险的”。房产企业法律上的高风险，源于法律规则在“强势”开发商的眼里被藐视。针对当前楼市，有关专家指出，政府还可能出台一些新措施，譬如与《物权法》配套的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施等，这也将使房地产市场面临着一次全新的“洗牌”。

　　大浪淘沙。在房地产业高法律风险时期，房地产企业必须给自己重新找准位置。与其他行业一样，房产企业的运行需要遵守“规则”。不然，在履约和权益维护等方面游离“规则”的远近，或许会决定他们谢幕的次序。