汤臣一品再遇“政策门” 房产新政貌似量身定做

　　■部分高档楼盘业主考虑降价出售■二手房中介首现大面积"零签约"

　　公积金贷款新政尚在研究

　　有人认为，房贷新政策公布后，一些拥有多套房产的购房者虽无法获得足额商业贷款，却能顺利获得公积金贷款。

昨天，上海市公积金管理中心有关负责人对记者表示，由于贷款利率较低，通常公积金贷款是市民在购房时的首选方式。随着银行提高第二套房的贷款利率，公积金贷款必然更受购房者青睐，公积金贷款在上海楼市中所占的“分量”有可能变得更重要。

　　银行业已经调高了第二套房的贷款利率和首付额度，第二套房的公积金贷款利率和商业贷款利率之间的差距被进一步拉大。公积金贷款是否也将区别对待多套房的购房者？上海市公积金管理中心有关负责人表示，目前该中心正在加紧研究相关政策，但暂时不方便透露具体信息。

　　[晨报算账]

　　贷款90万元月供骤增逾千元

　　刘先生和女朋友准备年内结婚，《通知》发布前，他们已签下闵行七宝一套价值150万元的次新房。两人虽然尚未领结婚证，但之前各自的名下都有一套房产，且贷款均未还清。按《通知》精神，这次购置的婚房将肯定被列入第二套贷款购房。

　　新政前，刘先生的房屋能从银行申请3成首付及基准利率下浮15%的优惠，按最新利率表，以等额本息法还款20年的话，首付45万元，贷款105万元，执行利率为7.83%下浮15%，即6.6555%，月还款额约7924.94元。

　　新政后，刘先生的房屋最多能从银行申请4成首付及基准利率上浮10%，同样以等额本息法还款20年计，首付60万元，贷款90万元，执行利率为8.613%，月还款额约7874.9元。

　　假设在新政前，刘先生按4成首付贷款购房，其他条件不变，则月还款额仅6792.8元。相比之下，“新政”令其90万元的贷款，月供增加了近1100元。这比此前央行数度加息造成的影响都要大。

　　[相关新闻]

　　"第二套房"界定存悬疑"特例"

　　虽然《通知》已给“第二套房”圈定了大方向，但是，具体生活中的各种“特例”却真实存在：

　　一、异地购房。案例：小张在天津已拥有一套贷款住房，现在，他又打算在上海申请贷款购房。银行：不排除沪上银行通过征信系统查不到相关记录的可能。异地购房是否算“第二套房”则有待“细则”明确。

　　二、公积金贷款。案例：林小姐所购的第一套住房为纯公积金贷款（还贷中），她计划再申请商业贷款购房。银行：这需要公积金中心及银行共同明确。

　　三、权属复杂的房产。案例：李先生（无房）打算和女朋友共同购置一套住房，但此前他女朋友和父母一起已经贷款购置了一套商品房，且房产证上写有他女朋友的名字。银行：李先生和其女朋友所购房产如只写李先生一人的名字，则属于“首套房”；房产证共同署名的情况需要“细则”明确。

　　四、改善型自住购房。案例：刘先生与太太已贷款购置一套房屋（还贷中），今年计划再贷款购置一套面积更大的新房。银行：如果刘先生与太太先将原有房产卖掉并结清贷款，银行一般视新房为“首套房”；否则，银行将视其为“第二套房”。

　　婚房被列入“第二套”，有人选择推迟婚期

　　■购房者：用足公积金购房

　　陈先生已拥有了一套和父母同住的住房，正打算购买第二套房屋用于结婚。陈先生的前一套住房并没有使用公积金，由于新的房贷政策规定，购买第二套房产时，贷款利率和贷款额度都将提高，到目前为止，公积金贷款还没有类似的规定。因此陈先生打算利用公积金购买第二套房产，以获得相对较低的房贷利率，降低购房成本。

　　刘先生也是为了结婚而购房。两年前，刘先生已经和父母购买了一套自住房，这次的购房计划正好遭遇房贷新政策。刘先生对记者透露，现在买房，自己不但要多交首付款导致炒股资金减少，还要面临高额的贷款利率，每个月肯定要多付1000多元的房贷。他已与女朋友商量好，决定推迟原定的婚期，然后，以没有房产的何小姐名义购买婚房，等到房屋买好以后再结婚。

　　不少客户推迟支付意向金

　　“新政”发布首日即在上海二手房市场上显现威力。昨天，中原地产、信义房产、汉宇地产的80%以上的门店都遭遇无人签约的尴尬局面。信义房产40家门店昨天仅有3笔意向签约，比平时陡减一半。自今年楼市回暖以来，这是上海二手房市场首度出现中介大面积同时遭遇“零签约”。

　　“新的贷款政策出来后，上海二手房市场有可能出现违约高峰。”昨天，中原地产的相关分析人士对记者表示。

　　昨天上午，听闻“新政”后，很多客户改变了当天支付意向金的计划。张先生原计划购买世茂滨江花园一套130平方米、总价300万元的二手房，并且计划贷足7成。由于张先生已经拥有一套住房，根据新政规定，他很难获得足够的房贷资金。昨天上午，他向中介公司汉宇地产表示，希望能够推迟支付意向金的时间，以便详细了解房贷新政策。

　　■业主：

　　开始考虑“降价卖房”

　　昨天上午，美联物业东方曼哈顿分行接到业主白小姐的降价电话。白小姐拥有一套东方曼哈顿的三房，面积211平方米，原本挂牌770万元，由于看好后市，她捂盘惜售已涨了30万元。提升第二套房首付款的消息公布后，白小姐致电分行表示，愿以原价740万元成交。

　　随着房贷新政的出台，热衷于不断提价的业主也开始冷静面对“要不要卖房”的现实问题。美联物业东方曼哈顿分行的负责人表示，受第二套住宅首付款提升消息影响，徐汇区众多高档楼盘业主的心理受到较大冲击，部分此前捂盘惜售的业主，昨天纷纷致电该分行要求重新挂牌。由于高档楼盘标价普遍较高，一套200平方米左右的房源总价近800万元，虽然只是提高一成首付，但是整体涉及的资金也不在少数。由此，部分高标房源的业主担心购房者受此影响，表示愿意作出退让。

　　■开发商：“汤臣一品”再遇“政策门”

　　央行本次调控新政中有一条：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。业内人士认为，这一条政策似乎是为天价楼盘“汤臣一品”量身定制的。

　　众所周知，“汤臣一品”自2005年10月开盘以来，绝大多数房源还处于空置状态（到目前为止只卖出3套），离新政“空置3年”的期限还有一年；如果一年后该项目仍然空置，则必然面临银行的巨额“追债”。

　　一位房地产业内人士向记者介绍，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”这条措施，以前曾出现在银监会内部的“指导意见”中，但这次在全行业的规范性文件中明确提出是有所指的。据了解，因为考虑到市场风险以及现金流情况，目前市场上几乎没有在房产商手中空置3年的商品房。

　　作者： □晨报记者李强 林劲榆 刘畅 李欣欣

　　市场急待"第二套房"细则出炉

　　■银行"细则"难产，新申请贷款受理暂停■已放贷的"第二套房"应不受牵连

　　□记者李强

　　晨报讯 如何界定“第二套房”，成为央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后各方关注的焦点。昨天，多家商业银行抱怨“第二套房”定义过于粗线条，许多贷款购房的“特例”尚待明确。截至发稿时，沪上尚无一家银行发布“细则”。新申请贷款的受理，可能要等“细则”出来后才能恢复。

　　按《通知》定义，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。对此，一位监管机构的官员解读为，只要当事人已利用贷款购房，无论贷款是否结清，如再想贷款购买其他房产，一律视为第二套（含）以上住房。

　　但在多数银行看来，如果原有购房贷款结清，那么再申请的贷款购房应视为“首套房”。此外，如市民原来的住房为一次性购得并无贷款，则无论其名下已有几套住房，其向银行申请贷款购房仍视为“首套房”。

　　招商银行个人银行部总经理刘建军表示，“第二套房”的界定仍有一些不够明确的地方，目前正在向监管部门请示，之后该行才会出台“细则”。

　　银监会办公厅新闻信息处相关人士昨表示，并未听说监管部门还要发布执行“细则”。这似乎意味着，界定“第二套房”的自主权仍掌握在银行手中。此前，银行界定“第二套房”，一般倾向于“背有按揭的第二套房”。

　　昨天，许多市民还提出疑问：对于正在还贷的“第二套房”，银行会不会在明年元旦后统一上调利率标准呢？对此，负责银行法务的人士表示，已经放贷的“第二套房”应该不会受到新政策的牵连。新闻晨报