本报讯(记者／张睿)《广州市限价商品住宅销售管理办法》(试行)的征求意见稿(以下简称《办法》)今日起公示。《办法》规定：限价房的销售对象是具有广州户籍、达到晚婚年龄的首次置业者(包括个人和家庭)；限价房的销售要经过购买预登记、预登记审核、网上审查、公示等环节，并通过摇珠确认；限价房5年内不得出租和转让，5年后转让须全额补交政府优惠的土地出让金。
《办法》适用于广州市十区范围内的限价房，不包括增城和从化两市。
广州市国土房管局新闻发言人表示，从2006年8月开始，广州市采取“双限双竞”方法公开出让居住用地9宗，用地面积95.6万平方米，规划建筑面积205.8万平方米。但由于当时国家政策还较为抽象，故上述9宗限价商品住宅用地的销售对象未能明确，目前，上述9宗用地中有部分项目已将竣工，销售对象亟待明确。
为了贯彻落实2006年6月国务院印发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发200637号，下称37号文)，广州市从昨日起开始公示《办法》，其中对限价商品住宅的概念、意义、销售对象、销售价格、销售程序等进行了规定。
据悉，2006年已“双限双竞”公开出让的商品住宅的销售，按照本《办法》的相关规定办理，但最高销售限价仍执行出让时确定的价格。之前传出将在“十一”开售的保利西子湾，由于政策还未明确，加上预售证还未领取，将会有所推迟。
《办法》公示时间为2007年9月30日至2007年10月15日。意见和建议可通过信函、电子邮件、传真方式反馈。通讯地址：广州市豪贤路193号广州市国土房管局市场管理处。邮编：510030电子邮箱：sjsx@laho.gov.cn 传真：020—83331307电话：020—83338622
《办法》摘要及解读
销售对象
《办法》规定，购买限价房应当同时符合以下条件：广州市户籍人口；本人(已婚的含配偶和子女)在广州市没有自有产权住房(已办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的视为已有住房)；男性年满25周岁，女性年满23周岁。
而符合条件的已婚购房者以夫妻双方名义或家庭名义申请购买的，可以优先购买限价房；部分限价房项目可优先提供给城市建设和改造被拆迁安置家庭购买。
解读
广州市国土房管局新闻发言人指出，首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。优先解决此类人群的住房问题，不仅有利于社会稳定，而且有利于抑制投机性需求，平抑房价的过快增长。
关于将销售对象确定为户籍人口，《办法》主要基于以下考虑：第一，根据国家关于住房问题的相关政策，地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。第二，由于我国信用体系建设滞后的原因，准确审核外来人口的收入、资产、拥有住房等个人情况较为困难，监管成本也较高，审核和处理稍有不当，可能导致更大的不公平。第三，限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反映和供求之间的关系，销售对象范围一下子开得过大，可能难以形成有效供应与保障。基于上述考虑，《办法》将销售对象确定为广州户籍人口，同时，也规定可根据实际情况调整销售对象的范围。
销售对象没有划分收入界限和家庭资产界限，主要考虑四点：第一，限价房的套型建设面积不得超过90平方米，为自住型住房的标准，不符合改善型住房的要求，因此，富裕家庭购买此类住房用于改善住房条件的可能性不大。第二，限价房五年内不得转让、且转让时须补交差价，因此，富裕家庭以子女名义购买此类住房用于投资的冲动将得到抑制。第三，根据测算，能购买得起限价房的家庭，年收入至少在7万元以上，高于目前广州市申购经济适用住房家庭的收入界限(约6万元)，不仅实现了限价房与经济适用住房的有效衔接，也基本保证了限价房供应给中产阶层的定位。第四，如采用划分收入界限的做法，政府需核实的事项较多；而当前的诚信体制和税收体制尚不健全，难以准确、全面、及时核实收入和家庭资产等信息。
而关于优先购买权，该发言人解释道，通常情况下，已婚无房家庭解决住房问题比单身人群更为迫切，同时，已婚购房者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的，因此，《办法》给予已婚家庭以夫妻双方名义购房者以优先购买权。
销售价格
《办法》规定，限价房的最高销售价格，原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70％的标准制定。
解读
广州市国土房管局新闻发言人表示：《办法》将限价房销售价格原则上定于出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格70％的标准，主要考虑有三点：一是根据测算，按照70％的价格标准(约为6000元／平方米)，有能力购买的家庭年收入在7万—15万元之间，基本符合广州市中等收入家庭的标准；二是借鉴了香港居屋政策的定价标准；第三，与经济适用住房价格(约3000—4000元／平方米)相区别，体现分类、分层调控的理念。
此外，限制价格是楼盘的最高销售限价，具体销售价格由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定。
销售程序
《办法》规定：开发建设单位在销售限价房前，应当制定包括楼盘销售价格明细表、销售各环节的时间安排等在内的销售方案。《商品房预售许可证》经批准后，销售方案应当与《商品房预售许可证》一起对社会公示。限价房的预售应当纳入广州市房屋管理系统，并对限价房设置“销售限价”、“销售对象”等特别审查环节。
具体的销售程序包括五大步骤：
一是进行购买预登记。开发商须在取得预售许可证后10日内，受理购买预登记。受理购买预登记的时间不得少于30日。预登记申请人应提供符合购买条件的证明文件，享有优先购买权的购房者还应该提供符合优先购买条件的证明文件。预登记期间，开发建设单位不得向预登记者收取任何费用。
二是公开摇珠确定审核和购买顺序。预登记截止日，开发商将所有预登记者分优先购房者、其他购房者两类，以公开摇珠的方式分别在两类预登记者中确定购买资格。
三是确认购房者名单。开发商将预登记申请信息通过广州市房屋管理系统提交市国土房管局审核。市国土房管局在10个工作日内，按照摇珠确定的顺序依次审核预登记者购房资格；并按照可售住房套数的两倍提供合格购房者的名单(分为优先购房者和其他购房者两类)。
四是预登记公示。市国土房管局将审查合格的预登记者通过市国土房管局公众网站向社会公示，公示期不得少于10日。公示期满无异议或异议经审查不成立的预登记申请为有效预登记申请。
五是签订购房合同。市国土房管局向开发商送返有效预登记者名单。开发商按照销售方案，根据市国土房管局反馈的有效预登记名单，遵循先优先购房者后其他购房者的原则，以摇珠方式确定购房顺序。之后开发商与购房者按照市国土房管局制定的合同示范文本，签订《限价房买卖合同》。
户型限制
《办法》规定：限价房套型建筑面积不得超过90平方米。
解读
限价商品住宅(以下简称限价房)应满足居民自住型需求为导向，根据37号文精神，该类限价房的套型建设面积不得超过90平方米。户型限制符合广州市人多地少的实际情况，可引导市民摒弃贪大求阔的消费习惯，建立经济、适用、节约的理性住房消费理念。
上市限制
《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起五年内不得出租和转让。
五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。限价房补交土地出让金的标准为：出租或转让时基准地价低于公开出让时成交楼面地价的，按照公开出让时成交楼面地价的30％补交；出租或转让时基准地价高于成交楼面地价的，按照基准地价的30％补交。
相关限制性内容应当在限价房权属证中注记。
解读
广州市国土房管局新闻发言人表示，购买了限价房的业主，享受了政府住房优惠政策，为防止购房业主利用限价房谋取利益，同时考虑到经济适用住房和限价房内在本质的相似性，《办法》规定按照广州市经济适用住房的规定限制限价房的上市交易等行为。
剩余房源处理
《办法》规定：《商品房预售许可证》批准两年后仍有剩余限价房的，广州市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。
市住宅建设办公室放弃优先购买权的，开发建设单位可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，经审核同意，并就剩余面积补交土地出让金后，可以自行处置商品住宅。
补交土地出让金的标准为：若申请时基准地价低于成交楼面地价的，按照该地块公开出让时成交楼面地价30％的标准补交；若申请时基准地价高于成交楼面地价的，按照基准地价30％的标准补交。
解读
广州市国土房管局发言人说，按照目前供不应求的市场情况，也许并不会出现有剩余房源的现象。但为避免资源闲置，仍明确规定开发企业公开销售两年后仍有剩余住宅的，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发企业申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置商品住宅。同时，规定开发建设单位应全额补缴政府的地价让利，从利益上斩断开发建设单位捂盘惜售的动机。
抵押限制
《办法》规定：限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押。
解读
广州市国土房管局表示，为防止开发企业利用限价房用地和在建工程进行融资，而导致土地不能及时开发和向市场供应住宅，故要求开发企业不得进行限价房用地和在建工程抵押。
处罚办法
《办法》规定：采取欺骗手段购买限价房的购房者，广州市国土房管局应当取消其购买资格，并按《限价房买卖合同》中合同无效条款的有关约定处理。涉嫌诈骗的，移交司法机关处理。
开发建设单位违反本办法规定进行销售的，市国土房管局应当立即责令开发建设单位进行整改，并根据国有土地使用权出让合同的约定处理和相关法律法规处罚。
名词解释
限价商品房是为缓解中等或中等偏上收入家庭的购房压力，在经济适用房和商品房两个层次之间构建的一档住房供应和消费层次。主要目的是采取适度调控的措施，解决中等收入家庭的自住型住房需求。
图：
福建省首例限价房开发之初定位于面向中低收入家庭的社会保障性住房，但尚未开盘，限价房已变味，蜕变为少数“关系户”的谋利工具。但愿广州限价房不要重蹈覆辙。 新华社发
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