中介卷款风波余音不绝 二手房买卖“三大纪律”

　　近来，深圳某地产中介卷款风波余音不绝。在手续较为复杂的二手房买卖中，如何保障合法权益不受侵害？近日，深圳知名中介世联行房地产经纪公司发布报告，总结出二手房买卖交易的“三大纪律”，为市民提供相关帮助。

　　签订合同需谨慎

　　二手房购买流程相对复杂，交易进程也较长，而买卖双方以及经纪方的权利义务关系都体现在一纸买卖合同之中，所以买卖合同的填写和签订前后的把握和审查就显得很重要。专家介绍，一般在一份买卖合同中，买卖双方最应关注的焦点是：物业交易过程中买方、卖方、经纪公司各自的权利义务。例如，定金的交付时间、交付方式；买方的付款方式、卖方的赎楼时间、买方的按揭申请时间、双方办理产权转移登记的时间和买卖双方物业交接的时间、经纪公司在整个交易过程中应尽的义务和所能提供的服务以及各方的违约责任等，惟有约定清楚的合同对交易的顺利履行和买卖双方的合法权益才具有保障作用。若是由买卖双方自行交付款项、交易当事人自行支付交易资金的，应当在订立合同付款协议时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式和交付时间等。

　　如果交易过程出现问题，应首先判断，问题是出在中介公司还是合同相对方。如果是中介公司的责任，应选择向房地产经纪公司的监管机构房协或国土部门反映，由其解决；如果问题出在合同的相对方，则需要寻找专业律师寻求法律途径，尽早有效解决问题。

　　资金监管要留意

　　除了谨慎签订合同外，为保证交易过程中的资金安全，还应留意以下几个方面：

　　款项的支付上应区分资金的交付时间和金额，选择有效的付款和监管方式，购房款包括定金、首期款、银行按揭款或买方一次性付款的房款，因定金的交付时间和方式比较灵活、转付的方式也较灵活，那么小额定金建议买方直接交付卖方，而对于大额首期款或一次性付款的房款，首先建议买卖双方选择银行监管或产权交易中心专用账户监管，如选择经纪公司作监管则一定要选择可信度高、操作规范的品牌房地产经纪公司，由其存入专门用于监管资金的资金结算账户；通过房产中介机构和房地产交易中心划转交易结算资金的，交易资金的存储和划转一定要通过客户交易结算资金专用存款账户进行，不能通过其他银行结算账户代收代付交易资金。

　　另外，在交割各项钱款的同时，还要注意无论是支付房产中介费用、定金或房款，支付方都应要求对方写下收据，以确保自身利益。

　　选择中介有窍门

　　房地产经纪业所具有的促进交易的功能是值得肯定的，通常情况下，中介专职人员的专业知识及信息通道令房屋交易更为便捷。在众多的房地产经纪公司中，顾客如何找到一家可以托付而适合的公司呢？

　　客户需要从综合渠道多方面地去了解中介公司，如这个公司的背景和实力、在深圳运作的历史、中介人员的工作表现等。另外品牌与公司形象也是选择房屋中介公司需考虑的重要因素。这类公司应有正统经营的理念与企业文化，诚信经营，注重顾客与公司的双赢。

　　楼市风向

　　房价持续调整

　　租金局部看涨

　　面对观望期中的楼市，解析二手房市场中活跃的重点区域，对置业者有较强的借鉴意义。

　　华侨城：高端物业坚挺

　　世联行数据平台的数据显示，10月至11月，华侨城二手高档住宅价格同比增幅约5%；中端物业价格小幅下降，下降幅度在10%以内，属于正常的市场价值回归现象。

　　梅林：二手住宅调整

　　据统计，今年前两个季度，梅林片区二手住宅市场投资型买家占市场总量的70%~80%。6月以来，伴随着深圳二手住宅整体市场的调整，梅林片区二手住宅市场也正在步入调整期。

　　世华地产的统计显示，6月至9月，梅林片区的二手住宅成交均价波动幅度分别为-9%，10%，-6%和-2%。但是成交量的波动幅度分别为-63%、-44%、-62%和-10%。可见，虽然市场价格在高位徘徊，但是需求量已大幅下跌，几乎所有有效单位都存在5%~10%议价空间。

　　蛇口：租金持续看涨

　　世华地产市场研究中心分析认为，西部通道开通以后，蛇口片区来自香港等地的客人明显增加，租赁市场活跃，租金上涨。预计未来蛇口片区的租金水平，依然会继续呈现平稳上涨趋势。(董超文卢博林) (来源：深圳商报)