广州第二批认购房遇冷 远离市区出门难(图)

市民在金沙洲限价房售楼部看房。时报记者 陈文杰 摄

　　广州限价房：配套可否齐些， 离市区可否近些

　　广州两度推出限价房由热到冷，市民普遍反映地点太偏远， 记者踩点发现，已开建的限价房确实存在交通不便等问题

　　□专题策划 廖卓斌

　　专题撰文 时报记者 田桂丹

　　见习记者 张志超 熊栩帆 刘敬

　　广州市在全国率先推出限价房，认购伊始场面爆满，而在日前推出第二批认购房时，市民反应却突然冷淡了好多。据部分市民透露，他们经过探营发现，限价房的地点大多比较偏僻，生活配套也尚不完善。

　　记者近日对今年开建的10个限价房逐一走访发现，这些限价房确实距离中心区有点远，且交通不甚方便，多数楼盘需要转车才能到达市区，而教育、医疗等配套设施都尚处于规划阶段。有购房者建议，是否能考虑在中心城区也进行供应。但业内认为目前的板块分布比较合理。

　　金沙洲限价房：小区门口无公交站 市场酒楼未见踪影

　　金沙洲计划今年推出的4个限价房都位于金沙洲大桥西侧，记者从中山五路乘坐12路公交车，正常路况下到金沙洲大桥西站大约需要25分钟。在该站的公交站牌标明，越秀、荔湾、海珠、天河等老城区均有车至此，包括8班日班车和2班夜班车，分别为12、55、259、276、283、290、429、830、夜16、夜45。但由于各个小区附近目前仍处于工地状态，周边的饮食酒楼、肉菜市场、发廊、大型超市等生活配套仍未见踪影，记者想买瓶汽水也不找到地方。此外，该板块的限价房小区门前的规划路等尚未建好，目前小区门口均无公交车站，需要乘坐公交车到金沙洲大桥西后再步行到达。而且，目前通往市区通往金沙洲只有一座大桥，因此在高峰期易出现塞车。据规划，将还有大坦沙等大桥连接该区域通往市区，缓解交通压力。

　　保利西子湾限价房项目最高限价6500元/平方米，小区距离地铁6号线沙贝站步行只需两三分钟，从该项目开车去往天河中心区域仅需20分钟左右。西子湾项目紧邻珠江，有已摇珠选房的准业主表示，看中可到江边散步的优势。而即将进入预售的中海金沙馨园首期限价房，在保利西子湾附近，最高限价6150元/平方米，该项目三期为金沙洲F区唯一的商业配套用地，将配置社区商业万余平米，所处的金沙洲F区另规划有两个幼儿园、两个小学、一个中学，建好后将交给政府。

　　探营限价房

　　番禺区限价房: 暂无直达车到市区 客村来回10元车费

　　番禺南区限价房最高限价5500元/平方米，预计今年8月份左右进行首期预售。如果从客村立交出发，坐公交车到番禺客运站，车费5元，耗时1个小时左右，而从番禺客运站坐公交车到金业别墅站，车费2元耗时20分钟左右，再步行20分钟左右才可以到达限价房地块，总共需要1小时40分钟。坐地铁的话，从客村地铁站出发，坐3号线到番禺广场后专程19路公交车，去到限价房地块则需要70分钟左右。

　　限价房地块位于番禺南区，由于该地块附近的公路还在规划或修建当中，因此附近并没有公路直接到达限价房地块的公交车。如果要到地块现场，目前只有乘坐番禺公交车5、9、12、19路公交车，在金业别墅花园站下车，穿过奥园冠军城后才可到达。目前，离限价房最近的农贸市场陈涌农贸市场就在冠军城旁边，需要步行20分钟左右才能到达。学校方面，番禺中学就在地块的西侧，大约有15分钟的路程。而蚬涌俊贤小学、陈涌小学也在附近。另外，在建的番禺中心医院就在限价房东侧，步行10分钟左右即可到达，年底前既可以投入使用。

　　“未来附近还将建大型购物中心，而限价房小区内也会建有专门的农贸市场和各种各样的商铺。而且附近也有大量小区住宅，生活配套设施一定会很完善。”附近的楼盘奥园冠军城的销售人员向记者透露。

　　开发区东区a限价房：一趟地铁两趟公交 才能到达市中心

　　开发区东区限价房项目最高限价为5500元/平方米，预计年底推出。记者从沿江西路出发到广州开发区东区限价房地块，由于市中心没有公交车直达广州开发区，于是记者先从宝岗大道坐车到海珠广场，再从海珠广场坐地铁到广州火车东站，再转乘506路公交车到开发区东区。根据在路上的计时发现，一般情况下，乘坐地铁从海珠广场到广州东站大约需时30分钟，之后再从东站公交站场乘坐506路到广州开发区东区则要1小时15分钟左右。

　　限价房地块位于广州开发区东区春晖一街以北，宏光路以南，乘坐公交车只需在开创大道二横路口站下车步行过去即可。记者从开创大道的公交站发现，出入开发区东区的公交车并不多，只有450、506、516、566、569、573共6班公交车，而且这些公交车分别前往穗港码头、鱼珠码头和茅岗新村等地，几乎不通广州城区中心。在这6班公交车中，只有506路开往天河火车东站，但却收费5元。

　　从二横路口站步行至限价房地块大概要10分钟左右，由于周边基本是住宅和商业用地，因此开创大道口一带商铺和饭店林立，内巷也有东区肉菜市场，并且还有一座商业城正在建设当中，当地居民普遍反映购物吃饭都比较方便。此外，从东区乘坐公交车到广州开发区医院和广州第八十七中学也是15分钟车程左右。

　　科学城限价房：到市中心起码要1小时

　　万科新里程项目位于科学城，最高限价6000元/平方米，目前已摇珠完毕。记者乘坐该项目楼巴，从天河体育中心的宏城广场出发，整个车程大概需要40分钟的时间。但据在现场看房的陈先生表示，若乘坐公车，若加上等车，中途停站及转车，到自己位于天河的公司起码要一个小时以上，车费也增加了一倍。

　　随后，记者来到售楼部旁的公交车站，看到其中只有568支线、245和576共3路公共汽车，且3路车都只开至车陂或东圃，须转乘才能到达天河体育中心。而在交通指引图中所列出的224，296等10路公共汽车也都必须在车陂或东圃站换乘，方可到达。目前已落实进驻社区的有肯德基餐厅、华润万家超市、海王星辰药店、中大附属外国语幼儿园等。

　　在教育配套方面，与万科新里程毗邻的学校有广州市第二中学（苏元山校区）、黄坡小学、广州市第91中学、广州市第117中学，以及萝岗镇内的萝岗中学、萝岗小学、区体育中心、青少年宫等，教育配套设施相对完善。而在医疗设施方面，暂时只有距离楼盘约15分钟车程，位于大观路上的红会医院。

　　龙光集团的限价房项目与万科新里程相邻，最高限价4000元/平方米，预计今年6月份推出第一期。两个项目的周边正在兴建大量的公共配套设施，区域内的教育、交通、医疗、娱乐、餐饮等方面一应俱全，如复合型商业中心、三甲综合医院、国际网球中心、五星级酒店、图书馆等。

　　限价房讨论焦点

　　对平抑广州房价作用大吗

　　根据广州市国土房管局的数据，今年全市一手住宅均价回调至9766元/平方米，相当于去年9月的均价水平。这一切是否是限价房的功劳呢？政府对此予以了肯定，认为限价房切实稳定了商品住房价格，消减房地产市场潜在风险，有效防止了房价大起大落。限尤其是抑制周边商品住房项目的过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了“风向标”的作用。

　　坊间关于限价房对房价的作用则分为两种看法。有意购房的陈小姐认为，限价房是使他们这类所谓的“夹心阶层”对房价的预期有所调低，可能因此抑制了整个房价上涨。另外一种观点则是，整体楼价走向与限价房的关联性不是很大。华南理工大学房地产研究所所长王幼松教授认为，在广州房价上涨较快的时候，限价房的价格优势比较明显；但等到它正式推出的时候，广州整体楼市已现低迷，房价上涨已得到抑制，在这种时候限价房抑制房价的有效作用事实上并未真正发挥出来。但值得肯定的是，限价房正式推出并签约后，肯定对广州市一手住宅的均价有拉低的作用。

　　供应量1.5万套多还是少

　　根据此前的计划，广州市今年预计将推出1.5万套的限价房。据介绍，正常情况下广州市平均每年的供应量约为8～9万套，也就是说限价房所占的比例约为20％。

　　但在开年之初，首个限价房项目就从原本的储备了5倍客户源的热闹变成了弃购200多套的尴尬。到底，原本预计推出的1.5万套的量，是多了还是少了，也成为讨论的一个焦点。

　　广州市国土房管局有关人士认为，今年1月的成交量只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，在此市场低迷气氛下，限价房的销售受到一定程度影响。

　　广州市同创卓越房地产总经理赵卓文认为，政府一下子推出超过市场供应20％的限价房量，过猛了，冲击了房地产市场。买得起限价房的人的支付能力，如果购买商品房也没太大的问题。因此，在限价房这一新生事物与传统的商品房价差不大的情况下，原本限价房的购房群体就会再度往商品房倾斜，造成限价房不好卖。他认为，限价房的量应控制在年供应量的5％左右比较合适。

　　是否应在中心城区供应

　　目前广州已推出的限价房地布点金沙洲、开发区、番禺、花都区4个区域。购房者认为，购买这些区域主要是要等待未来周边配套的成熟，目前上下班通勤等都不是很方便。而且，目前广州市限价房的销售对象是首次置业者，这部分人群多数还要考虑落户、小孩上学等问题。因此，他们在与政府进行网上交流时也提出，如果再推限价房项目，是否能考虑在中心城区也进行供应。

　　对此，专家和业界的意见都比较一致，只要将相关配套逐步完善，目前政府在周边区域供应限价房是合理的。如在中心城区布点限价房反而不是很现实。中心城区的土地比较稀缺，很难找到合适限价房的供应地。黎文江指出，政府推出限价房是通过让出部分地价的方式进行，而按照国家的要求，每年土地收益的10％要用于廉租房的建设。而目前，申请限价房的多数是年轻力壮的单身人士。因此，与其在中心城市建限价房让出地价给年轻力壮的人，不如将地价款更好的用于廉租房等保障型住房的建设。

　　业内建言限价房

　　应先建需求库再定供应量

　　据了解，由于是全国最早探索发展限价房的城市，广州在2006年下半年着手公开出让限价房用地时，国家关于限价房政策只有较模糊的雏形，限价房的性质、发展方向、操作办法甚至基本思路都未形成，国内有关城市也未实际开展，既无具体政策可依、又无先例可循，无论在认识和实践上均处于摸索阶段。

　　包括广州限价房的需求量到底有多少，都要通过真正推出限价房销售的反映进行摸底。

　　但现在随着限价房政策的逐步完善。赵卓文建议，为保证限价房政策的连续性，政府应该在限价房需求方向建立一个资料库。每年都进行一次预购限价房的申报，根据当年的申报量来确定下年的供应量和供应板块，这样才不会造成弃购等现象。

　　应适当减慢今年销售速度

　　日前，保利西子湾作为首个限价房项目正式发售后，没出现此前预计的抢购场面，反而有200多套的弃购。万科新里程作为第二个限价房项目，申报户数为1000多人。这些情况，使人们对今年限价房推出1.5万套是否能全部消化，感到不是很乐观。

　　业内人士建议，应适当减慢今年限价房的销售速度，因为在楼市低迷的情况下，限价房推出所能起到的缓解需求和抑制房价的作用都被打折。此外，如果在楼市不景气的时候推出太多限价房，可能会加速崩盘。楼市如果出现大幅的下降，已购房的人会觉得资产缩水，而引起断供等不利的现象。

　　因此建议先将今年计划推出的1万套左右先消化完，待楼市需要调节时再加推起到有效的平抑作用。

　　应扩大销售对象进行消化

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前限价房的购房群体，并不如想象中对房子的需求很急迫。在保利西子湾申购人中，有6成左右是单身人士，有4成左右是30岁以下的单身人士。新里程的申购人又有62％左右是单身的。两次数据都比较吻合，而未结婚的单身人群的购房需求并不是很急迫。这部分购房者可能抱着符合条件就试试、可有可无的心理，如果有机会能选到心水房就购买，如不能就放弃。

　　另一方面，在广州工作并交了8年甚至10年税收的、对房子有较迫切需求的人，却可能因为没有户籍而不能买限价房是不大公平的。因此，销售对象最好能进行适当的调整。

　　目前广州市限价房的推出量也有必要通过扩大销售对象进行消化。