南京楼市突然迎来降价风 最大降幅接近13%(图)

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　　桥北又有三家楼盘猛推550套“一口价”降价房，最大降幅近13%

　　南京江北楼市昨天突刮降价风

　　超大规模楼盘林立、一直占据南京开发量、销售量前茅的江北楼市昨天突然发飙！继旭日上城楼盘对300多套房源推出4500元/㎡的“一口价”后，昨天苏宁地产对旗下的桥北三家楼盘又“祭”出一口价的招数：其中天润城楼盘对350套房源“一口价”定为4088元/㎡，比之前要便宜600元/㎡左右。

　　桥北楼盘不停不休地打折促销，它的集体跳水是不是意味着江北房价已经“挺”不住了？这是不是南京房价整体下跌前的一个征兆？快报记者 尹晓波

　　[楼价跳水]

　　又有三家楼盘推“一口价”房源

　　抛出“一口价4088元/㎡”惊人优惠的“超级大盘”天润城楼盘，特价的房源总共有350套，分别分布在该楼盘的第四、第九、第十街区。

是不是这三个街区的所有楼盘不分楼层、不分朝向全部统一是“一口价”呢？该楼盘一名销售员告诉记者，并不完全是这样，像第九、第十街区的房源就是限定楼层的，高层局限于1~5楼和顶楼、多层是1~2楼和顶楼，其他楼层还是按照“一房一价”的价格销售。

　　这名销售人员给记者算了笔账，以100㎡的户型为例，一口价前是5000元/㎡（均价），之前优惠是“总价减1万元再打96折，总房款是47万元”，而“一口价”以后是4088元/㎡，总价约41万元，比原来便宜了600元/㎡,降幅近13%。

　　550套特价房占可售总房源16%

　　无独有偶，同处于江北板块桥北区域的两家楼盘也实行了“一口价”：威尼斯水城的150套房源统一价4480元/㎡，天华绿谷的50套房源统一价4188元/㎡。但记者了解到，这两家楼盘对房源的楼层也作出了严格的限制，比如：楼盘乙是针对1楼和顶楼的房源，楼盘丙针对的是高层的1-6层、多层的1楼和6楼。

　　总共550套的特价房，其所占到楼盘在售房源的比例大不大？南京网上房地产的数据显示，这三家楼盘目前可售的房源总套数为3360套，照此推算，550套的特价房占可售房源总套数的比例在16%多。

　　有业内人士表示，对于苏宁在桥北这样的“大户”而言，550套如果放到三个楼盘中，只是“毛毛雨”，可从目前的可售总套数来看，16%的比例还是比较大的。

　　卖给特定人群？售楼处说“都可以买”

　　令人难以寻味的是——苏宁地产昨天对外的统一口径是：三个楼盘550套房源是“为回馈社会、体现社会人文关怀，特别拿出550套典藏房源，用以回馈部分省、市劳模、先进工作者、军人以及其他为社会作出贡献的人群”。

　　不过，记者昨天分别询问了这三家楼盘，售楼员均表示没有这个条件限制，买房人可以正常购买。

　　那这家开发商何以如此遮遮掩掩呢？有业内人士猜测说，开发商可能存在这样的担心，之前如果买了房的房主觉得买亏了，也闹着要退房退款呢？

　　江北房价一年走势图 制图 李荣荣

　　[市民反响]

　　[业内分析]

　　[对手反应]

　　想买的、不想买的人都有理由

　　市民师先生表示，如果纯粹是1楼和顶楼的房源实行“一口价”的优惠，没有多大意义，但他看到有的“一口价”并不是全部针对1楼和顶楼，像楼盘丙对高层的1~6层也实行“一口价”优惠，4楼5楼的房子卖4480元/㎡，是可以考虑的。

　　不过，师先生也认为，这些“一口价”的楼盘总体上来看，比他原来一直关注的房价要便宜好几百元一个平米，并且房源有五六百套，降价的涉及面还是很广泛的，他决定周末去看房。

　　但是也有市民对江北楼盘降价不以为然。市民吕女士说，最近坐公交车到江北去看房，在大桥上堵了2个多小时，到了楼盘再看房时，已经没有任何积极性而言了，这样的交通环境以后居住的话，真是折腾不起。现在虽然大幅度降价了，她还是心有余悸，目前还是不会考虑在江北买房。

　　桥北房价“冲五”成泡影

　　“江北的楼盘去年都想‘冲五’，现在看来是被打回了‘原形’。”南京网尚房地产研究机构副总经理史东分析说，从去年2月份不到3500元/㎡的成交均价，到现在苦苦支撑在4500元/㎡，江北房价冲破5000元/㎡显然是失败了。

　　这从销售量的同期对比也可看出端倪：今年2月份，浦口的楼盘销售量环比下降了74%，这些都对开发商造成了压力。

　　根据网尚房地产研究机构的预测，今年江北商品房住宅将新上市331.3万平米（略高于2007年的321万平米），其中楼盘新批上市量286.5万平米，居于南京市各板块之首，江北板块今年在售的45家楼盘住宅新增供应量将达到280万平米，而商品房住宅的集中、大量供应势必将使得江北桥北片区楼市竞争更加激烈。

　　上市量大，价格回调正常

　　“在江北过江交通问题不解决的前提下，江北房价有面临下降的趋势。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，在长江大桥交通瓶颈依然存在的情况下，江北楼盘肯定会有实质性的降价，但是降价也不一定能卖得掉。

　　为什么呢？宋坚解释说，这和江北的楼盘上市量太大有关，去年在过江隧道等利好消息传递出来后，江北的房价上涨过快，开发商适当降价也是合理的。

　　又怎么理解“降价也不一定能卖得掉”呢？因为江北开发商拿出的房源是有条件的，这次三个楼盘就是对楼层作出了限制规定，一些楼层好的、景观好的房源肯定不会便宜卖。同时，在开发商的资金压力缓解后，价格逐步回调也是必然的。

　　江北地价低，降价有空间

　　开发商如此降价，怎么能挺得住、怎么能保持自己的利润？江北一家不愿透露姓名的开发商认为：不能这样理解开发商的利润，因为江北的楼盘降价空间远远比主城区的楼盘要大。

　　他说，桥北的一些“超级大盘”项目，在当年拿地时地价都不高，其中一家楼盘最低只有9万元/亩，核算1.5的平均容积率，楼面地价（房价中地价成本）还不到100元/㎡，这样的地价，卖房子时几乎可以忽略不计，这就给开发商留足了极大的降价空间。

　　明发滨江还要“适度上调房价”

　　桥北多家楼盘的“一口价”，这种降价方式会否“蔓延”到附近其他开发商？他们又是如何看待此次降价？“我们楼盘不会有降价措施，在月底推出的一批房源价格反而要作出适度上调。”明发滨江新城的营销负责人欧阳严昱语出惊人。

　　别人在降价，明发滨江楼盘怎么还在喊着要涨价？欧阳严昱笑着说，明发滨江220万平方米建筑面积的体量，目前已经销了160万平方米，余下的可以说是利润部分了，要是打折肯定比其他楼盘更猛，但是后期还有17幢的房源推出的基本全部是“江景房”，“户户都能看到长江”，而且这也是对前期已经购买楼盘的业主负责：房子是要升值的。

　　对江南的房价，短期内有一定影响

　　现在江北楼盘降价，对“对岸”的城北及城中的鼓楼、下关的商品房、二手房会不会有影响呢？

　　南京中原房地产交易中心经理王巍巍说，如果江北保持在4500元/㎡左右的价位，那对城北下关一带的商品房房价在短期内或将会有一定影响，毕竟只有空间上的一江之隔，业内也有江北房价和城北房价1：2的说法，若江北4500元/㎡左右，那城北一带会保持在9000元/㎡左右。至于对二手房而言，应该不会有什么影响，因为两者的可比性较差，像鼓楼一带靠江的房价主要还是地段在支撑它。（现代快报）