深圳住宅维修基金第一案终审 百万六年终判还

南天一花园小区业主打赢官司,维修款终有着落。本报记者徐文阁摄

　　物管卷走百万 六年终判还

　　深圳住宅维修基金第一案终审,南天一花园三栋高层住宅维修款终有着落

　　■名词解释

　　住宅维修基金

　　住宅维修基金又称本体维修基金，是由业主每月按固定比例缴纳，由物管公司设专账代管的，是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的资金。鉴于公用设施专用基金的主要用途是专门用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目，俗称为“住宅养老金”，因此，用“住宅医疗费”来比喻侧重日常维护的住宅维修基金则比较贴切。

　　历经6年多，深圳住宅本体维修基金纠纷第一案终有结果，南天一花园的上千户业主终于讨回了被前任小区“管家”拿走的近80万住宅本体维修基金。

　　昨天，一份由深圳市中院发出的终审判决送到了南天一花园业委会主任范国振的手中，宣布小区三栋高层住宅的维修款项终于有了着落。小区的前任“管家”——深圳市城建物业管理有限公司（以下简称城建公司）应返还小区住宅本体维修基金79万余元（总额为109万多元，扣除业委会成立前物管所做两项工程费用，剩余79万多元），并向业委会支付6年来的银行同期贷款利息。

　　基金缺失致小区难以维修

　　位于笋岗路边的南天一花园小区共有3栋18层高层建筑和部分多层建筑，住户1140户。早在2002年5月，小区业主集体炒掉了原开发商下属的物业公司，没想到上百万元的住宅维修基金被物业公司带走，从此再未归还。“按照前管家在2002年3月公布的数字，这笔基金的结余数额共计105.5万。再加上小区物业管理移交给新管家前收取的部分，被前管家带走的基金总金额共计109万多元。”小区业委会主任范国振说。

　　近几年来，小区陆续遇到了电梯部件损坏、水管损坏、房屋漏雨等诸多难题，而由于住宅本体维修基金被带走，在资金筹集方面捉襟见肘，一度还出现过电梯事故等危险情况。

　　虽然在此期间，原深圳市住宅局曾要求城建公司归还基金，并进行审计，但城建公司对此一直置之不理，也未遭到主管部门的进一步查处。

　　因此，依据2002年11月召开的一次业主大会的决议，小区业委会便踏上了通过诉讼追讨这笔基金的漫漫长路。

　　动用基金必须经业委会同意

　　南天一花园小区在追讨这笔基金过程中所遭遇的重重障碍，是深圳众多小区业主与物管公司维权过程中处于弱势地位的一个缩影。虽然小区业主希望通过合法的途径维权，但先后遭遇了业委会不具备诉讼主体资格，法院不予立案；物管公司拒绝离任审计，举证艰难等诸多问题，整个诉讼也经历了漫长的原、被告双方反复上诉的过程。

　　在诉讼过程中，双方争议的一个焦点问题便是，城建公司欲将多项小区维修养护开支计入已收取的住宅本体维修基金中，千方百计压低需要归还的金额。但按照《深圳经济特区住宅区物业管理条件》实施细则的有关规定“住宅维修基金的使用，由物业管理公司列入维修养护计划，报管委会（即业委会）审议决定后实施”。据此，法院认为，城建公司在南天一花园业委会成立前所使用的几笔款项，可认定为应在住宅本体维修基金中扣除，但在业委会成立之后，未取得业委会确认的几笔款项，则不支持在基金中扣除。因此，城建公司在终审判决中应归还的款项为总金额109万余元，扣除掉两项总计30余万元的维修工程款，共计79万余元。

　　业主耗时六年打赢这场官司

　　昨天，南天一花园小区每栋住宅楼的出入口都张贴了欢庆小区维权取得这一重大进展的通告。“虽然我们最终获得了法律与正义的支持，但我们付出了大量的时间成本、人力成本，维权成本太高了。而相应的，物业公司却可以不付出任何成本就卷走维修基金，这种侵权成本与维权成本的不对称，才是问题的根源所在。”已经72岁的范国振，近6年的时间都耗在了这桩官司上。他认为，在现有的制度环境下，业委会维权既要科学、理性，更要有坚韧不拔的耐性。

　　“是深圳全体业主的胜利”

　　维权人士邹家健称该判决对业主依法维权具有里程碑式意义

　　获得该案终审的消息后，深圳业主维权代表人士邹家健当即表示，这不是南天一花园小区一个小区的胜利，而是深圳全体业主的胜利。称这是对业主维权，共建和谐社区具有里程碑意义的判决。

　　业委会具诉讼主体资格

　　维权过程中，对于南天一花园业主委员会是否具备诉讼主体资格问题，城建公司曾提出异议。

　　根据法规规定，业主委员会是法定与物业管理公司之间建立物业服务法律关系的主体，属于民事诉讼法规定的“其他组织”性质，具有诉讼主体资格。

　　邹家健认为，这次法院判决能够对业委会就小区公共事务和业主的集体利益进行诉讼的主体资格给予支持，合乎《物权法》的精神，也利于业主依法维权。

　　擅动维修金物管当小心

　　在本案审理过程中，城建公司曾提出，该公司在小区维修养护中曾支出了大笔资金，应在总计达百万余元的基金中予以扣除。

　　法院判决，城建公司在南天一业委会成立后主张扣除的住宅维修基金均未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《实施细则》的规定，报经业委会批准决定。因此即使城建公司实际支出了其所称的维修费用，亦因该维修费用的动用未履行法定程序存在不合法性，而不得主张其在所收取的住宅维修基金中扣除。

　　对此，邹家健表示，在深圳，物业管理公司擅自单方挪用、动用本体维修基金的现象非常普遍。这次判决直接就这一普遍问题，对业主的诉求给予了支持，为深圳今后解决同类问题提供了判例和借鉴。物业管理企业今后再动用本体维修基金时，就要小心了，如果不取得业委会的同意，一定是要承担相应赔偿责任的。

　　两类维修金的法律界定

　　在案件审理过程中，城建公司曾提出，由于南天一花园的开发商没有向其移交过公用设施维修基金（俗称住房养老金），因此其将重大公用项目的维修费用在住宅本体维修基金中扣除具有合理性。

　　法院判决：公用设施维修基金与住宅本体维修基金属不同概念的基金项目，只要涉及动用住宅本体维修基金事项，均须按法定程序征得业主委员会的同意。因此，对于城建公司的该项上诉理由，本院不予支持。

　　邹家健认为，这个判决分清了公用设施维修基金和住宅本体维修基金两笔不同的基金的使用范围。从相关法规的规定来看，这两笔基金的动用，都是要经过业委会审批同意的。尽管现在公共设施维修基金追缴没有到位，很多小区在用本体维修基金来解决维修问题，但是，一定要履行正当程序才能动用。

　　本版采写：本报记者 李斌