与其“救市”不如“正心”

　　撰稿·金姬(记者)

　　我们的政策立足点应是遏制公款投资和公款消费，鼓励民间投资和私人消费，因为后者是支持国民经济持续健康发展的原动力。

　　据报道，中央决策层近期正组织对房地产行业进行一次全面调研，调研的结果或将作为“是否救市”的最终依据。

　　首先，造成房地产投资规模失控、房价暴涨的原因，是由体制性弊病造成的，即“公款投资饥渴”。地方政府投资冲动，过多地投入开发区、园区和形象工程开发；国有垄断行业将大量垄断利润投入多元化经营，大规模圈地搞房地产开发；国有大型房地产企业集团和上市公司借助于政府背景和融资优势高价拿地，经过包装再上市融资圈钱；境外资本则借助于国际资本市场的有力支撑，瞄准城市化提速的一、二线城市作战略扩张。

　　公款投资盲目扩张的后果，是“无效供给过大与有效供给不足同时并存”。而作为一般的内资民营企业尤其是中小企业，以及广大群众对房市的投资和消费，并不会导致房地产市场的盲目扩张，因为他们用的是自己的钱。所以，我们的政策立足点应是遏制公款投资和公款消费，鼓励民间投资和私人消费，因为后者是支持国民经济持续健康发展的原动力。

　　其次，房地产属于部门经济，房地产市场属于地产地销地用的区域性市场，各地有各地的具体情况。因此，房地产调控不属于宏观调控，应由地方政府结合当地具体情况进行适当调控，不能全国各地“一刀切”。为了有效抑制房价涨速过快、涨幅过大，应当采用“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”的思路来调整对策。与“打压投机、抑制投资、限制消费”的做法相比，“抑制投机、规范投资、满足消费”的做法更切合实际。

　　再者，应尽快调整与房地产有关的税种、税目和税率，减轻投资者、经营者、购房与租房的消费者的税费负担，降低开发成本、购房成本、交易成本和租赁成本，鼓励大、中、小企业错位竞争，二、三级市场相辅相成，合法投资与合理消费良性互动。目前企业和民众负担都过重。

　　理想的税收制度应当是建房、买房时负担轻一些，以鼓励扩大有效供给和民众长期投资和自住消费；在流通环节，对房屋出租和为买而卖的二手房出售也应减轻税负，以鼓励通过流通实现资源合理配置、要素优化组合和居住条件的梯度改善，而对短期(两年)内的炒卖行为则可征以重税。而对房产持有阶段，则可按照合理分类，分别开征或减免新的不动产保有税。

　　此外，关于房贷政策，决策思路也要调整。商业银行并非政策性银行，银行吸存放贷是做生意赚利差，既然是做生意就必然有风险，银行防范风险就要选择优质客户，对其可以下浮利率，降低首付，而对缺乏偿还能力又无足够优质抵押物者则可提高首付，上浮利率甚至拒贷。我们现在的政策要求银行反其道而行之，将商业行为同政策调控捆在一起，这是政企不分。现在规定第二套房的定义也有问题，前边的贷款已经还清了，为什么不可以再卖旧换新、卖小换大梯度改善呢？现在年轻一代大多数是独生子女，双方父母退休后想和小辈住一起，或在附近买一套房子，但因年老退休不能再供房贷，不得不用子女的名义借房贷，这有什么不可以呢？(本文根据上海财经大学房地产经济研究中心教授、财华金融地产研究院名誉院长、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华的观点整理而成)-