“万科门”背后退房潮：开发商和业主利益博弈

　　“万科门”背后的退房潮

　　楼市下行过程中，退房是开发商和业主利益博弈的必然

　　本刊记者/杨正莲(发自上海)

　　房地产企业现在要开始面对降价促销带来的麻烦了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降价促销手段，眼下却成了退房的导火索。

　　万科遭遇退房潮

　　9月7日下午，133户上海万科金色雅筑的业主再次聚在一起，商量如何向万科退房。这是本月以来他们的第5次聚会。

　　万科金色雅筑是上海浦东新区一个位于中环外的楼盘，属于上海的中高档楼盘之一，开发商是中国房地产企业的老大万科。自今年3月开盘以来，该楼盘已经连续降价3次，前期最高均价曾经达到18000元/平方米。一场始自于7月的促销风暴，使得一些房源单价最低达到了12000元/平方米，单价最高差额达到6000元/平方米。

　　以金色雅筑最主要的户型90平方米三房二厅计算，如果在最高价格时买入，以最低价计算的话，房主可能已经“损失”了54万。

　　金色雅筑的业主中，第一个要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差归来的丈夫在售楼处正准备补办贷款等手续，偶然得知以后推出的房源将要降低装修标准，她当场决定停办购房手续，并要求退房。

　　成珍称，自己看中的就是万科的品质，尤其是广告中宣传的“豪华A级精品装修”。她为自己看中的那套“90+”(即90平方米左右的三房二厅)付了80多万元的首期款，该房总价格160多万元。从6月29日中午看见宣传资料，当天下午看样板房，到第二天付款，再到要求万科退房，中间只隔了4天时间。

　　成珍“对门”的杜仁波是在7月中下旬买房的。7月23日，万科金色雅筑首次直降10万元，8月16日，金色雅筑又通过代理商促销再降10万元。一月之间，杜仁波的房子相对贬值20万元左右。万科对杜仁波的解释是，降价的房子与前期卖出的房子，其装修标准不同，即调整此前的A级精装修为C级装修。

　　成珍和杜仁波的退房要求并没有实现。但此后，越来越多的前期购房者也加入了退房行列，由最开始的几个人要求说法，发展到一期、二期、三期的业主也都加入进来，目前要求退房的业主在100户以上。

　　现任“雅筑退房团团长”的贺成钢就是在这个过程中被卷进退房队伍的。来自大连的贺成钢是一家外企的中国区首席代表。由于具有领导气质，迅速成为这个队伍中的主力。

　　贺成钢认为，单一的争执不能解决问题。此前的8月23日，贺成钢同其他五十来户业主去售楼处理论未果，回家后在律师的建议下递交退房申请。但是，合同约定的地址“无法送达”。

　　8月30日，按照合同约定的“现场送达”的方式，贺成钢他们去售楼处递交退房申请。一天下来，万科并没有签收退房申请。当天撤离售楼处后，“退房团”确定了下一步的行动计划，并有了系统的分工。从那天起，“我每天在这个事情上要花费八九个小时。”贺成钢说，“不管怎样，我一定会坚持到最后。”

　　9月7日的商讨会上，“金色雅筑退房团”决定走法律程序维权。

　　退房的“条件”争议

　　虽然退房者的退房要求强烈，但退房者遇到的最大问题是关于退房的合同约定，退房者和万科的理解并不一致。

　　目前国内的购房合同中，并无“房价下降可退房”的规定。一般来说，购房者在遇到三方面原因时可要求退房：

　　一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有开发商的项目开发违法和开发商采取欺诈手段两种。违法是指开发商没有履行相关的法律手续，而欺诈主要是在竣工日期、装修规格及质量标准等方面隐瞒真实情况。

　　二是置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤销，要求退房。

　　三是开发商违约。违约大致表现在逾期交房超过一定期限、房屋结构有重大质量问题和由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书方面。

　　金色雅筑的业主遇到的问题可能不属于此列。“我们体谅部分客户的心情，不过对市场价格变化进行补偿没有法律依据。”9月8日，在万科举办的公司债券发行网上交流会上，万科执行副总裁肖莉对“退房潮”如此表态。

　　但金色雅筑的业主与万科订立购房合同时的一条补充条款，或许可以成为退房者的“福音”。

　　在这份购房合同中，其补充合同第十九条“关于单方解除合同”第二条规定，“乙方无论以何种原因单方面解除合同，若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已经消除权利限制的相关证明文件，否则，乙方无法解除本合同。”

　　上海杜跃平律师事务所律师杜跃平据此认为，这个条款可以反过来理解，也即：业主只要全额付款或者付清全部贷款之后，就可要求退房。2006年，杜跃平也正是凭借相似的补充条款，为上海的另一处业主打赢了退房官司。

　　目前国内的购房合同中，订立补充条款的并不多。关于“无理由退房”的条件更是绝无仅有。而有些购房合同即便规定了无理由退房，一般也限制了“须经开发商同意”的条款，又或者将赔偿的门槛提得很高。而万科金色雅筑的合同中，按照杜跃平的理解，“只规定了全部付清房款或贷款”，条件并不苛刻。

　　退房潮将在全国蔓延？

　　一边是愤怒的退房者，一边是观望的购房者，崇尚现金为王的万科，在对退房者说“不”的同时，选择了强化促销以刺激后者。

　　9月6日，《中国新闻周刊》记者在金色雅筑售楼处看到，包括销售者和看房者在内的人非常多。万科销售代理商汉宇地产的工作人员说，最近他们公司的人基本都过来卖金色雅筑了，“每天差不多都有三四百售楼人员的样子”，也有工作人员说他们这里有一两百人。

　　密集的降价促销措施吸引了购房者。“昨天成交了四十多套吧，今天我们要清盘了，要买趁早，千万别犹豫！”售楼人员说。

　　降价的销售策略取得了成功。在此轮“迎中秋八盘集中优惠促销活动”中，截至9月7日，万科实现销售认购337套，认购金额5.67亿元。上海“网上房地产”显示，金色雅筑从连续调价的8月至今，其销量位于今年月销量顶峰。

　　万科降价促销的背后是现金流的紧张状况和全年销售业绩的压力。

　　万科日前获批发行的59亿元公司债中，除15亿元用于调整公司负债结构外，剩余资金将主要用于补充公司现金流。万科2008年的计划销售额是800亿元，截至8月1日，销售额尚不足300亿元，这就要求万科在接下来的5个月内，平均每月要销售100亿元。而万科7月份的销售额只有31.1亿元，8月份销售金额40.7亿元，销售压力可想而知。

　　奉行现金为王的万科，去年就曾经尝到了降价销售的甜头。2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，成为当时已经开始低迷的深圳楼市上的一个亮点。此后，万科又在广州、成都、北京、武汉、东莞、南京、上海、宁波等城市先后降价促销。

　　佑威地产研究中心主任薛建雄认为，万科明年还将有500万～700万平方米的新增房产需要消化，如果今年不能完成销售任务，明年将面临更大的压力，由此万科在上海、北京等城市楼盘的价格下半年一定会有不同程度的下降。

　　万科只是中国无数房地产企业中的一个代表。作为中国销售量第一的房地产企业，万科遭遇的资金瓶颈在其他房地产企业也同样存在。此种情况下，降价就成为不得不走的策略。

　　退房大潮可能随后而至。

　　南京市房管部门公布的数据显示，7月17日～8月16日期间，南京共有28套新增退房，加上此前未销售出去的107套退房，南京本期的期房退房已多达135套，创下今年新高。

　　今年以来，深圳、北京、杭州、南京、武汉等城市均传出业主集体要求退房的信息。上海杜跃平律师事务所律师杜跃平向《中国新闻周刊》表示，“当跌幅达到30%的时候，退房就会开始。”

　　“现在缺乏谈判的基础，楼市一旦稳定下来，市场本身就会有比较好的解决机制。”佑威地产研究中心主任薛建雄这么分析当前的退房事件，“开发商和业主双方其实都没有很好的解决办法，所以，业主退房也不会直接说是因为降价，真正的解决办法要等市场见底。”他说。

　　9月8日，上海万科房地产有限公司在给新浪财经的独家声明中表示：“作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则。”进而申明：“企业对市场价格变化进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。”

　　(来源：中国新闻周刊)