五大房产商楼价涨跌真相调查 房产大鳄嘴硬手软

潘石屹

2007年4月25日，SOHO拟6月上市，巨幅潘石屹广告前坐着的民工 ◎供图/CFP

　　暗访三里屯SOHO售楼处，价格表已换成新的

    潘石屹 明处小涨 暗处打折

    老潘：全面涨价5%； 售楼员：公寓涨价1%

    公寓均价4万； 折后价：最便宜的3.3万

    据内部人士透露，老潘亲自“拉客”还打折

　　徐帆当京城的不少楼盘明折暗扣之际，潘石屹又出惊人之语：他旗下的SOHO中国项目要在9月1日全盘提价，涨价幅度是5%。

　　“死亡”，国内房价不但不会跌，反而会继续上涨。关于这敏感的房价，SOHO项目在售价策略上是否和老总的论调一致？老潘有没有做到言行一致？为此，《青年周末》记者实地暗访了号称“SOHO最大手笔”的三里屯SOHO，向数位曾购买过或一直关注SOHO项目的人士进行了调查。

    现场调查 老潘说涨5%，售楼员称涨1%

　　看房者大多是中年人

    去年在房价最疯长的时候，潘石屹拍出了35亿元人民币，拿下了三里屯的一块地。据说，这是SOHO开张以来干的最大的一票。这块地，现在正以“三里屯SOHO”的楼盘推广名在进行期房预售。事实上，当老潘在自己的博客上一公布SOHO项目要全盘涨价时，业内第一个想到的就是三里屯SOHO的价格涨没涨。

　　9月18日下午，潘石屹做客人民网，以标志性的“潘式激情”滔滔不绝地跟广大网民说：SOHO绝对是涨价了，我们就是敢涨价。凑巧的是，也正好是9月18日下午，《青年周末》记者来到三里屯售楼处进行暗访。这个售楼处位于雅秀南侧正对面。记者到达附近时，曾向一名残奥会志愿者服务亭的志愿者问路。很有趣的是，那位年纪大约五旬的大妈志愿者指名方向后，又大着嗓门主动加了句：“你找的那个三里屯SOHO呀，是潘石屹的房子。”

　　看来，老潘的确声名在外。从雅秀去对面的售楼处，要过一个天桥。从外面看，这售楼处的气派还挺对得起4.9万元人民币每平方米的均价。

　　那是一栋三层楼高的白色建筑物。从外形看，仿佛豪华轮船上的多层船舱。在后来的暗访中，记者了解到，原来一楼大厅是供客户看沙盘和谈交易意向的，二楼是售楼人员的工作处，三楼有200平方米和400平方米公寓的样板间。走到天桥上，往下望去，能透过一楼的落地大玻璃窗，清晰地看见沿着窗户，摆放着一溜儿的圆桌和椅子。记者在天桥上数了数，大概有六七张圆桌。差不多每张桌子旁都有人，要么是两三个貌似购房者的人在互相讨论，要么是一个人在那里对着桌上的一叠文件翻翻看看。从外貌看，这些人的年龄大约以四五十岁居多，男性比女性多。在目前期房销售较为萧瑟的情况下，看来，在三里屯SOHO看房的人还算是较多的。事后，记者从一位长期关注SOHO项目的某翻译公司老总马先生处了解到，去三里屯SOHO售楼处看房的，还是关注商铺的人偏多。

　　售楼员称公寓涨价1%

　　走进售楼处后，站在门口的几名黑衣黑裤的男子立刻迎了上来，在得知记者并未预约后，叫来了一名售楼小姐。这名短发裙装的售楼员出现时，手里捧着厚厚一沓文件。

　　“看公寓？这样吧，我先带您看看沙盘。”这名售楼员把手中的文件放到桌上，一脸热情地跟记者介绍起项目来。在看了几张户型图，听了一脑门的三里屯发展前景和楼盘数据之后，售楼员终于谈到了关键话题——房价。

　　“我们这里的公寓均价4万每平方米，您知道吧？” “知道。对了，你们开盘那阵多少钱？”

　　“三里屯SOHO是今年7月19日开盘，当时公寓均价3.8万元每平方米，现在都涨到4万了。您看，要买还是得早点，以后肯定还会涨。”

　　记者乐了，连连追问这4万是从什么时候涨起来的，最近涨没涨。售楼员对这个问题很不感冒，几乎不怎么搭茬儿，实在被逼问不过，回答的是：“关键是看这地段，不买就没了。我们老总潘石屹说要涨，那肯定会涨。他作为领导，肯定得说话算数。”

　　“那到底涨了多少？” 售楼员看了记者好一会儿，终于轻声说了句：“公寓是1%。”

　　看来，尽管老潘叫涨价叫得热乎，真正卖房子的工作人员可不太愿意提涨价的事儿。而且，老潘最初称的平均涨价幅度是5%左右。8月29日，他在网聊中说，SOHO中国旗下所有项目将从9月1日开始全面涨价，其中，商业项目、写字楼涨幅要大一些，公寓的涨幅要小一些。于是，到了9月1日那天，已经有记者专门跑到三里屯SOHO售楼处去调查涨没涨价。当时，售楼员给的答复是：“现在还没有涨价，但是我们随时有可能涨价，说涨就涨。现在公寓的均价是每平方米3.8万~4万元。”

　　价格表上都标着“9月1日”

　　在售楼处待了将近40分钟，眼看聊得差不多了，记者提出，让售楼小姐帮忙复印下她介绍的几套公寓户型图。后者这一去，忙活了大约十多分钟。眼看那一沓厚实的文件还留在桌上，记者就顺手翻阅起来。这一看，记者更乐了。放在那沓文件最前面的，是三里屯SOHO公寓楼的销售价格。密密麻麻的打印表格上，最上头是“5C公寓标准层价格表”，紧跟着的第二行是很清晰的“2008年9月1日”。一路翻下去，所有的价格表上都有“2008年9月1日”的字样，而且都印在很醒目的位置。所有的文件中，都没有任何8月份或更往前月份的资料。在“5C公寓标准层价格表”，不同的户型，价位都不同。可以看到，每套公寓都标注了折后价和原价。一次性付款为94%（9.4折）；按揭贷款为98%（9.8折）。记者沿着一次性付款的折后价看下来，最便宜的公寓单价3.3万元每平方米，最贵的4.2万元每平方米。总体来看，单价以3.6~3.8万元每平方米的居多。连翻了几页，正在预售的公寓都是差不多情况。令人吃惊的是，和其他在售楼盘不同的是，三里屯SOHO几乎是一套公寓一个价钱，每套公寓的价格都不相同。如果说房价涨没涨，是需要和同类型的房子在9月1日前的价格进行比较，那么既然每套公寓都是“绝版”，自然无从比较价格，也就意味着，很难调查出到底涨没涨价。这涨价的事儿，也只有老潘说了算。记者从头到尾翻了一遍，去复印户型图的售楼小姐还一直未出现。好不容易等到对方回来，记者顺手指了指那沓文件说，“刚才闲着没事，我翻了翻。”

　　售楼小姐竟是一脸的波澜不惊，“我知道，我看见了。”

　　当记者追问：为什么折后价能便宜这么多？售楼员说：SOHO的项目一直是执行这样的折扣力度。涨价之前，也是这样的折扣。

    价格变迁 对散户明涨，对大客户暗折

　　权威网站的数据，看不出涨价与否

    涨没涨价，或许凭个案的数据，很难说清。北京市房地产交易管理网是北京市建委主办的网站，该网站上的数据向来被业界公认为是最具权威性的。记者登录该网站后，发现老潘名下，有两个包含住宅性公寓的项目正在销售。一个就是此前记者去踩点的三里屯SOHO，另一个是位于新源南路的SOHO北京公馆。在北京市房地产交易管理网上，前者的均价显示为4万元每平方米，后者的均价显示为4.5万元每平方米。如果说SOHO中国项目的确全面涨价，且公寓的涨幅如此前记者暗访的那名售楼员所说，是1%。那么这两处楼盘公寓的涨价幅度分别为400元每平方米和450元每平方米。然而，不论是北京市房地产交易管理网，还是通常都会记录楼盘历史价格的焦点房地产网和搜房网，这两处楼盘的单价都精确到千位数，看不出涨价的痕迹。

　　SOHO现代城业主：1999年买房时是打折了也许正是因为这个涨价幅度的模糊，老潘和最初说他涨价纯属闹剧的媒体打起了嘴仗。后者振振有词，说三里屯SOHO售楼处的工作人员说还没涨，而且不光没涨，还给了颇具诱惑力的折扣优惠。这个优惠条件是：如果一次性付款可打9.4折；银行贷款可打9.8折；还有额外开盘优惠，即在上述基础上再打9.8折。这样算下来，公寓销售的最低价格大约每平方米3.3万元。除此之外，还将赠送全装修和全部的家电和家具。老潘看到这新闻，立马急了，自己赶紧在博客上发文，还又跑了趟聊天室去解释SOHO中国就是涨价了，他的所有项目都这样打折卖，不管涨不涨价。

　　SOHO中国在北京的第一个项目是SOHO现代城，第一期的开盘时间是1999年。《青年周末》记者在网上找到SOHO现代城的业主论坛，终于联系了一位1999年就出手买房的老业主。虽然隔了快十年了，这位业主接到电话后，还是很快回想起来了，“对，当时是有打折。按揭买房可以打折，全款也打折。不过话说回来，当时买房的人少啊，购房者有得挑挑拣拣，售楼处肯定会搞些优惠活动吸引客户。像去年房价疯涨的时候，就不知道还能不能打折了。”

　　关于SOHO是否一直打折的事，这位业主表示不好下定论，不过在快结束采访时，他说了句：“SOHO开发商说话不靠谱的时候多着去了。当初说地面不设停车位，现在小区里到处都跑着车，……他们说了没算数的，数都数不过来。”

　　业内人士：暗地里，大客户有大折扣

　　9月20日，有媒体报出了一组精确到个位的SOHO项目现售均价数据：“据记者了解，截止到8月底,三里屯SOHO商业成交均价已达58608元/平方米,公寓成交均价达到40928元/平方米,写字楼成交均价为36644元/平方米。根据最新信息，9月2日，三里屯SOHO提价5％的价格表已开始执行。”

　　尽管该报道确认了三里屯SOHO的涨价，却并不认为这是一种真正的涨价。在一些“内部人士”透露的消息中，一个明涨暗降的销售局面被勾勒出来。原来，老潘涨价的对象是零买的散户。而对那些一出手就是上千万、甚至于整幢楼买下的大客户，老潘会亲自签单，给较大的折扣。

　　言论验证 潘石屹有点儿混淆概念

    别人在“冒进”，老潘在“保守”

　　老潘是个爱写博客的人。在他的博客上，关于房价的最新言论，有这样一段话：“这次三里屯SOHO的调价是我们进行了各个方面的评估而做出的决定，其中最重要的一条依据就是没有竞争对手，因为中国绝大多数的开发商把精力和注意力都放在中低档的住宅开发上。”

　　事实上，《青年周末》记者梳理老潘的博客后，发现这“宽于律己、严于律人”是潘石屹的一贯作风。早在今年3月，在博客上，老潘就拿上市公司的财务报表和业内消息揭过同行们的老底。老潘报料说：国内开发商大多负债率高，现金和银行存款少。由于资金链条非常紧张，一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金。换句话说，老潘觉得，那些拿地拿多了的同行会撑不住降价，不如像他这样的，知道在手里多留点现金。

　　老潘自诩项目太好，所以敢涨老潘念叨的“好项目”，显然有三里屯SOHO。

　　2007年3月，老潘刚拿下三里屯这块地时，他拍出了35亿元人民币。2008年7月，三里屯SOHO一拿到房产预售证，4.9万元每平方米（包含商铺及公寓等）的价格就牛气烘烘地喊了出来。可是，跟去年的房市疯狂完全不同的是，今年一片萧杀。《青年周末》记者跟身边几个一直在关注房市的朋友打听，他们都表示，先不买房了，再看看，现在买容易被套住。

　　9月19日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发表数据称，今年1-8月，房地产开发投资呈现自2004年以来首次负增长，商品房市场销售持续低迷，北京房价今年首次停涨。有人惊呼，房产的冬天到了。可老潘似乎把这个季节当成了春天。他涨价，说自己没对手，因为自己的房子地段好，总而言之，就是产品类型好得“独一无二”。可当记者在几大房产类网站搜索时发现，有不少网民在三里屯SOHO的户型图下发表评论，几乎所有的评论都是负面的。更有网民出语激烈：卖这么高价，户型居然做得这么差。

　　老潘是被上市逼的？

    在9月1日以后的几篇博客中，老潘陆陆续续地为SOHO全面涨价进行解释，通俗地总结下，大概有三点理由：其一，盖房子的成本涨了；其二，没竞争对手；其三，货好且独家。这三条理由，第一条，早被勒紧了裤袋买房的网民们给炮轰回去了，大意是：扯吧，房产是暴利行业，早几年你们不都赚疯了。至于第二、三条，老潘一年前就在念叨了。可有业内人士却认为老潘有点儿混淆概念：因为潘石屹主做商业项目，而非住宅项目。现在房市低迷的表现主要是住宅项目卖不动了。而根据记者从多方面获得的信息看，老潘之所以还卖得不错，得益于他在西北市场无人可及的业缘关系。据说，三里屯SOHO刚开盘一周时，买家100%都是国内客户，其中四成左右是老客户，主要集中在山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主。

　　而老潘之所以非要在逆市涨价，据业内人士分析，其实有点儿“雷声大雨点小”，更多的是为SOHO项目赚眼球。有一位不愿透露姓名的业内商业地产顾问更指出老潘这么做，可能是被SOHO去年新上市后，缺乏新的业绩增长点给逼的，会为将来的销售业绩和品牌维护埋下隐患。虽说外界集体质疑老潘，可潘石屹至少会自己给自己打气。这不，9月19日的博文《致SOHO中国的全体同事们：》，老潘又喊上了：“为美好新世界的到来而祈祷！”