五大房产商楼价涨跌真相调查 房产大鳄嘴硬手软

冯仑近照 ◎供图/CFP

9月20日，万通在天津的新城国际售楼处显得很冷清 ◎摄影/《青年周末》记者 颜雪岭

暗访万通“新城国际”

    冯仑改口 不做“猪坚强”

    推出中秋折扣，优惠5万元

    售楼人员称打折只因甩尾

    业内人士称： 此举就是范跑跑姿态

　　颜雪岭今年7月，万通集团董事局主席冯仑又发表了他的地产“非常道”：目前的情势下，地产大腕儿们都要学习地震中被埋36天奇迹存活的“猪坚强”，即便瘦身也要顽强地存活下来，等到解放军（政府）的到来。

冯仑真能不降价，耗到政府救市？为一探究竟，9月20日，记者来到目前万通旗下楼盘“新城国际”暗访。售楼处以甩尾为由大打折扣。

　　“那不就是范跑跑姿态吗。”了解冯仑与万通地产的业内人士如此评价，“即使甩尾，如此折扣也实属少见。”

    现场调查 售楼处：房价没降，但是打折

　　万通的楼盘地段不错

    在北京房产市场上，万通并没有面向普通老百姓的楼盘出售。于是，记者来到万通在天津滨海新区的项目“新城国际”打探，该楼盘目前正在销售中。

　　“新城国际”远离天津市区，如果不开车的话，最快捷的交通方式就是乘坐轻轨。记者从市中心打车到轻轨的始发站中山门，大概20多分钟的车程。 “天津最近的房价跌了没？”

　　记者跟出租司机聊起了楼市。

　　“最近买房的人还真少了，内环以里和滨海新区的房价跌没跌还不好说，但中环和外环的房子是肯定跌了。”司机透露，他的朋友前些日子去好几个售楼处看过，所以他如此笃定中环和外环的房价回落。

　　“滨海新区的房子抢手吗？”

　　“不错啊，虽然远离市区，但那里是开发区，环境又好。”在这位司机看来，滨海新区的房子价格与市中心的相差无几。接着坐了40多分钟的轻轨，终于到了距离“新城国际”最近的一站——会展中心。一出轻轨站，立刻感觉“别有洞天”。湖泊环绕，视野开阔，少了几分市区的喧嚣和拥堵。而“新城国际”的楼盘和售楼处，就在轻轨的不远处，步行约需要十分钟。

　　目前优惠5万外带送车位

    万通的售楼处临湖而建，与另一房产大腕儿万科的售楼处毗邻。二者在卖房上是对手，连门脸售楼处都似乎在较着劲：都走的雅致路线，古色古香。那天是周六，记者到“新城国际”售楼处的时候，是下午2点40分。售楼处外面摆放着接待顾客准备的三张桌子和几把椅子，里面也安放着四五张桌子。但除记者外，没有一个顾客。这让记者非常诧异。“中午时间，一般客人都不太多。”售楼人员解释道。一位二十多岁的售楼小伙儿接待了记者。

　　“现在房价都在回落，我也想趁低点考虑买房。你们‘新城国际’也降价了吗？”记者问。 “我们没降。”售楼小伙回答很直接。

　　“没有降价，那有没有其他什么优惠活动？”记者不甘心。

　　“有。今年5月以来，我们开始送车位，价值十几万的标准的地下车位。中秋以后，又有了两居优惠48800元，三居优惠58800元的活动。”小伙子把资料翻给记者看。

　　“那5月之前有没有折扣呢？”

　　“以前一直就只是打很少的折扣：全额付款，打9.8折；如果按揭，就打9.9折。而现在，在这个基础上还有刚才说的这些优惠。”售楼小伙多次告诫记者，“早点决定吧，我们的优惠只持续到这个月底。”

　　“十月份就没有其它优惠了吗？” “有是有，”他略显迟疑，“但也就是多打一个百分点的折扣，没现在划算了。”

    售楼处：甩尾优惠不算降价

　　“现在的优惠其实跟降价是一回事吧？”记者表示质疑。

　　“这是两回事。”小伙子推一推眼镜：“‘新城国际’2期十月就要入住了，目前在甩尾房，最好的楼层都卖掉了，顾客的选择少了，所以才有一定程度的优惠。”

　　天津“新城国际”2期去年四月开盘，包括33层的高层电梯公寓3栋，12层的小高层公寓4栋。据售楼小伙子介绍，最抢手的南北朝向户型所剩无几。高33层的公寓中，三居就只剩12楼的一套，两居还剩5套，都在6层以下；而4栋小高层里，4楼以下的三居还剩十几套。东西朝向的户型还剩四五套。

　　历史价格调查 九月前没如此大的优惠

　　130万的房子实际可省十几万

    去年四月，“新城国际”的开盘均价是每平方米不到8000元，之后一路飙升到平均约12000元/平方米。记者表示看中高层公寓中一套7楼的两居，面积为114平方米。售楼小伙介绍，它的原本标价为11500元/平方米，总价约130万元。按照原本一到两个百分点的折扣，加上中秋以来5万元的优惠。实际每平方米的价格约在9800元/平方米。外带附送价值十几万的标准地下停车位，可以省掉近20万元。另外，“新城国际”2期还有4栋12层的小高层公寓，也享受同样的优惠。记者在“新城国际”售楼处逗留1个多小时后，渐渐地有四五家顾客到来。记者跟其中一对刚刚落了订金的母女攀谈起来。今年三月开始，这对母女经朋友介绍来到“新城国际”看房。当时售楼人员告诉她俩，如果全额付款，能享受2%的折扣；此外，由于她们是已在“新城国际”购房的顾客介绍来的，还能得到一张“亲情卡”，凭此卡可以再享有2万元的折扣。之后这对母女又来过四五次，房价基本没有变化。直到最近，她们听说原来均价12000元/平方米的南北朝向的户型，总价优惠五六万元，于是再度赶来，最终下了订金。但当天她们定下的并不是原来咨询的南北朝向，而是23楼一套东西朝向的两居。东西朝向和南北朝向的优惠政策又有不同。以她们选中的那套房子为例，原来的价格是每平方米近9500元，享受全价2%的折扣。而9月20日那天，她们以4%的折扣成交，这算下来，单价是每平方米9054元。另外，12万元的停车位，最终8万元到手。

　　万通人气略逊

    万科就在9月20日当天，记者在天津滨海区所见，万通售楼处的人气不敌邻居兼对手万科。当时万通仅有零零星星四五家顾客前来咨询，而隔壁的万科人满为患，十几家业主挤满了售楼处。从去年年底开始，万科就在全国范围内兴起了降价风潮。据万通的工作人员称，万科实际并没有降价，“他们那不是降。你要看房子的地段。万科现在卖得便宜的房子，就挨着轻轨和东海路，那多吵啊，那个东海路挨着港口，整天都有集装箱车来来去去，你愿意住集装箱吗？”

　　记者去万科打听，目前万科最便宜的确实是紧挨轻轨的一些房子。但降幅之大，令人咋舌：除了每套优惠5万元外，还附送一个机械停车位、10平方米左右的双露台，另外13平方米的室内花园只按6.5平方米付款。因此，尽管地段不好，还是吸引了不少顾客。紧接着，万科还会有其他位置不错的单元相继开盘。据万科一位内部员工透露，万科将利用“十一黄金周”继续“打折促销”。比如目前均价在12000元/平方米的楼盘，有望下调1000元左右。并且，优惠活动可能持续到明年元旦、春节，甚至五一……似乎势将打折持续到底。记者看到很多顾客在万科和万通两家售楼处徘徊、比较。上前打听，不少顾客表示，比对很多次，还是觉得万科的房子更划算。强敌在侧，万通还能坐得住吗？

　　言论验证 冯仑无需做“猪坚强”

    冯仑曾扬言要做“猪坚强”

　　冯仑素有“地产思想家”的美誉。他著名的理论不少，譬如“未婚青年推高房价”、“35岁以下应禁止买房”……

　　而最近，他最著名的当属“猪坚强”理论。在5•12汶川大地震中，一头猪在废墟中靠食木炭活了36天,它的坚强意志感动了无数人，也感动了地产大嘴冯仑。于是，在今年7月的“2008中国房地产发展高峰论坛”上，冯仑有了如下的言论：面对当今的房地产市场现状，开发商开始想跑。目前有三个跑的姿态：一个是“范跑跑”，就是小的地产公司；第二个是谭千秋，岿然不动在地震中保护别人，是大型国企，他们没有办法跑，要保护这个市场；第三个叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但是能够坚持到生命的最后，等解放军到来。希望大家尊重“范跑跑”的权利，同时对他加以道德提升，他跑是为了生存，不能责怪他。而我们要找到自己的生存办法，就是要变成猪坚强。

　　即便瘦身也要顽强地存活下来，等到解放军的到来。冯仑要学习猪坚强，瘦身也要顽强，也就是说，房地产市场不景气，那也不降价，就耗着呗，耗到政府救市的那一天。可冯仑真耗得住吗？

　　万通甩尾打折被指是范跑跑姿态

    万通的中秋折扣是否是应对房产市场低迷的无奈之举？“新城国际”售楼处的人称，滨海新区地段好，房子不愁卖。大搞优惠只因甩尾。但工作人员也承认，极少推出这样大幅度的优惠。

　　“那不就是范跑跑的姿态吗？”一位熟悉万通地产的业内人士如此评价万通所谓的“甩尾优惠”。长期跑房地产口的几位记者透露，很多房地产商都在变着法子打折卖房，却不敢摆明就是降价。他们的主要顾虑是前期买房的业主。如果降价，前期高价买房的业主肯定觉得自己亏了，很可能出现前段时间类似万科业主闹事的情况，影响企业声誉。另外，很多业主前期买的是期房，在入住、办理好房产证之前，买房合同是可以违约的，违约金一般在8%左右。如果后期房价降价幅度达到10%，那么对企业来说，当然就是亏了。

　　“如果是在房地产市场红火的时期，就是尾房也要高价卖啊，抢手嘛。”业内人士称，“新城国际”如此大的折扣，实属少见，肯定跟如今不景气的行情有关。

　　开发商的言论不足信？

    “冯仑那么精，要做也肯定做范跑跑，而不是猪坚强。”了解冯仑与万通地产的业内人士对记者说，“开发商的言论不足信。”

　　“猪坚强心存侥幸，认为撑一撑，国家就会来救房地产市场了。比如恒大地产，它拿了很多地卖不出去，就只能做猪坚强了。可冯仑与其他房地产商不同，他多克制啊。”该业内人士说。冯仑的克制与他经历过上世纪九十年代的“海南地产泡沫”不无关系。那时候冯仑下海与潘石屹合作炒房，正当赚得钵满盆满之时，他预见形势不妙：海南人口很少，房子却很多。于是他赶紧收场，跑到了当时房地产市场还不温不火的北方占先机。后来，海南房地产果然崩盘。冯仑的谨慎从他著名的“反周期理论”也可见一斑。他认为地产市场是有周期的，有高峰有低谷。高峰的时候他很克制，不会像有的地产商，一见房价猛涨就猛拿地。目前，万通在北京的主要项目一个是万通中心商务楼，已经卖得差不多了；另一个是高档别墅“龙山书院”还在出售当中。但这跟普通老百姓的关系似乎不大。万通真正的重心是在天津。但它也是与天津泰达合作，“地主”泰达出地，更擅长搞开发的万通盖楼。

　　“所以，万通地产的公司规模小，开发的项目少，房产市场不景气对它的影响不大。”该业内人士如是说。“而且，根据万通2007年末到2008年上半年的年报，它的账面资金是20个亿。不存在资金紧张问题。它根本不需要做猪坚强。”

　　后改口说，不要做猪坚强

    事实上，发表学习猪坚强言论后，冯仑自己就改口了：房地产商千万不要学“猪坚强”。

　　“在市场经济当中任何一个企业，在发展当中其实我觉得都应该像‘猪坚强’一样，要减少多余动作非常重要，要活下来多余动作一定要少。猪坚强能活下来，最重要的是没有多余动作，呆在那儿，用有限的资源来支撑你的生命。这个时候你的动作越多，你的资源就越不够。我们的民营企业，特别是房地产的很多企业，就是资源有限动作太大，所以就不能像‘猪坚强’这样坚持很久。”

　　但是，冯仑称，猪坚强已经不再是他的偶像，它已经成了一个仅供人参观的一个玩物。“我知道最近半个月‘猪坚强’又长了一百斤肉，因为有其他的地产商给它提供经济适用房，另外有人包养它，给它很好的饲料，而且每天有人按摩，所以猪坚强已经腐败了。如果一个企业当你熬过一个危机，你要进入一个快速的成长期的时候，千万不要学猪坚强。”

　　冯仑甚至开始调侃他曾经鼓吹“猪坚强式”的坚守和等待。“前两天，央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，在得知消息后，SOHO中国董事长潘石屹就立即向媒体表示，解放军终于来了，幸好，来得还不算迟。你瞧，潘石屹的这句话是活脱脱地表现出了一个焦急的地产商的形象。不过，也有很多业内人士认为，降息象征意义远大于实际意义，房价究竟怎么走依然还很难说。看来，冬天还没过去，潘石屹和他的同伴们还得继续等下去。”

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