庞大地铁网改写北京楼市格局 居住可选区域放大

　　庞大地铁网改写北京楼市格局

　　本报记者 敖虹 北京报道

　　近日，北京最新的地铁远景规划公布，新增3、11、12、16四条远景规划线，北京地铁总共达到22条线路。北京市副市长陈刚更表示，地铁建设要重排工期，全面提速，北京地铁通车里程在2010年要达到300公里。

　　不包括新增的四条线路，2015年北京地铁路网将达到561.5公里。规划中的地铁全部建成后，北京将成为全世界地铁网络最密集的大都市之一。它必将对北京的房地产发展格局产生重要影响。

　　居住可选区域快速放大

　　奥运后北京地铁建设加快。目前在建线路共有7条，从明年起到2015年，北京将争取一年开通一条地铁。

　　据北京市规划委副主任周楠森介绍，新的轨道规划设计将体现“步行、自行车+地铁”的出行模式，住宅分布在站点500至1000米范围内，设置步行道、自行车道，为居民提供直接、安全的路径前往地铁站。

　　“随着北京市人口的增加，交通运营压力大增，加上城市土地减少导致住宅郊区化趋势越来越明显，轨道交通修建的需求也开始增加。政府大力提速地铁轨道交通建设，以及在规划设计上体现‘步行、自行车+地铁’的出行模式，说明政府更加重视通过修建地铁来鼓励人们改变原来出行方式，选择地铁出行。”21世纪不动产高级分析师孟奇说。

　　轨道交通的完善也将首先改变居民的购房心态。

　　亚豪机构副总经理王英男告诉记者，轨道交通快速、准时的特点改变了市民旧有的交通距离观念，从郊区到市区的快捷使得购房置业的区域界限不再那么重要。如果居住在房山、大兴、顺义的居民也能实现便捷上下班，他们就不必购买城区的住房，也即未来市民的选房范围将会随着轨道交通扩大到其覆盖的各个郊区县。

　　从目前北京房地产开发区域来看，二环内基本无新增商品房量。四环内商品房新建项目也不太多，80％以上新建项目都位于郊区，如大兴、亦庄、房山、顺义、门头沟、通州等。而房山、门头沟、大兴等区域交通不发达，与市区联系的时间距离较长，在很大程度上制约了区域内房地产市场发展。

　　北京中原三级市场部高级分析师靳瑞欣分析认为，郊区在建和拟建地铁线路将极大改善交通状况，把主城区、郊区以及远郊区连接起来，届时市民购房的区域选择也就随之远距离拓展，主城区过于集中的人口也随之分散。

　　中心城区的人口分散后，也将减少对中心城区资源过度利用的压力，使城市的发展更趋平衡。

　　住宅建设格局改变

　　购房心态的改变将导致对郊区和远郊区住房需求的增加，自然也将加速地铁沿线的房地产开发投资。从13号线、八通线、5号线周边楼市的发展，都能看到轨道交通对沿线房地产开发投资的放大作用。

　　“地铁线路从市区向郊区的发展趋势，对郊区某些盲点交通区域的房地产市场影响作用更为明显。开发商的心态也将有所改变，未来将会有更多开发商围绕轨道交通来选择和开发项目。”靳瑞欣说。

　　王英男告诉记者，轨道交通令开发商有了更多的选择，市场需求更高、销售速度更快的普通住宅产品供应量也将加大。

　　例如，北京房山区因为交通不便未被市场接受，房价也比通州、大兴每平方米低2000元左右。房山开发商一直以开发低密度住宅为主，基本没有塔楼形式。随着房山轻轨的开通，将可能出现更多普通住宅。

　　复地集团华北区营销总监曹伟表示，选择有轨道线的区域进行投资可降低风险，越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

　　孟奇建议，由于购买土地后必须在两年内进行开发，因此，应在地铁开建前、当地房价仍然较低时持有土地，以便在地铁线路开始新建时出售楼盘。一个解决方案是在今后数年内集中开发较大规模可分期开发的项目。初期开发的项目将因地铁线路的新建而在市场中脱颖而出，而后期开发的项目将直接受益于新开通的地铁线路。

　　地铁、轻轨的建设，使得城市边缘地带也出现了多个以轨道交通为支撑的新型区域商业中心。如10号线与4号线交汇处黄庄地铁站的“新中关购物中心”，5号线与13号线交汇的立水桥站大型商业中心。