专家解读房贷新政 以信贷方式支持房企兼并重组

　　新政明示：信贷支持房企兼并重组

　　◆每经记者 刘建辉 发自北京

　　专家解读

　　国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究确定了新的促进房地产市场健康发展的政策措施。每经记者在第一时间采访了多位业内人士，各方对此反应有冷有热。

　　加大保障性住房

　　一、加大保障性住房建设力度。继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。

　　邹文军（国都证券房地产行业分析师）：这是对9000亿元用于保障性住房政策的强调，补充了增加对中西部地区的补助标准。

　　杨红旭（上海易居房地产研究院综合研究部部长）：这条已不是新闻，“9000亿安居工程投资计划”中已提及。经济适用房拟建规模偏大，将冲击普通住宅市场，部分地方政府对此已有不满。

　　二套房有条件松绑

　　二、进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　宫萍（中原地产三级市场研究部副总经理）：这一政策的真正落地，仍需要一些条件限制，如政府把权利下发给各银行，各银行会根据客户条件比照执行优惠利率。另外，人均面积低于当地平均水平，这一条件也存在很大的不确定性。因此，该政策的出台对楼市回暖的刺激作用要视后续政策细则对这两个限定条件的宽松程度决定。

　　杨红旭：这一条是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话，没有任何新意，反映不出放松二套房政策的意思。

　　营业税免征年限变2年

　　三、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　宫萍：这是这次税费减免的一大重拳，预计有80％的房屋将处于免税状态，将促进市场回暖。不过，这次的政策只不过是恢复到2005年6月份的水平。营业税暂定一年实行减免政策。这说明政府要视明年市场变化情况来决定后续政策走向。

　　杨红旭：这条政策值得赞许，但力度不够大，还没有10月22日“上海14条”力度大。现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。

　　邹文军：这条政策的影响应从两方面看。一方面，可以刺激二手房交易，以前征收的营业税几乎全是由买方负担，这条新政会降低买房者的负担。另一方面，有可能会对新房交易产生冲击。尤其是北京市场，经过2007年较大的涨幅后，目前房价并未有大的下跌，2007年初的新房进入二手房市场后，肯定会对目前的新房价格产生压力。

　　扶持房地产商

　　四、引导房地产开发企业促进商品住房销售。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　杨红旭：这条有点新意，现在中央的救市政策对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。接下来，要看商业银行的行动了，目前商业银行对房地产开发贷的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促他们行动。

　　值得关注的是，“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。”这一句表明政府还是在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实。

　　岳锋刚（戴德梁行华北区住宅部董事）：房地产开发商目前普遍面临很大的现金流压力。新政的出台会促使他们加大促销力度甚至降价幅度。

　　胡章鸿（大连万达总裁助理、北京万达总经理）：对房地产企业来说是个好消息，相信后续会有更细化的政策出台。

　　总体评价：力度有限 整体利好

　　杨红旭：此次国务院会议结果力度非常有限，实质性救市措施太少，尤其是众望所归的“二套房贷政策”基本上没有放松，让人感到非常遗憾，要想让改善性需求者如中央经济工作会议所期许的那样——放弃观望，基本上实现不了。

　　宫萍：整体来说是利好政策。近一段时间以来，不断出新的利好措施，预期这样一点点出，在一定程度上会增加购房者的观望情绪，还不如一次出净。

　　邹文军：不能说是大利好，无法抵消居民收入及房价下跌的预期。实际上，降息对于房地产市场来说的利好作用更大。

　　实际案例

　　 以位于北京三环至四环之间，一套120平方米的房屋为例。假设单价15000元/平方米，总价为180万元。卖方交纳税费均由买方支付。由于11月24日普宅范围扩大，使得该套房屋由之前的非普宅转变为普宅。