三问楼市新政:保持高成交量比维持高房价更重要

　　10年前，撬动内需的支点之一是房地产，10年后还是。不过，前次倚重的是商品房市场，这次的落脚点将是保障房

　　“购房满2年就不再征营业税了，政策力度之大，超出市场预期。”17日傍晚，上海一位房产中介经理在电话中难以掩饰他的惊讶。当天国务院常务会议刚刚研究确定了促进楼市健康发展的三项措施。

　　中央还给地方“救市”预留了很大空间：各地区要因地制宜，“进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施”。

　　回首2008，从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度，到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求；从通宵排队求购到销售冻结。房地产业在这一年走过。如何看待楼政的调整？救经济必须救楼市吗？救楼市必须保房价吗？

　　救经济必须救楼市吗？

　　对于楼市救市的不解、争议正在进行中，有观点甚至怀疑救楼市的“正义性”。对此，财经专栏作家吴晓波说，“政府在此刻救市，有它的道德正义。”

　　12月10日，摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告，认为2009年中国经济的典型特征是“恶化继之以好转”，但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。

　　在全社会固定资产投资构成中，与五十多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。截至2008年7月，电力热能、交通运输和水利环境在固定资产投资中占比之和不到25%，制造业投资超过30%，房地产投资占33%强。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。

　　地方财政对房地产的依赖更不待言。以东部某市的一个区为例，2005年财政收入124亿元，其中64亿元上缴市和中央，地方可支配财政收入60亿元；其中20亿元根据招商引资协议，须“奖励”给工业企业，地方实际可支配税收40亿元。而房地产业当年贡献的税收(包括中央税和地方税)达到28亿元，还有搭车收取的12亿元房地产大市政配套费、约20亿元当年土地出让金，均未进财政户头，在体制外支配使用。这样，在区、街道(乡镇)两级政府实际可支配的72亿元政府资金中，房地产业创造的资金超过50亿元。

　　在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的重要选择。房地产被推至“国民经济的重要支柱产业”，“保障性安居工程”被列为“国十条”之首，如此政策组合明确传递出“救经济必先救房地产”、“促投资离不开稳楼市”的取向。

　　“我在想，2008年的金融海啸之下的启动内需与1998年亚洲金融风暴侵袭下，拉动内需有何异同？”上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健说，“10年前，撬动内需的支点之一是房地产，10年后还是。不过，前次倚重的是商品房市场，这次的落脚点则是保障房。”

　　救楼市必须保房价吗？

　　年关日近，开发商对资金的饥渴更甚，打折促销花样不断翻新。湖南长沙甚至有开发商推出“买洗面奶送房子”的活动，一家房产中介公司和开发商协商推出的一种销售模式：市民通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，每消费满1500元，就赠送1平方米房子，多买多送。凑足一套房子面积之后，就可以向开发商换取房子。

　　如何充分释放常态的住房消费需求？根本一点，在于提高购买力。提高购买力的途径有二，一是增加收入，这在经济步入下行周期的当下，几无可能；二是降低房价，这是当前最切实可行的办法。

　　与少数富裕人群投资住房看预期不同，大量工薪阶层消费住房是看现实，只要房价回调到其购买力范围之内，甚或是“跳一跳，够得着”的情况下，他们就会入市。当房地产市场为消费性市场时，住房购买者最为重要的问题是支付能力而不是信心。近期地产大鳄碧桂园的一些楼盘在弱市中热销，很重要的一个原因在于其低总价、高性价比，碧桂园开发的一些高品质楼盘在近几年的售价都接近经济适用房价格。碧桂园的例子说明，只要站在消费者的购买力基点上，才可能带来持久的楼市需求。

　　经济学家尹伯成教授认为，既然中央经济工作会议明定，“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，那么，现在是回到购买力的原点上来观察楼市问题的时候了。

　　至于眼下市场流传甚广的购房退税，则只对高收入人群有吸引力。本刊记者就曾问两位高收入者，如果将购房人偿还银行的本金、利息从个人所得税税基中扣除，是否会考虑买房？上海财经大学一位教授回答：要看看扣除时间，如果扣除时间较长会考虑投资房产；如果没有退税刺激，现在不会考虑买房。因为他已有3套房子，2008年初刚刚出手一套。一位2008年二季度开始赋闲的证券公司总裁则回答：要是退税，我今年一季度的工资、奖金就不急于领了，等买房子扣除后再领。显然，重庆等地已推出的购房退税政策对刺激房地产投资是有效的，但副作用是：可能继续吹大泡沫，带来新的不公。

　　“稳定交易量”还是“稳定房价”?

　　中央经济工作会议提出明年经济工作的重点任务之一是“保持房地产市场稳定健康发展”。稳定楼市的关键是要“稳定交易量”还是“稳定房价”?

　　这得弄清楚对于房地产市场，当前政府第一需要的是什么？是房地产投资带动经济增长及其所创造的就业岗位，其次才是来自于房地产行业的税收和土地出让金。换句话说，对于政府而言，保持房地产高成交量比维持高房价更重要。以适度调低价格换取交易量，房地产投资才能持续下去，因为存货是反作用于投资的，空置存量房越多未来投资的景气度越小，终端销售量是保证投资运转下去的第一要素。如果天价低量(正如今年第三季度以来，一些城市的情况)，所谓有价无市，销售冻结，会倒逼投资剧降。最终，政府既不能获得来自房地产的税收，连就业岗位也不能保证。

　　一言以蔽之，以房地产消费拉动内需的根本，就是降价、跑量、拉投资，带动就业保大局。

　　从这个角度，才能正确理解中央经济工作会议为何提出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，以及17日国务院常务会议在研究部署促进楼市健康发展的政策措施中要求“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”的深意。(记者徐寿松) (来源：《瞭望》新闻周刊)