多数机构评价楼市新政：短期内并不能马上见效

CFP供图

　　多数机构眼里的楼市新政:不能马上见效

　　新快报记者 梁明晖

　　为减轻全球金融危机对中国经济的影响，国务院周三宣布多项支持楼市措施，当中包括调整第二套普通自住房优惠标准；减免住房转让环节营业税；支持房地产开发企业合理融资需求等措施，这是近年首次以刺激房地产行业为目标的政策。昨日，国内外多家机构对相关新政给予肯定的评价。与此同时，A股地产板块以及港股的内房股延续近日强劲势头继续上扬。美林证券的研究报告表示，新政将对建材如钢铁及水泥等的需求带来正面影响。

　　新政力度略低于市场预期

　　兴业证券发表报告称，国务院此次新政在态度上较为积极，但具体措施并没有超过此前市场预期。新政肯定表明了政府“保”地产的鲜明态度，此外对地产信贷的支持态度为地产企业从银行体系获得资金定了一个较为积极的基调。齐鲁证券的报告指出，相关政策力度虽不及外界猜测，但无疑还是对房地产行业构成利好。中国国际金融公司发表报告指出，政策的出台市场已经有预期，营业税部分符合预期，而二套房部分没有达到市场预期，中央对经济和房地产行业还是有信心，短期内并没有改变对房地产行业既扶持又谨慎的态度。总的来说政策出台对房地产行业是利好，有利于改善居民的居住条件和帮助购房需求的释放。

　　释放改善型和二手房需求

　　此次正式放松二套房贷的标准，释放了部分改善性需求，有利于提振销售和市场，加快存货出清。安信证券报告指出，虽然最近许多银行对二套房贷已经实质放松，但毕竟范围有限的，而此次政策的出台，有望较大幅度地释放改善性需求，从而提振销售和市场。

　　天相投顾的报告也称，改善性需求释放值得期待，楼市成交有望持续回暖。报告称，政策规定对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，按照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这部分需求是刚性需求中购买力最强的，据粗略估计要占到市场需求的30％以上。

　　兴业证券认为，考虑到部分城市房价目前已经回落到2007年初的水平，这一措施对房价回调较多的珠三角地产和部分二线城市的二手房交易，将会起到较大的促进作用。

　　大型地产商获优势更突出

　　新政中提及的支持合理融资需求，是近期较为鲜明的对地产融资方面的积极表态，有利于提高银行体系向地产行业发放贷款的积极性。兴业证券报告表示，目前房地产行业资金来源中，来自国内的贷款的增速连续出现回落，在宽松的货币政策背景下，国务院的这一表态将有利于目前风险仍相对较高的地产企业从银行体系获得资金，并且并购贷款的支持也有利于地产行业在逆境中加速整合，对优质地产商进一步扩大占有率、提升竞争优势提供了良好的契机和便利的条件。

　　安信证券报告指出，品牌、知名度、实力、开发经验等得到政府、银行认可的优质地产企业会在合理融资需求中占据优势地位；同时，倾向支持中小户型建设，是因为政府对未来地产泡沫发生可能性还是有担心的，所以对地产商的支持仍然是比较克制的。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，对优质企业而言是个强者更强的机会。

　　楼市复苏或待明年四季度

　　另外，多数机构还认为，新政在中至长期影响正面，但短期未能马上见效。齐鲁证券的报告称，政府的相关措施侧重点是保证成交，同时正确引导房价。因此在未来的2009年房价依旧存在下滑空间，而成交量目前正处在逐步见底的过程。

　　中金公司报告指出，房地产行业不会因这些政策改变向下调整的趋势，明年上半年经济的恶化和资金压力的加大会迫使更多的公司加入到降价销售的行列，维持房地产行业明年四季度见底回升的判断。

　　股市反应

　　地产板块A股港股齐上扬

　　但有分析师称，估值目前相对较高

　　新快报讯 （记者 梁明晖）昨日，受到国家稳定房产市场的利好消息刺激，房地产板块A股小幅上扬。虽然地产板块早盘高开，但14?00以后银行发力带动股指拉升，而地产板块并未跟随，整体升幅不大。截至收盘，逾50只地产股上扬，其中，万科A（000002）涨3.03%报7.81元，苏宁环球（000718）升1.39%。而港股方面，中资地产股昨日再现暴涨行情，有16只中资地产股涨幅超过10％。富力地产（2777.HK）、合生创展（0754.HK）等都有13％的涨幅。

　　天相投顾指出，房地产板块近期表现相对强势，11月份涨幅16.63%，跑赢上证指数10.53个百分点。天相投顾认为在政策利好的刺激下，房地产板块有望继续上演恢复性上涨行情，建议重点关注金地集团（600383）、招商地产（000024）和滨江集团（002244）。

　　也有分析师认为地产板块目前估值仍然偏高。东兴证券房地产分析师郑闵钢说，现在房地产企业主要的问题是存量资产的流动问题，需要开发商的“卖”和购房者的“买”能够对接上。他说，房地产市场的交易活跃度这段时期一直还在探底，该政策出来以后，市场继续走低可能还要持续一个季度甚至半年，明年房地产企业利润会继续下滑，“房地产板块估值目前相对比较高。”

　　机构荐股

　　中银国际：A股首选华发和保利

　　中银国际发表报告称，鉴于过去几周房地产行个股业已出现大幅反弹，短期内板块存在获利回吐压力，该行维持“中立”评级。

　　报告指出，新政中政府表明态度将支持优质开发商为并购而申请的贷款，这将使资产负债情况出色的大型开发商受益，如中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、远洋地产（03377.HK）和万科（000002）。但考虑到近期政府已推出多项支持政策，预计短期内进一步出台支持政策的可能性将大大缩小。

　　中银国际表示，在H股中看好华润置地，因其旗下项目遍及17个城市，经常性收入强劲，销售策略灵活，此外也看好远洋地产，因其主要在东北的环渤海湾地区开展业务；A股方面首选是华发股份（600325），因该公司在二级城市开发商中处于领军地位，还看好保利地产（600048），因公司的营销实力雄厚，土地成本较低，上述两家公司均已锁定了此前对其2009年盈利预测的很大部分。

　　相关新闻

　　90/70政策未来或松绑

　　新快报讯 （记者 梁明晖）所谓90/70政策，是指自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。安信证券报告指出，改善性需求的释放有可能会带来90/70政策的松绑。

　　根据该行从权威机构所获得的统计和消费者调查资料数据显示，以8个典型城市为例，2008年4个季度中，除北京新房成交以90平方米以下占绝大多数外，天津、上海、杭州、成都、深圳、沈阳、武汉等7个城市的主力成交面积都是90至140平方米或140平方米以上的户型；而且，再次意向置业者（改善目的为主）极少数愿意购买90平方米以下的户型。因此，从实际购房者购房特征和潜在改善性需求的两个角度看，90/70政策显然是与市场需求相违背的，因此该行预期相关政策未来是可以松动的。