北京保障房“供地不少房子不多” 09年供应堪忧

　　2008年北京的保障房供应与去年制定的供应目标还有一定距离，而从目前的土地供应成交情况看，2009年的保障房供应堪忧

　　本刊记者/孙春艳

　　年关难过，已经32岁的王宇这几天的烦心事特别多。相处了6年的未婚妻小晴要与他分手，而他在2008年年初提交的《北京城市居民购买经济适用房申请核定表》，到年底仍如泥牛入海，杳无音信。

　　王宇从祖父辈起就生活在北京。这个地地道道的北京人，为自己结婚用房的事情已经犯愁了好几年。现在他和父母三人，加上已经85岁的姥姥挤在北京市东城区一套60平方米的房子里。这套住房是1990年王宇父亲单位分配的住房。

　　王宇父亲所在的北京第四纺织厂10年前已经破产，现在每月的退休工资1500元左右；母亲是公交公司的退休职工，退休月工资则在2000元左右。王宇在公交公司的工资也不过每月3000元。

　　曾经无缘经济适用房

　　2006年初，王宇开始筹划与小晴结婚，房子是他首要考虑的问题。王宇所在的单位已经没有了福利分房，自己收入又不高，经济适用房(当时北京还没有两限房)是他的首选。

　　经济适用房在北京已经有10年历史。1998年，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时提出了住房分层次供应制度，即大部分中低收入者对应经济适用房，最低收入者对应廉租房，只有高收入者才对应市场商品房。

　　北京的经济适用房起步全国最早。1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目，成为全国最早的一批经济适用房。

　　但是，在王宇关注经济适用房的2006年之前，北京经济适用房的主要功能，是用于解决危旧房改造后居民的住房保障。比如，北京市建委2005年年底宣布，“2006年拟建200万平方米经济适用房”，这一批200万平方米的经济适用房，就将采取定向销售的办法。其销售的主要对象，是城市改造、重点项目实施、城中村重点改造过程中(也包括被征占地农民在内)需要购买经济适用房的人群。

　　条件不符合，王宇作罢。其实，不仅他没有购买经济适用房的资格，就是拆迁户们，也没有能够满足住上房子的心愿。2007年2月，北京市国土资源局安家盛在“两会”上接受采访时说，2006年竣工面积将达到200万平方米的经济适用房，只能解决半数拆迁户的住房问题。

　　无奈，王宇一有时间就去新开的便宜楼盘看房，这些楼盘大多都位于通州区、大兴区，每平方米约在3000?4000元左右。最后，因地处偏远、交通不便，住惯了城里的王宇最终没有买成房子。

　　价格不等人，到了2007年，王宇发现不仅市区内的房子每平方米达到一两万元每平方米，就连郊区的房子也已经达到了5000?6000元/平方米。眼看房价与自己的收入差距日益扩大，王宇也只能在与小晴无奈的争吵中寻找购房机会。

　　在被誉为“住房保障政策年”的2007年，王宇终于窥到了一丝购房的机会。

　　要想买到保障房，得先了解政策。王宇首先关注到，2007年8月，国务院下发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求到“十一五”期末明显改善低收入家庭住房条件，经济适用房和廉租房建设用地实行行政划拨方式供应，各地要在土地供应计划中予以优先安排。

　　他也同时关注到，北京市在国务院下发意见的当月，由北京市国土资源局和发改委印发了《北京市2007年度土地供应计划的通知》。这份通知要求北京市的廉租住房、经济适用住房、“两限”房和其他中低价位、中小套型普通商品房的土地供应量，不低于住宅用地供应总量的70%。

　　其中，保障配建的廉租住房30万平方米，市区政府集中建设的经济适用住房200万平方米、“两限”普通商品房300万平方米。也就是说，2008年的各类保障性住房和两限房的供应量不少于530万平方米。

　　喜出望外的王宇，咨询了关于北京经济适用房申请条件后，兴冲冲地来到他所在东城区某街道住房保障办公室申领了《北京城市居民购买经济适用房申请核定表》。这份长达十多页的核定表包括申请承诺书、申请家庭成员情况、申请家庭住房情况、申请家庭收入及资产情况家庭成员住房情况证明等若干个分表，王宇花了整整三天时间，才把相应的情况和公章盖完。

　　申请和等待

　　“申请经济适用房需要核定家庭收入，要求不得超过6万元。”王宇对《中国新闻周刊》记者坦言，他父母退休金加上自己每月的工资，家庭全年收入为7.6万元，为了能通过审核，他无奈地将母亲的就业情况填上了“失业”，年收入为零。

　　细读北京经济适用房申请条件的王宇发现，除了动迁户外，北京的经济适用房优先供应给公务员和教师。因为条件中明确规定，申请填写审批表的申请购房人如果夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，不需核定家庭收入。

　　“这不公平，显然我们这些中低收入家庭比公务员和教师更需要解决住房问题。” 王宇对此非常不理解。

　　2007年11月，王宇递交了这份寄托了自己无限希望的申请表。接下来是漫长的等待。2008年1月底，王宇所在的街道住房保障办公室发布了2007年经济适用房购房者申请名单公示，名单中没有王宇的名字。很显然，街道住房保障办公室在对王宇家的申请家庭情况进行了入户调查后，没有批准王宇的购买经济适用房申请。

　　没有完全放弃希望的王宇，又在2008年2月以个人身份递交了新的一份《北京城市居民购买经济适用房申请核定表》。一位街道住房保障办公室的工作人员看他这么锲而不舍，就私下里跟他说，经济适用房现在还是优先安排动迁户，即使通过了各方面审核，还要轮候摇号，由于“僧多肉少”，能申请成功的可能性不大。

　　在北京，像王宇这样状况的人不在少数，既承受不起畸高的商品房价格，又不够资格申请经济适用房，成为住房保障无法惠及的另一种情况的“夹芯层”。在目前北京常住人口的1300万中，去除了低保家庭和中高收入家庭，保守估计，这样的居民也有一两百万人。

　　王宇期待着经济适用房的标准能有所提高。他认为，现在执行的经济适用房申请标准虽然几经修改，但家庭年收入还是按照2002年底北京市建委规定的年收入6万元以下标准，显然太低了。在这期间，城市的物价和居住的收入增长数倍。

　　对于王宇们遇到的难题，破解之道就是加大保障房供应。而据本刊记者之前一个月所作的大量调查发现，加大保障房供应的北京市，在2008年仍然遇到了难题。

　　 2008年保障房缺口

　　“2008年北京的保障房供应与去年制定的供应目标还有一定距离。”一位接近北京市建委的业内人士对《中国新闻周刊》透露。

　　前文提到，北京市公布的2008年各类保障性住房和两限房的供应量，应该不少于530万平方米。但亚豪机构根据北京市房产交易网的交易数据统计表明，这一计划很可能落了空。

　　2008年1至10月，北京市供应了共300余万平米的保障性住房，占商品住宅销量37.4%，距70%显然还有很长一段距离。

　　让王宇们住不上保障房的缺口100多万平方米，原因何在？

　　一位业内人士认为，上一年度划拨的土地未必在当年就被全部利用、建设完成，可能由于种种原因被搁置到下一年度开发，成为下一年度的新开工面积进入当年统计。

　　长期跟踪调查北京土地供应的个人集资建房倡导者于凌罡则认为，不排除部分保障房建设用地被挪作他用的可能。

　　于凌罡举例，如在2006年还是两限房备选地块的广渠路15号地和南沙滩东路3号地，在2007年底则以“商品房用地”出现在出让名单中。这在当时曾经引起业内一片质疑。有猜测认为，转变土地使用性质的原因，是商品房用地的土地出让费用要比限价房高很多。也有接近该项目的知情人士对媒体透露，建设过程中由于开发商对利润回报不满意，经多方协调，项目最终被改成普通商品房体例。

　　实际上，北京保障房“供地不少、房子不多”的怪圈并非今日使然。据记者采访得多位业内人士表示，这已成为业内共知的秘密。

　　北京市国土资源局副局长张维曾公开表示，“2005年北京市在土地供应计划”中为经济适用房安排了200公顷用地指标，但截至当年8月，各区县上报的经济适用房用地面积仅为80多公顷，只达到了原计划1/3。

　　2009年保障房堪忧

　　“我就盼着有生之年，能住上政府盖的廉租房。”与王宇一样，住在北京市前门大街煤市街培志胡同的王宇爷爷王德川，理想也是住上一套房，不过他的目标是廉租房。

　　87岁的王德川与老伴与子女分户已经多年，单独住在老四合院中。由于没有工作，王德川与老伴享受城市居民的低保待遇。培志胡同与刚刚改造的前门大街相距仅几条街，早在前两年就被列入了拆迁范围。王德川所住的低矮平房是前清时候建成的老房，有条件的人基本上都搬走了。王德川只能冀望于政府的廉租房来改善自己的居住条件。

　　但现实是，北京市廉租房的供应不足以满足全市低收入者的需求。

　　“北京在2009年真正能交工的廉租房多说只有两千套。”北京市个人集资建房者于凌罡认为。据北京亚豪机构统计数据显示，2008年1至10月，北京保障性住房用地中，廉租房所占的规划建筑面积达仅为5.2万平米。

　　于凌罡的证据，是北京市2009年计划开工的保障房数量和目前土地供应之间的矛盾。

　　保障房建设从土地拍卖到开发建设有一个时间过程，这个过程一般在1到3年之间。虽然2008年的保障性住房供应存在缺口，但如果今年北京市加大了针对保障房的土地供应，则2009年的保障房数量也许还能弥补。但现实可能是，2009年，北京市政府在保障性住房建设方面的作用仍然继续缺位。

　　2008年6月，北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》，提出2008年计划供应廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，后两项加总，保障性住房的用地面积当在700公顷左右。

　　而亚豪机构根据北京市土地整理储备中心2008年的土地成交绩记录显示，1至10月，北京共出让23宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，成交面积不足200万公顷，仅完成了保障房供应计划700公顷的30%左右。

　　限价房流标是明年保障房难以保障的一个侧面证据。据记者调查，截至11月18日，北京最大的限价房地块项目大兴区康庄限价房地块(三、四期)流拍，这使北京市今年流拍的限价房地块，达到了10块之多。

　　北京亚豪机构总经理王英男对《中国新闻周刊》分析，在目前北京开发商资金链条紧绷，大多数开发商选择不拿地、少拿地的情况下，有利润率限制的限价房地块流拍在所难免。

　　业内人士则认为，如果保障房的土地供应完成出现问题，北京市有可能考虑要求国有房地产开发企业直接接盘，力保今后保障房的供应量。