浙江要求银行不得放松二套房贷 首付不低于40%

　　浙江叫停二套房贷 利率市场化“再徘徊”

　　3月初，浙江银监局一纸特急文件，要求当地商业银行不得放松或变相放松二套房房贷。二套房房贷政策的监管趋向看起来不是松绑而是收紧。

　　浙江银监局明确表示，对已利用银行贷款购买首套住房，又申请贷款购买第二套且不属于改善性住房，以及多套住房的，坚持“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的贷款条件。

　　目前记者未获得其他地方银监局下发类似文件的信息，不过据商业银行人士透露，上海银监局最近也要求当地商业银行上报如何执行二套房和多套房的政策，这可能为将来政策变化提供依据。

　　“有些地方银监局在房贷优惠政策方面开始收紧了。”一位国有大行东部地区房贷负责人感叹，监管意图是防范风险，但收紧二套房的做法，很可能给逐渐回暖的房地产市场浇上一盆冷水，而这无疑给商业银行个贷增长带来更大挑战。

　　今年2月全国房贷增长迅速回落，在对公业务大量投向中长期贷款而狂飙突进之时，房贷业务却分外冷清。

　　非改善性住房不得“优惠”

　　上述浙江银监局文件的落款时间是3月5日。在文件里，浙江银监局表示，近来有媒体报道，部分地区的商业银行开始悄悄放开个人住房贷款条件:借款人购买第二套(含)以上的住房，可以凭借其资信状况，享受首付30%、利率下浮25%-30%的优惠。

　　若借款人书面承诺原住房面积低于当地人均住房水平的，还可以享受首付20%、利率下浮30%的优惠。

　　与此前监管层对此没有明确表态不同的是，这次浙江银监局将上述做法的认定是：违反了现行个人住房贷款管理规定，扰乱了银行业市场竞争秩序，加大了银行业金融机构个人住房贷款业务的运行风险。

　　因此，浙江银监局对当地的商业银行提出了监管要求。

　　其中最关键的也最具杀伤的就是，对非改善性需求的二套房房贷明确表示不得优惠，不允许银行打“擦边球”。

　　具体为，贷款购房首付比例不低于20%、贷款利率可在中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上最多下浮30%的政策，仅适用于购买首套中小户型自住住房的借款人，以及已利用银行贷款购买首套自住住房，但其家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行业金融机构申请住房贷款的借款人。

　　也就是对二套房政策的优惠仅局限在外界统称的“改善性住房需求”。

　　关于二套房是否放松，外界曾一度误解。

　　3月5日，温家宝总理在政府工作报告中强调，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　随即引起外界对于所有二套房松绑的猜测，对此中国银监会主席刘明康表示，二套房贷“没有说放开”。刘明康说，总理报告里表述的是“第二套普通自住房购买者”，“没有说(二套房贷)放开”。至于房贷风险，始终存在，这要加强管理，“但是还是要支持(房地产市场稳定健康发展)”。

　　浙江银监局此次要求各银行业金融机构要正确把握住房贷款政策，坚持住房贷款条件，严格借款人资格审查，加强对借款人原住房面积的查询、核对。尤其是对已利用银行贷款购买首套住房，又申请贷款购买第二套且不属于改善性住房，以及多套住房的，要继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007) 359号)规定。

　　即坚持“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的贷款条件

　　浙江银监局要求银行不得擅自扩大享受贷款利率和首付款比例优惠政策的对象及范围，变相放松个人住房贷款条件。

　　浙江银监局还要求银行统一思想认识，要准确理解和掌握国家有关政策规定，并注意避免操作中出现放松或变相放松个人住房贷款条件，规避监管政策规定的做法。

　　同时，浙江银监局还要求各银监分局要加大对银行业金融机构个人住房贷款业务的监管力度，积极开展窗口指导和风险提示。并且提到，要充分运用各种监管手段和措施，加大对银行业金融机构个人住房贷款业务的违规惩戒力度，严肃查处各类违法违规行为。

　　此番文件，无疑表明了浙江银监局严格执行二套房而决不放松的态度。

　　全国政协委员、上海市银监局局长阎庆民两会期间接受记者采访时也公开表示，二套房政策不会松绑。

　　利率市场化的争议

　　“觉得很不可思议。”商业银行一位房贷负责人却表达了对政策的不理解。

　　实际上，从去年10月至今，在二套房松绑与否的问题上，存在较多分歧。而二套房政策的多变，也让商业银行感到了无所适从。

　　对房地产业来说，二套房贷及购房抵税是最为盼望的利好政策。因此相关的利益方呼吁要松绑多套房的利率政策。

　　不过另一方面，对多套房的风险认识和防范上，始终是悬在监管方面头上的利剑。

　　2008年10月，央行等部门出台政策，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。这让外界认定多套房信贷的紧箍咒会缓解，房贷利率将逐步走向市场化。

　　但随后，银监会内部发文要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行银发2007359号文和银发2007452号文的规定。

　　这一纸文件，商业银行暂时打消了松绑二套房政策的念头。

　　不过，很快2008年12月，国务院131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》列明，“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”

　　这意味着，对于多套房的贷款利率甚至成数松动可能有转机。而银行也将此理解为获得了多套房房贷政策的自主权。而事实上，银行对二套房政策开始尝试松绑动作。迫于市场的竞争，诸多银行对二套房的利率进行优惠。

　　“但现在如果又强调非改善性住房不能优惠，这表明不是让我们自己决定利率，那不是131号文的政策又不做数了？”一位国有大行东部地区分行的房贷负责人3月13日表示。

　　而最关键的是，一些商业银行人士对多套房利率执行应当市场化的呼声较高。

　　一些股份制银行房贷负责人表示，他们理解监管部门对目前房贷风险的防范意识，但他们认为二套房房贷的风险并不能一棍子打死，比如已经结清第一套贷款的再购买第二套房子的，其风险并不大。再比如一些人给外地的父母购买房子，或者为子女购买的 “学区房”，虽然都是二套房，如果贷款人经济条件较好，风险并不高。这些银行人士均表示，目前房贷业务的不良率大概仅千分之几，不良率远远低于其他业务品种。

　　“将利率从执行0.7倍一下子提高1.1倍，对购房者的打击还是很大的。现在市场不景气，要拉动内需，稳定房地产投资，为什么还要从严执行二套房政策呢？”

　　在这一点上，一位地方监管官员曾向记者表示，他们对二套房政策的监管底线就是首付4成，这个底线不能突破。但利率可以考虑适当放开。

　　房贷增长重压

　　由于美国次贷危机近在眼前，这使得房贷的风险成为悬在监管头上的利剑。但值得关注的是，目前中国房地产市场交易未明显改观，房贷需求萎缩，商业银行的房贷业务发展面临极大的挑战。

　　记者从商业银行获得的资料显示，2009年1月个人消费贷款余额37990亿元，新增568亿元。个人住房贷款余额30584亿元，新增429亿元。在1月人民币信贷新增1.62万亿的井喷式增长中，个人住房贷款显得尤其微小。

　　而到了2月份，情况有些恶化，2月居民户中长期贷款增量下降为137亿元，居民户的中长期贷款主要以个人房贷为主(一月全国居民户中长期贷款增加593亿元，与上述个人消费贷款新增量相当)。

　　而3月13日央行上海总部发布的数据显示，上海的个人消费贷款小幅回落。当月中外资银行人民币个人消费贷款减少3.4亿元，同比多减1.3亿元。其中，中资银行个人消费贷款减少4.7亿元，同比多减0.6亿元，主要是个人住房贷款减少6.7亿元，同比多减6.6亿元。当月外资银行个人消费贷款增加1.3亿元，同比少增0.8亿元，其中个人住房贷款增加0.7亿元，同比少增1亿元。

　　个人住房贷款风险较小，却不能迅速提升业务规模，这令面临着巨大竞争压力的商业银行个贷部高管备感焦虑。

　　一位股份制银行个贷负责人表示，二套房等多房贷的量在前几年最高峰期时占了他们房贷量的一半左右。而其他一些大行上海分行的房贷负责人也告诉记者，虽然今年房贷利差收窄，但上面给的利润指标却并没有放松。因此，如果规模再上不去，他们将面临重压。