沈彬

　　6月27日，上海的“莲花河畔景苑”在建商品楼“戏剧性”地整体倒覆，引起了舆论的关注，7月4日多家媒体以《楼房垮了，房贷还得继续还》做了后续报道：某银行信贷部人士向记者透露，“虽然客户也是受害者，不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他财产”。

　　单单是这个题目就已经引爆了舆论：“不公平，房子都没有了，还要交钱”、“要钱没有，让银行去住倒掉的房子吧”……民众从情感上实在无法接受。

　　从法律上条分缕析，老百姓按揭买房其实是两个法律关系：一是，老百姓向开发商买房子；二是，老百姓从银行那里贷款，以此笔贷款作为购房款，而房子则作为贷款的抵押物。

　　所谓抵押，即当你不能履行还款义务时，银行方面对于房子有优先受偿权。简单地说，当你不能还款时，银行依一定程序将房子拍卖，所得的钱款优先用于偿还贷款。要特别说明，所谓银行有权“收”房子，是一种民间不严谨的说法，银行并不能取得房子的所有权；而且拍卖所得的钱款，如果多于你的欠款，银行必须将剩余部分交回，可见银行不是获得了房子的所有权，要不然拍卖所得就应全归银行。反过来说，如果房子所拍卖的钱，还不够还贷款，你还得还债。总之，你欠银行的是一笔钱，而不是一套房子；银行也只能拿回贷款，而不能获得房子的所有权。

　　明白这个法律原理，再看上海倒楼事件。房子已经倒掉，意味着房产商应负违约责任。但之前，在办按揭时，你已经从银行借到了钱，这笔“真金白银”的债务不可能随着房子的倒掉，而一笔勾销，所以即使房子倒掉，偿还贷款的义务也必须履行。至于“房贷险”，那并不是财产险，那是在出现风险时，保障银行能够收回贷款的保险，受益人不是购房者。打一个比方方便大家理解：如果你借亲戚的钱买房子，现在房子倒了，你可以不还这笔钱吗？

　　那么买房人岂不是失了房子又失钱，遭受两笔损失？这就涉及到赔偿责任问题。

　　从理论上说，房产商必须承担买房人的所有损失，退还购房款（包括购房人取得的银行贷款）、按揭利息支出、税费损失、律师费用等等。购房人以这笔赔偿来偿还银行，以此终止与银行的借贷关系。这时购房人就没有损失了。

　　但事实并非如此，撇开购房人倒房之后的心惊肉跳的精神损害、办手续的时间损失不提，房价已经上涨，原来的钱买不到同样好的房子了，这种“期待利益损失”在司法实践中很难得到支持。还有那些没有倒的大楼也遭受“无形损失”。虽然，官方表示这些房子不会倒，经检验之后这些大楼可能“物理上”是合格的，但经过倒楼事件，这批房子将来肯定价格会走低，这就形成一笔无形的损失。对这种损失的索赔，也同样难以得到支持。

　　由“房倒还须还贷款”引发的民愤，并不仅仅是一个对法律误解的问题。在百姓的心目当中，房产业是由房产商、银行联合起来对老百姓的博弈，甚至背后还有政府那只若隐若现的手。

　　当房地产被很多地方列为支柱产业，被寄予“保八”、抗危机的重任时，是否意识到要夯实房地产业的“基础”？这就是：公开透明的房产开发制度，而不是官商不分的灰色地带；保护弱势方的公平的房产交易制度，而不是让房产商、银行予取予夺，买房者任人鱼肉。

　　（作者系法律工作者）