收紧二套房贷优惠预示楼市到了最危险的时候？

　　四大银行自发收紧二房，提高优惠利率，似乎以另一种方式告诉大家，当下楼市面临很大的风险。

　　首先从“银行是开发商的大东家，也是杨白劳”说起。

　　依照惯例，开发商60%~~70%的资金直接或间接的来源于银行，一般情况下，一个项目的财务成本要占到总成本的20%左右，也就是说银行在项目开发的过程中攫取了大笔财富，也可以说银行是开发商的大东家。

　　对于购房者，银行但当的是杨白劳的角色。由于购房贷款一直是银行的优质贷款，所以总是尽可能的拉拢购房者以至于仅房贷款一项，就曾经一度占到银行总贷款的70%左右。真可谓慢慢人生路，银行伴您走。购房者买一套房就相当于至少给银行打20年的工。

　　拿成都来讲，按照成都目前的市区成交均价(6300多)，购房者如果购买一个6400元/平米单价的项目，总价是640000，不算首付3成，贷款总额是448000元，20年之间支付的总利息款是212536元，也就是说，利息占到了房价的33%还多。

　　但是，从另一个方面来讲，一旦楼市出现崩盘的局面，银行最终难逃一死。因为开发商已经把风险转嫁给了银行，自己大可以捞一把走人。所以，纵观这些年的楼市发展历程，一旦到了楼市最危险的时候，银行总是最先翻脸。就拿07年的前车之鉴来说吧。

　　07年的927新政之前，银行先是实际降低贷款审核标准，让一批不具备贷款资格的炒作者以及一批恐慌性购房者加入楼市，从而为把自己也蹦上了疯狂的战车，但当楼市在07年下半年迎来价升量跌以及观望情绪出现时，银行却在8月中旬就突然间翻脸，提高了入市门槛，不但购房客户入市受阻，就连自己的“亲密战友”开发商的账也不认了，随后就是中央的一系列调控组合拳。楼市从此走入一年多的沉寂。

　　无独有偶，这一次二房收紧也有着深刻的背景。

　　据央行研究局局长张健华，在11月20日在北京出席一个论坛讲，去年年底住房信贷政策稍微松了以后，各大银行都把利率下调了。经过一段时间，相关银行可能觉得下调后的风险确实较大，于是想把利率提高，但又怕市场有影响。于是相关银行曾主动要求央行改变优惠政策，提高优惠利率，比如从70%优惠提高80%或者85%，但因为中国实行利率管制是设定下限，央行对贷款利率下浮的空间设定为10%，但是个人房贷的利率优惠可以下调至70%。最终，四大银行之间达成默契，决定提高优惠利率。

　　这背后的潜台词是说：09年这种猛烈的回暖，让银行自身感觉到了风险，以至于自发的提高入市门槛。

　　那么这次银行之间“自觉”提高入市门槛，也就是提高优惠利率的行为，是否也预示着新一轮风险已经到来了呢？

　　笔者觉得应该从两个方面来看：

　　第一、提高利率是一种正常的经营行为。之前的救市政策确实释放了需求，拉动了楼市回暖，但过低的利率也同时意味着银行的相对利润降低。说到底，银行也是企业法人，也是以追求利润最大化为目标。在楼市回暖已成定局的情况下，也就是金融市场的供需形式发生转变的情况下，提高自己产品的价格(贷款就是银行的产品，利率就是价格)，实属正常。

　　第二、银行确实有着自控风险的考虑。经过08年的行业低迷和雷曼兄弟的前车之鉴，银行自控风险的意识和能力也都在提高。当开发商、购房者以及银行统统被绑在楼市这驾战车上，也就意味着成了一荣俱荣，一损俱损的关系。由于开发商大多比较分散，难以从全局的角度观察到楼市的风险，而且通常以追求单个项目利润最大化为目标，因此，银行就成为了最先警醒的主体之一。

　　综上两个可能，笔者认为银行提高入市门槛的原因，肯定有从经营方面去考虑，但楼市已经面临一定风险，则应该是银行自发提高利率的最主要原因。

　　另外，银行自发提高利率是在防范风险这个结论，还因为人民币升值预期强烈、国外热钱涌入、以及房价激烈反弹等等因素。至于楼市究竟存在那些风险，之后会跟大家交流。（张宇良） (来源：四川在线)