城镇“联建” 看上去很美

　　农房联建需要农村土地政策的创新。城镇联建的最大挑战则是，如何平衡多元化的利益诉求

　　本报记者 王怀 曹磊

　　随着都江堰卫生局家属楼试点工程的启动，城镇住房联建由此走上灾后重建的舞台。伴随着已经破解和正在破解的众多难题，作为都江堰灾后城镇住房重建十二种模式之一的“联建共建”终于在城镇开始走向现实。

　　资源瓶颈

　　解决灾后永久性住房重建，都江堰市统筹城乡工作局负责灾后农房重建，重建办负责灾后城镇住房重建。“钱从哪里来？”是重建伊始两个部门面临的最大难题。

　　都江堰市共有12万农户受灾，7.7万户房屋严重受损或倒塌，需要重建资金100多亿元。“"农村住房联建"很好地解决了农村住房资金难题。”都江堰市统筹城乡工作局局长罗朝鹏介绍，自去年7月正式推出联建模式以来，结合农村产权制度改革，都江堰市已有2万多户农民与个人或者企业达成联建协议，目前有93个联建项目，可以节约1.5万多亩集体建设用地。按照每户农房重建20万元计算，相当于融资40亿元。联建投资企业的后期旅游、商业配套超过50亿元，如果受灾农户再以这些联建房进行担保抵押再发展，意味着灾后一年，联建模式为灾后农房重建工程成功融资上百亿元。

　　当灾后住房重建的重心转移到城镇，都江堰市同样希望吸引社会资本参与灾后重建。

　　都江堰市城镇住房受灾10.89万户，涉及人口30余万人，其中，房屋毁损33980户，房屋受损74925户，在城镇重建中涉及资金需求总量超过110亿元。

　　“城镇居民没有宅基地、集体建设用地这些土地资源。”都江堰市重建办副主任孙凌霞表示，由于城镇居民没有相应充足的土地，一时很难吸引社会资本参与城镇住房重建。这也是城镇住房联建迟迟未能进入状态的重要原因。

　　多元化诉求

　　除了缺乏吸此社会资本的土地资源外，相对农村而言，集中居住的城镇居民在住房重建上的诉求很难统一，这加大了城镇住房重建难度。

　　在孙凌霞的记忆里，龙潭湾社区重建着实让她挠头。

　　地震后，龙潭湾社区有779户居民的住房需要重建。既有居民自建房、又有单位统建房，还有商品房。在各种利益纠结情况下，重建户利益诉求相当复杂。

　　社区内藏羌新村和羊子口电站两个家属区仅一墙之隔。藏羌新村有72户，59户选择重建，羊子口电站66户，只有15户选择重建。羊子口电站家属区若要原址重建，无法达到政策规定的“三分之二以上业主意愿统一”，而藏羌新村若要原址重建，留出公共设施建设用地之后，用于建房的土地面积又不够。

　　在和业主开了50多次“拉锯战”式的座谈会后，“大联建”的方法被提出来，将选择原址重建住户的房子“拼”在了一起重建。组合重建的范围从相邻小区扩展到整个社区，愿意在社区范围内重建的住户联合起来组合重建。整合后交由政府集中利用的土地约为4.81亩。2009年6月9日，龙潭湾社区将该地块进行拍卖，自贡一家开发商以1405元每平方米的价格拍走，所得资金政府用于市政配套和基础设施建设。

　　刚刚启动联建的都江堰市卫生局家属区在当初也面临同样的问题。“有两户居民死活不同意联建。”都江堰卫生局家属区业主委员会主任刘道军说，“这不像农村，一户人马上可以别人达成联建协议，我们36户人开了几个星期的会。”

　　遵循市场规律

　　都江堰城镇重建试水“联建”方式，能撬动多少社会资金涌入？在各方看来，效果还有待观察，但其过程势必比农房联建更为复杂，不仅要符合城市规划和重建政策，还要遵循市场规律。

　　一方面，根据都江堰制定的城镇住房联建联建共建补充政策，凡新建楼幢总面积不超原毁损房屋总面积的，可增加房屋套数，联建共建户可依报建手续办理产权，这就为联建设置了相当的前置条件；另一方面，社会资金入场是市场投资行为，投资需要讲求回报，这也成为联建行为的动因所在。

　　都江堰城镇住房联建第一例，因其特殊因素恰恰符合这两个条件。

　　引入四川浩橼建筑公司联建，都江堰卫生局家属区36户业主将住进90平方米的新房，其中75平方米不用花钱，剩余的15平方米则要以每平方米3600——3800元购买。过去，36户居民每户住房面积为120平方米，在政策允许条件下，这为每户居民“分割”30平方米面积给联建方提供了市场基础。这样一来，联建方就能获得一定的利润空间。“如果自己住房面积本身比较小，分割面积给联建方后的空间就不大，社会资本也无利可图。”孙凌霞说，相较农村，都江堰城镇居民拥有的住房面积小，土地资源少，诸多限制，让都江堰市卫生局家属区这种纯粹由民间力量主导的“联建共建”重建模式不多。“但至少探索出了吸引社会资本参与城镇住房重建的一条路径。”