“盘整”或是明年楼市主基调 二套房贷料将收紧

12月14日，2009年上海最大单体经济适用住房项目“上海晶城”项目施工现场，工人 正在回收水泥块中的钢筋。 早报见习记者 徐晓林 图

　　“盘整”或是明年楼市主基调 二套房贷料将收紧　　

　　从“稳定”到“遏制” “国四条”释放清晰信号 “高烧”楼市有望退烧去火

　　“可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用。未来的住房政策会更好地体现‘平民化’特征。如果政策能够得到严格执行，房价在明年将出现回调。”

　　——北大房地产研究所所长陈国强

　　“房地产的泡沫要一点一点挤，要让人‘分批下车’。要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需市场购买力的基准点。”

　　——永庆房屋（上海）副总经理陈史翎

　　综合新华社电 12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

　　对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。

　　但也有分析人士认为，要落实中央政府的调控政策，关键在于地方政府的落实力度。预计明年各城市房价过快上涨的态势将得以遏制，“盘整”将是明年楼市的主基调。

　　从“稳定”到“遏制”：

　　措辞释放出强烈信号

　　进入12月份，高层针对房价调控连连。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，此次国务院常务会议使用的措辞意味深长。2005年“国八条”、2006年“国六条”时，用的是“稳定房价”，此次用的是“遏制”，分量远重于“稳定”。这较此前释放出来的信号更为强烈。

　　此前，中国部分地区的楼市已经持续“高烧”，创出历年来的新高。据国家统计局统计，3月至11月，全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大，全国楼市一片普涨。

　　房价飞涨，部分城市的房地产市场重要指标开始出现失衡。据中国指数研究院统计，今年1－10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，深圳、杭州均突破1：360，远高于国际通行标准，房地产市场风险累积日益加大。

　　中国社科院发布《住房绿皮书》指出，京、沪、杭等二十多个城市商品住宅价格出现泡沫。

　　与高房价现象伴生的，是投资投机性购房泛滥，相关数据显示，楼市中这类购房需求竟超过购房总需求的一半，“囤地”、“捂盘”……开发商的一些违规行为，加剧了老百姓的购房恐慌。

　　中国银行日前发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

　　“中国房地产市场中的种种问题已经非常严重，到了必须出手调控的地步。”国泰君安证券研究所所长李迅雷指出，高企的房价已成为人们的心病，也为宏观经济的健康运行埋下隐患。一旦房价出现较大波动，有可能迫使银行紧缩信贷，削弱经济活力，阻碍经济复苏。

　　“组合拳”出手：

　　剑指楼市最突出矛盾

　　分析人士指出，此次国务院明确推出四大组合举措，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　专家指出，这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾，具有较强的现实针对性。

　　——“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。相关数据显示，当前京沪深等一线城市商品住宅普遍供不应求，增加供给将有利于缓解供求关系紧张，稳定房价上涨。

　　——“抑制投资投机性购房”。中国房地产业协会副会长朱中一说：“据了解，当前房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。”

　　——“加强市场监管”。当前，部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛，严重扰乱楼市正常交易秩序。此次“国四条”也提出，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场检测，完善土地招拍挂和商品房预售制度。政府严惩这些违规行为，显然要给百姓一个稳定的市场预期。

　　——“大规模推进保障性安居工程建设。”此前，一些地方的保障房建设缓慢，审核把关不严……此次国务院常务会议强调，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。

　　而对于老百姓的自住和改善性购房需求，“国四条”则再次明确表示“继续支持居民自住和改善性住房消费”。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏表示：“老百姓一直担心这个政策有变，政府明确表态，等于给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了‘定心丸’。”

　　能否“药到病除”

　　还需观察

　　记者采访的多位房地产专家和经济学者表示，要从根本上遏制疯涨的房价，还需配套相关措施，以此确保实现楼市调控目标。

　　李迅雷等专家指出，由于楼市波动涉及金融安全和宏观经济运行，政府在调控时往往面临两难，“目前出台的一系列政策，能在多大程度上遏制高房价，还需要进一步观察。”

　　相关政策执行是否到位也影响到调控的效果。从当前保障性住房建设来看，年初国务院就提出大力建设保障房，但全国人大调研组10月份公布的数据显示，截至8月底全国保障房建设资金到位率不足25％，保障性住房建设落实情况堪忧。明年的保障房建设落实力度能否加强？人们拭目以待。

　　对如何有效遏制房地产投机，专家认为，可考虑采取收紧二套房贷，征收大户型、高档房物业税等，确保真正有自住与改善性住房需求者的利益，稳定这些购房者的消费预期。

　　廖英敏指出，银行能否执行好“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。“这项政策伸缩性很大，要很好地区分改善性购房需求和投资投机性需求，才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。”