2009地王频出最高溢价468% 整体高有些并不高？

　　地价新高度

　　5月底富力“天价”拿到广渠路15号地，人们以为，那是北京新的“地王”，但是从此之后，不管是总价、单价、溢价，纪录被不断地打破；大兴、房山、顺义、亦庄这些郊区，也接二连三地出现“地王”，顺义“地王”被名不见经传的大龙地产拿下，楼面地价近30000元/平米，最高的亦庄“地王”溢价率达到468%……统计显示，11月北京市土地成交面积和成交金额环比增长显著，总体成交面积161.30万平方米，环比大增142.71%。成交金额达58亿元，环比大涨534.27%。

　　正方

　　整体高，但有些地并不高

　　万科副总裁毛大庆认为，从整体上讲，北京今年的土地出让对万科来说，大部分是比较高的，像广渠路10号地、大兴新城北区地块等等，万科都去参与竞拍了，但是最后没有拿，因为觉得超出了他们的测算。万科的战略是不争“地王”，尤其是城市中心的“地王”。

　　但毛大庆认为，说地价高不能一概而论，万科所拿的长阳地块价格就不算高，道路、市政建设，哪怕路标都非常规范，这种出让的状态可以跟国外的出让状态相媲美；而且无论从公建、教育、医院等等的排列上，都体现了公共服务的均等化概念。从这些点上减少了隐性的风险，前期显性的成本远远低于以前那种隐性风险的成本。

　　今年北京的土地出让截止到10月份，五环路以内成交总量不足全市总规模的30%，这个量还会迅速缩小，跟长阳同时出让的土地相比，有很多距离远远远于长阳，比如说亦庄地块，在六环路边上的土地出让8400多元/平米，长阳6000多元/平米的楼面地价相对来讲其实不贵，它就在五环的边上。

　　郊区的土地出让频繁，价格走高，说明北京市的城市化进一步向郊区发展。说到土地出让价格高的影响，毛大庆认为是让北京的城市人口不断外溢，郊区化时代正在到来。北京城市人口的外溢非常有规律，基本上向着亦庄、通州、岳各庄等方向发展。最后一个外溢的区就是房山这个方向。中心区对人口向房山外溢的压力将来一定会强过朝阳，西部人口的密集程度不比东部低，西部的挤压效力一定大于东部。最近的大兴集中了一部分，再往下就没有地方了，只有房山，房山接纳的第一站就是长阳。

　　反方

　　地价高，但政府依然亏钱

　　政府这样卖地是非常不合理的，表面看来，招拍挂的方式导致楼面地价上涨，溢价率大增，但政府依然是亏的。土地出让金和土地出让收益不是一回事，因为政府在土地一级开发环节有投资，包括无偿划拨的保障性住宅用地，这些都要用最终的土地出让金来平衡。

　　根据合作建房倡导者于凌罡的测算，截止到11月底，今年招拍挂成交的所有土地，包括经营用地和工业用地，成交额769.78亿，政府的土地收益大约420亿而已。

　　于凌罡认为，高价拿地已是强弩之末。土地招拍挂的卖地方式有问题，这种方式导致地价每涨2000元/平米，房价就可能上涨10000元/平米，他提出，土地使用权应该卖给最终的使用者———购房人而不是开发商。

　　他建议开发商们，别高价买投资回报率低于20%的项目地块；而对于购房人，于凌罡建议他们，“别买房价房租比超过250倍，或房价收入比超过6倍的房子”。 (来源：新京报)