连环新政下的楼市生态：2010年房价上涨空间缩小

　　过去的一年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手四道遏制高房价的“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、税收等新规，这些连环释出的新政策使楼市生态顿时大变。2010年，高房价将在向上、向下的通道上作怎样的调整备受关注。

　　2010年整体房价上涨空间大幅缩小

　　“国四条”出台以来，在很大程度上影响了人们对房地产市场的预期。过去的一年，作为二线城市的福州商品房均价上涨了2000多元，市中心部分新楼盘均价现已达两万元，越来越多原本“买得起房”的城市家庭只能“望房兴叹”。家庭年收入七万元左右的福州市民陈辉对《经济参考报》记者说，飞涨的房价已经让他无力购房改善居住条件，只能在一套60平方米的单位旧公房里“蜗居”，现在他指望“国四条”能够把房价降下来。

　　在北京、广州、福州等大中城市，受房产交易营业税征收年限由两年改成五年的政策调整影响，二手房市场交易出现了不同程度的下滑，许多潜在的购房者重新陷入了观望。

　　据美联物业市场研究部预测，2010年，北京二手房市场将出现明显的调整。第一季度历来是楼市的成交淡季，而且2010年的系列政策实施日都是从1月份开始，这使得需求将出现明显的观望。2009年12月因诸多购房优惠政策到期而出现的“恐慌性抢购”已经透支了2010年1月市场，2010年1月北京全市二手房的成交量将出现非常明显下滑。而到了2月由于受春节假期的影响，可能出现自2009年3月份以来成交量首次下跌到两万套以下的情况。

　　在2010年的新年楼盘报价单中，广州市越秀老城区和天河珠江新城基本都在每平方米两万元以上。虽然有部分开发商着手积极促销，甚至久违的“半价卖楼”重现江湖，但与开发商加快推盘和加大促销力度的积极态度相比，不少市民的看楼购房积极性并不高，大部分都说价格太高了。

　　据福建麦田房产中介公司总经理黄少华介绍，目前，福州二手房市场以普通住宅为主，不满五年差额征收营业税对这部分房产交易几乎没有影响。但对高档住房转让将产生较大影响，预计2010年起高档房转让将出现大幅度下降，整体房价的上涨空间大幅缩小。

　　部分业内人士预测，2010年上半年房地产的调控政策还会陆续出台，但未来房价下降的可能性不大。

　　福建群升房地产开发集团销售部负责人郝先俊告诉《经济参考报》记者，2009年房地产市场快速销售的行情出乎意料，住房供应量日渐偏少而供不应求；土地成本上涨，占开发总成本比例增大，开发商已经没有降价空间，加上现在开发商资金较为充裕，未来房价可保持坚挺。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌说：“虽然已经有一系列政策的出台，我们的社会对房地产的发展下一步的发展大家还是看不透，再加上在2009年出现了爆发性的增长，也就是说好像100米赛跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在这个平台上站得住，大家恐怕也需观望，对政策也是没吃透，大家都在观望政策下一步会怎么样。”

　　顾云昌认为，2010年一季度的遭遇不会像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他说“主要原因是，全国的房价已经处在高位，绝大多数城市的房价已经超过了2007年的峰值。在高房价的面前可能会挤掉相当部分的相对低端的需求，中央出台的抑制投资投机性需求的政策，也会挤出一部分的投资投机需求者，这些政策的出台都会影响到我们整个的交易量。我们整个经济还在复苏回升过程中，仍然需要房地产业对经济作出贡献，也就是说仍然需要我们的居民通过踊跃的买房推动房地产市场的稳定，当然主要是满足自住型和改善型需求这样的情况，积极性稳定下来。”

　　“再加上我们保障性的住房或者是中低价位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供应量，使整个我们房地产的交易或者房地产销售仍然保持相对于2009年平稳的状态，这是我想2010年的一个走势。”顾云昌说。

　　中国社科院财贸所教授况伟大教授表示，房价在2010年上半年可能会有所下降，但下降的程度取决于中央政策出台的效果，还要取决于人们的预期能够持续多长时间。

　　遏制高房价亟待健全房地产三项制度

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受《经济参考报》专访时表示，目前的房地产泡沫已由经济问题转变为社会问题，仅仅依靠经济措施已很难解决。但如果中央政府下定决心，完全通过行政手段遏制目前的高房价，又会使房地产价格高空坠落，给我国社会稳定和经济发展带来更大的隐患。应充分协调利用行政调控和市场调节，绝不能回到“放乱收死”的老路，因此遏制高房价亟待健全房地产三项制度，即在房地产宏观管理上采取“双轨制”；在针对地方政府中观房地产管理上采取“问责制”；在房地产开发商微观管理上采取“税收金融制”。

　　宏观管理的“双轨制”

　　景乃权说，目前的高房价已经远远超出了普通大众的购买能力。调查显示，北京、上海、广州、深圳等城市房地产每平方米均价接近或超过了两万，80%左右的民众表示“买不起房子”。目前的高房价已不仅是一个阻碍经济持续发展的问题，更是一个影响社会和政治稳定的民生问题。因此有必要将我国房地产市场从市场化单轨转向社会政策和经济政策双轨，即廉租房和商品房“双轨制”。廉租房的建设由中央政府主导，严格规范地方政府建设廉租房的比例。在没有达到廉租房建设比例的情况下严格控制商品房的开发。而商品房的开发则可以由市场进行供需确定。“双轨制”的运用可以有效解决大部分低收入者的居住问题，保障社会安定和政治稳定。

　　2007年，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。2008年四季度，中央把保障性安居工程纳入应对金融危机的重大举措，进一步加大保障房建设投资。2009年5月，住建部、国家发改委和财政部联合印发了《2009—2011年廉租住房保障规划》。这些都表明了，中央对房地产宏观管理采取了廉租房和商品房的“双轨制”。现在的主要问题是，对地方政府缺乏问责，对开发商的管理缺少健全有效的税收金融制度。

　　针对地方的“问责制”

　　景乃权认为，地方政府有动力抬升地价、推涨房价，主要是原因：首先，以GDP为主的绩效考核体系；其次，土地出让金收入。在当前政府官员绩效评价体系中，G DP及其增长率占很大的比重。而房地产业的发展对地方GDP的增长有重要促进作用。出于政绩的考虑，地方政府官员有动力积极发展房地产业，采取鼓励银行为房地产商贷款、给予房地产商优惠等政策，以提升房地产价格，从而提高当地GDP的绝对值和增长额。

　　土地出让金是地方政府重要的财政收入来源。抬高土地出让价格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激励抬升土地出让价格内生动力，而高地价是推动房地产价格上升的重要原因之一。同时，地方政府倾向于采取有利于房地产价格上涨的政策，进一步推动土地价格上涨。在这样一个“高地价———高房价———高地价”循环中，房地产的价格就会越来越高。

　　在针对地方政府中观房地产管理上可以采取“问责制”方法。“问责制”是指在考核地方政府官员绩效时，不仅仅看重GDP的高低，同时纳入拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例，商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标。这样可以降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。

　　微观层面的“金融税收制”

　　景乃权表示，政府在鼓励居民购买自住房和改善性用房的同时，要采取措施严格抑制投机，充分运用土地出让金、营业税、物业税、房产税、遗产税和贷款首付等等财税金融政策，根据国家宏观和微观经济形势随时规范和调节房地产开发商。

　　物业税的推出可以有效地抑制高房价。因为现拥有住房的成本比较低，这导致了很多投资和投机者购买多套的住房，持房待涨。物业税增收提高了房地产投资的空置成本，从而对房价有抑制作用，按1%的税费，征税后房价将理论上下降15%—20%。同时，房产物业税的征收可以采取区别对待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上开始征收物业税。

　　当然，物业税的推出必须配合房产实名制的实施。只有明确了房产的拥有者，我们才能有效地统计每户家庭的房产拥有量。贷款首付的金额也应该根据家庭购房的数量有所差异。家庭首次购房者首付比例保持20%的比例不变，家庭购置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭购买三套及以上房产应全额支付。这样不仅可以有效转嫁银行贷款的风险，而且可以有效抑制房地产投机。

　　总之，中央应尽快出台遏制房地产价格过快增长的具体执行办法，否则在利益的驱动下“上有政策，下有对策”，可能会造成“国四条”无法真正落到实处。 (来源：经济参考报)