各地“地王”频被收回 众房企开始战略收缩(图)

　　调控政策的震慑力不仅仅波及“地王”，在退地“地王”们黯然神伤时，更多的房企已经越来越清醒地意识到政府“打击囤地”所释放的政策信号。

　　2月9日，有消息说，由住房和城乡建设部、财政部等九部委牵头，被誉为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的督查工作，正在以最快的速度展开。

　　业内人士分析，“地王”频被收回，固然有自身资金短板等原因，但更多还是因不看好市场前景而主动选择放弃。有关专家预测，春节过后，多数房企将调整此前的战略规划，在拿地速度、拿地总额、新开工面积、开工进度等方面都将采取整体收缩战略，调控政策效果将在3月份有较为明显的显现。而在逐渐深入的政策调整中，小型房企的日子会越来越艰难，新一轮行业调整或在所难免。

　　聚焦1地王频被收回为哪般

　　风光一时的“地王”们最近频频遭遇被收回的尴尬。

　　北京大龙地产2009年竞得的顺义区地块被收回之后，招商地产和九龙仓集团在2007年共同拍得的南京市仙林湖地块的“陈年旧账”也被翻了出来。南京市国土资源局日前宣布，由于两公司未按规定在2008年2月18日前缴纳首期成交价款并签订《国有土地使用权出让合同》，取消其竞得资格，并没收竞买保证金。

　　在广州，因为一直没有缴纳地价款，2008年以41亿元高价拍得绢麻厂地块的恒大地产，也正面临着土地被收回，1.3亿元保证金被没收的危险。

　　据透露，今年以来，国土部土地利用司接连公布了去年9宗“地王”的出让详情，信息包括了土地出让金的缴款期限、开工竣工日期等多项约束性指标，明确表露出国家打击开发商“囤地”的坚定决心。

　　业内人士普遍认为，收回“地王”事件传递出国家清理闲置土地、调控房地产市场的强烈信号。

　　此外，对于资金雄厚的企业，“地王”被收回更多地是企业因为不看好市场前景而主动选择放弃的结果。东方证券房地产行业分析师杨国华指出，市场是动态的，过高的房价预期一旦遇到市场变化，必将承担较大的风险。在这种情况下，放弃保证金反而能够减小土地开发的风险。

　　国土资源部土地利用管理司有关负责人表示，开发商在土地出让中的报价，既包含对未来的市场预期，也包含自身应该承担的责任。然而正如北京大学房地产研究所所长陈国强所说，很多房地产开发企业在拍地时抱有赌博的心态，赌房价在未来的非理性上涨，赌政府对土地的管理不会动真格，正是在这种非理性的预期下，出现了“地王”的反面例子。

　　分析人士还指出，对于房地产企业来说，外部政策环境的变化掩盖不了其自身存在的问题。

　　“没有缴纳地价款”——上述看上去财大气粗的“地王”们无一例外地栽在了“钱”字上。陈国强说，资金方面的问题，大龙是最典型的，它本身是不具备拍地王的资金实力，而且也没有开发高端别墅项目的专业经验。

　　大龙地产从竞得北京顺义区天竺22号地开始，其地价款支付能力便受到不断质疑。到1月22日，大龙地产因为欠缴地价款而被暂停在北京市土地交易市场新土地出让交易活动的资格，再到2月1日被收回土地、没收保证金，其资金链缺口问题暴露无遗。

　　2009年以来，随着国家实行宽松的货币政策和调低普通商品住房项目投资的最低资本金，企业的资金变得相对充裕，这让一些资金实力原本不足的房地产企业敢于上演“蛇吞象”。

　　聚焦2房企战略收缩几乎成定局

　　“春节过后，公司将会重新调整去年底拟定的新开工面积规划，开工进度、速度都可能进行重新调整，拿地速度和拿地总额也会适当控制，公司战略整体都将趋于收缩。”国内某知名房地产公司资深人士廖先生对《经济参考报》透露说。

　　继去年底一系列针对房地产行业的调控政策密集出台之后，今年年初，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》再次加快了调控的步伐，这份被称作“国十一条”的通知涉及土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控措施。

　　随后，住房和城乡建设部、财政部等九部委牵头，开始针对房地产调控政策落实情况进行督查，内容涵盖抑制投机性购房、房地产交易秩序的整顿、土地出让制度的完善、保障性住房政策落实的力度等各方面，几乎所有重点城市和省区都被列入名单。

　　“一系列密集调控措施出台之前，公司对未来的预期还是比较乐观的，但今年新开楼盘一个月内只能卖出去30%至40%，这对公司整体战略规划肯定是有影响的。”业界资深人士廖先生说。他同时预测，今年3月份后，一系列调控政策对地王的出现速度、地王地价款总额、溢价比例等方面的影响将表现得比较明显。

　　毕竟，“企业拿地都是基于对市场的判断，这是一个投资行为，企业应该基于对市场理性的判断和数据的分析，考虑得更全面，超过承受能力就不拿地。”北京天鸿宝业房地产股份有限公司财务部经理李民说。

　　有消息披露，国土资源部要求省级国土资源行政主管部门在2010年2月底前，将各省土地供应和开发利用情况上报国土资源部；同时要求各派驻地方的国家土地督察局将土地供应开发利用情况作为督察重点，督促各地及时上传土地供应和开发利用信息。

　　因此，目前房企不仅要受到“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年、首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”政策的限制，而且还要正视有关部门“对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”的决心。

　　业内人士表示，“长期来看，这对公司的财务运作是有一定影响，尤其是现金流方面，之前是"五个盖子可以盖十个锅"，现在"五个盖子就只能盖六个锅"。”

　　浙江工商大学财务系主任竺素娥表示，“房地产和其他行业不一样，它是资本密集型产业，现金流永远都是紧张的。”

　　目前，部分“不差钱”的房地产巨头开始通过各种途径纷纷“筹钱”。有媒体披露，今年1月，仅恒大地产、绿地中国和金地集团3家开发商，通过优先票据、信托等方式融资已近百亿元。

　　聚焦3新一轮行业调整或将出现

　　有分析人士指出，现在的调控政策还没有触及到开发商自有资金比例的调整。据了解，2004年的调控中，曾要求申请贷款的开发企业，自有资本金比例不得低于35%。去年5月，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，降低了开发商的贷款门槛。因此，并不排除在此番调控中调高开发商自有资本金比例的可能。

　　分析人士指出，如果“对宏观形势和企业现金流的判断不那么乐观的话，公司拿地会更谨慎，工程进度也会压得更紧，因为新开工项目越多，对一个企业的资金压力就越大”。

　　东方证券房地产行业分析师杨国华认为，由于多数房企的土地储备比较丰厚、项目运作周期一般较长等，短期内多数房企的盈利不会受到较大影响，尤其是那些规模较大的企业，影响微乎其微；但如果政策收缩持续较长时间，则必然会对房企产生实质性影响。

　　有关统计显示，近期在杭州、南京等地出现的一手房市场撤销率呈攀升态势，上海、北京、广州等一线城市的部分楼盘也出现了较高的撤销率。

　　“无论如何，有一点是可以肯定的，整个行业的发展趋势就是门槛越来越高，小企业的日子会越来越难，有可能出现新一轮行业调整，”杨国华说，“至于短期内是否会发生大批小型房企倒掉的现象还要看形势的发展。”

　　不过，多数受访人士都表示，应该不会再有更严厉的政策措施出台，毕竟此次调控更着重保障民生、抑制投机，“如果收缩太紧可能会导致下一轮房价的报复性上涨”。

　　浙江工商大学财务系主任竺素娥还建议，在以后的地产项目及资本运作上房地产企业应理性谋划，要实行一种比较稳健的财务战略，不能将所有的鸡蛋放在一个篮子里，资本密集型产业和现金流充裕产业间的对接应该就是比较好的选择。（记者王涛白田田）