炒房客坦言:高房价让深圳楼市“没得玩”

　　“我对当前的楼市提不起一点兴趣,暂时也不会再买房!”被众多媒体称为“深圳民间投资炒楼鼻祖”的邹建民感叹,现在深圳房价泡沫已经相当严重,“深圳普通市民三四个月的工资才够买1平方米房子,一套房子要50年才能供完,这说明市场荒唐到了极点”。

　　在过去的9年里,邹建民像猎人一样在深圳寻觅心仪的楼盘,低价买入,高价卖出,经他倒腾过的房子超过300套。目前,几经惨淡的邹建民选择了全身而退,他的手上只持有两套房产———深圳和内地各一套。

　　疯狂的“干炒”

　　一直“高烧”的深圳楼市,在2008年经历了10余年来的首次下降。然而高房价只是轻微地画了一个浅底V字,随后便以更疯狂的上涨完成了对2007年“泡沫时代”的全面回归。去年,深圳再次成为全国楼市的领头羊。

　　根据深圳市规划和国土资源委发布的《2009年深圳房地产市场年终分析报告》披露,去年深圳新建商品住房平均价格高达14858元/平方米,比2008年同期上涨16.1%,比2007年市场高峰期也上涨了11.1%!

　　这个城市的楼市,已是投资者的盛宴,深圳普通百姓只能望楼兴叹。许多如同邹建民一样的炒房客演绎着一夜暴富的神话,享受着专属于他们的“春天故事”。

　　邹建民自称深圳第一代炒房客。邹的炒楼生涯始于2001年,是年,在股市赚得第一桶金的他准备大干一场。

　　邹的首个猎物是位于华侨城的祥麒苑。这个高档楼盘在1998年开盘时单栋金额曾高达110万元,开盘后碰上亚洲金融风暴而大幅“跳水”,迫于还贷压力,业主欲尽快出手。170平方米的复式房产跌破60万元,邹建民很是兴奋,一口气买下10多套。

　　一个星期后,头脑灵活的邹建民为这些豪宅找到了舍得出好价钱的买家,一经转手,净赚70万元。

　　正是在这种心态的利诱下,不少人觉得房地产市场已是遍地黄金,每逢开盘,深圳“价格高得没天花板”的新楼均销售一空。

　　在深圳的中介圈内,传言炒房客控制了深圳将近30%的房产。传言无法考证,中原地产一位不愿意透露姓名的店长告诉南方日报记者,他们店里所成交的二手房,约有40%为炒房客所购买。

　　“在深圳,大家买的不是房子,而是投资品。”邹建民透露,炒房客“干炒”早已不是秘密。房价的上涨,已把太多自住需求抛离,目前二手房已经从由投资客转卖给自住者,转变为了投资客转给投资客,投资客之间相互接货,然后一波波抬价,也就是所谓的“干炒”。

　　而在“干炒”的过程中,炒房客绞尽脑汁四处活动,零首付或者负首付操作炒房的现象一直存在。“到最后,谁都没买房,银行是楼市最大的买家。”

　　广东金融专家陆磊直言,银行已被绑上了推升房价的战车。根据深圳官方公布的数据,2009年全年,全市房地产贷款余额达到4625.71亿元,占全部贷款的比重为31.3%,比去年同期增长27.04%。其中,个人住房贷款余额为3394.60亿元,同比增长率为44.1%,比年初增长984.47亿元,增长额度创近年来年度新高。

　　而对于炒房客来说,他们在一波又一波推动房价上涨中逐利,成为最大的赢家,变身百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁。“即使价格跌下来了,输的钱也都是银行的。”

　　政策大拐弯

　　“高层480万,豪装别墅1500万”———3月1日下午,深圳湾口岸豪宅片区,举着促销牌的地产中介员工站在路口向过往的路人推销。(见上图,杨大正摄)

　　“要住的人买不起,买得起的都不是用来住的。”深圳著名地产评论人牛刀感叹,一直不按牌理出牌的中国房地产市场像一个非法赌场。

　　有赌就有输。

　　去年年底以来,好日子似乎到了头。中央政府对房地产业的宏观调控手段变得越来越严,国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。同时,今年年初中国两次上调存款准备金率,多家商业银行纷纷叫停房贷7折优惠利率,令炒房客和房地产业者进一步感到货币紧缩政策的压力。

　　2月26日,广东也出台了调控楼市的“粤四条”,作为落实和贯彻及执行“国十一条”配套文件的具体措施。“粤四条”中强调了保障性住房建设、抑制房地产投资、打击开发商捂盘等敏感问题。因此,业内有专家解读这将成为一剂对目前“虚火”旺盛的广东楼市尤其是深圳楼市起到降温作用的“退烧针”。

　　此外,温家宝总理也曾三次对当前中国的离奇房价做出公开表态。2月27日,温家宝与网友交流时,主动要求主持人谈论房子问题,表示政府要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。他还承诺,本届政府有决心把房价保持在合理价位。

　　今年春节也成为深圳楼市“史上最惨淡”的尴尬期———连续六天零成交。根据深圳市规划国土委数据显示,除夕至初五深圳新房无一套成交。即使是开年以后,成交量略有回升,但是目前看来仍未达到理想状态,成交量上涨仍然缓慢。

　　像邹建民这样的深圳炒房客开始变得焦虑不安。

　　对于春节楼市成交冷淡的问题。深圳某地产中介一高层给出以下解释:春节历来是深圳楼市淡季,一方面因为很多深圳市民回老家或出外游玩,留在深圳的较少,另一方面因为春节期间天气寒冷潮湿,所以看房者稀少。

　　尽管上述解释给炒房客带来了少许精神上的安慰,他们心里却祈祷再来最后一波冲高,好让自己有机会“割肉”。但是,在当前惨淡的楼市面前,手上留有大量房子“过年”的炒房客如坐针毡。

　　昨日,深圳市规划和国土资源委员会公布的统计结果显示,1月全市成交商品房13220套,环比减少59%；新建商品住宅销售面积35.15万平方米,比上年同期下降32.7%,环比下降8.7%。这也是深圳一手房成交量连续4个月持续回落,而二手房成交总面积为833311平方米,环比减少66.06%。

　　邹建民认为,只要政府不去救市,今年将是深圳楼市重新走向拐点的一年,未来三年房价会平缓下跌。“现在的炒房客虽说更加有实力和理性,但是只要房价一跌下来,抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房。”

　　危险的信号

　　今年以来,深圳楼市另一标志性的特征是,被称为“炒房客”重要推手的房产中介公司也渐陷惨淡。招商地产置业顾问李钢坦诚如果房价下跌,对于他这样的置业顾问来说,实在是个坏消息。

　　随着房价的逐步升温,深圳的置业顾问群体也如同楼市般急剧膨胀。在深圳后海大道招商海月花园二期的外面,20个店铺中就有7家地产中介,连大门口昔日生意相当不错的水果商店也变身为地产中介店面。

　　李钢透露,有的地产中介去年因为招聘了太多置业顾问,以至于店内有限的空间已无法容纳。于是,训练有素的地产置业顾问们只得站在店铺门口微笑着招揽生意,如同菜市场卖大白菜般吆喝着兜售房子。

　　但是,年后开工已过半月,置业顾问李钢还没有卖出一套房子,李钢就职于招商地产,之前他每月至少都会保持两套以上的销售记录。然而,空白业绩让李钢很焦灼。

　　在政策的连连调控下,李钢还感觉到了最明显的一个变化———银行收紧了钱袋。春节前他去中国银行为一位业主办理二套房产贷款,首付两成的申请遭到了银行的拒绝,他连续跑了好几家银行才搞掂。之前,李钢曾为多名炒房客办理房产贷款,尽管他们手上已经有三五套以上的房产,但在银行依然可以顺利办理首付两成的按揭贷款。

　　随着银行的门越开越小,市场进一步转冷。如此一来,房地产行业的游戏规则已经发生改变。近日,深圳出现的一个退房个案更是让敏感的炒房客心惊肉跳。

　　今年年初,深圳南山一名资深投资客准备出手购买招商海月花园的一处价值340万元的房产,谈妥后付了20万元定金。但是到了合同约定日期,买家以无法贷款为由放弃购买,20万元定金也打了水漂。

　　李钢推测,也有可能是买家眼见市场惨淡而看空,以无法贷款为借口忍痛“割肉”。“无论怎样,这都是一个危险的信号。”

　　据李钢分析,当前的市场心理已经出现了重大逆转,最近的确是出现了签约后想退房的客户,而且态度很坚决,宁可损失定金。

　　疯狂过度必是癫狂。

　　在宏观调控之手逐渐握紧时,曾尝到炒房胜利果实的李钢不得不承认,保全成了他当前的主题。“深圳楼市没得玩了,政府已经不再欢迎投资者了。在政府如此紧密的调控下,投资房产的杠杆效应暂时不复存在。”

　　面对深圳市今年1月份新房成交面积统计———仅为2009年的新房月平均成交面积的60%,深圳市房地产研究中心副主任王锋认为,国家出台的系列房地产调控措施对深圳房地产市场短期的调控作用已经显现出来。深圳房地产市场观望的气氛将加剧,房价下跌成了一种趋势。

　　中原地产一位不愿意透露姓名的深圳员工接受南方日报记者采访时透露,他正在忙于制作简历,如果楼市行情不好,他要提前做好跳到其他行业的准备。

　　近段时间,曾经和邹建民并肩作战过的炒房客们焦虑得整晚睡不着觉,他们多次深夜致电向邹询问意见。邹建民态度非常坚决,“即使略低于市场价也要卖,一定要跑得快”。对于准备进场抄底的敢死队,他再三告诫“现在已经不是炒房,而是赌房,只有赌徒才会进场”。

　　(应受访者要求,文中李钢为化名)

　　-南方日报记者杨大正马芳实习生陈晨深圳报道 (来源：南方日报)