“蜗居”的港台经验

　　“蜗居”的港台经验

　　【导语】

　　深圳卫视《直播港澳台》报道 两会开幕，世界各地都在关注。每年三月的“两会”，已经不是大陆自己的家务事，更让两岸四地都在张大眼睛看：中国将释放哪些经济决策的新信号，会对港澳台地区产生哪些影响？面对潜在的风险和挑战，中国政府会如何应对？中国是否会继续成为世界经济发展的强力引擎。两会期间，我们会邀请两岸四地嘉宾共同在线，探讨最热点的话题。今天和我们一起在线的是台湾东森电视台总编辑林天琼先生、香港特约事实评论员刘和平先生，以及我们的驻港记者舒振辉。

　　主持人：“首先想请问台湾的林先生，一年一度的全国两会召开，台湾媒体最关注的话题有哪些？ ”

　　台湾东森电视台总编辑林天琼：“严格来说，台湾媒体关注两会并不是从今年才开始的 。早在20多年前两岸开始交流后，每年的三月人大政协会议，台湾媒体都会选派记者到北京采访报道。以我个人为例，在1994年也就是15年前，我就连续几年都到北京采访过两会。当然最大的差别是，随着两岸交流关系的发展，台湾媒体报道或者聚焦的话题也会不同。而今年的重点应该摆在经济问题或者房价问题上。我举这两天台湾的报纸给大家做个说明 ，这是台湾的一个《经济日报》，它特别开辟了一个 《两会看点》这个专栏， 它3月2号的标题是 “温总定调 经济保稳”，内容大概就是在预测今年温家宝总理在政府工作报告里，会提出哪些经济政策。还有我们再来看看，台湾的另外一个报纸叫做台湾的《中国时报》， 它一样是以两会作为主题。而这份报纸的标题是 “两会利多 外资回头 台股涨5%”。 我举这两个例子做报道就是说，在两会还没有召开之前台湾媒体报道都已经有这种篇幅。我相信等人大开会后，登上台湾报纸或者电视的消息将会更多。那么再来说既然要关注北京两会，那台湾民众最关心是什么问题？我想毫无疑问的经济问题。在经济上他们又关心什么？比如房价问题两岸民众是感同身受，和大陆的北京、 上海、 深圳的民众一样， 房价快速的飙涨，居高不下，台湾民众其实感触度也非常深， 赚的薪水永远赶不上房价上涨的速度。那么大陆要怎么解决房价的问题？ 是不是要给台湾做个借鉴、提供经验？民众们希望能够透过两会提供讯息，来掌握最新的消息 也做好及时的一个反应。”

　　台湾“无壳蜗牛运动”怎样发生？

　　主持人：

　　2009年，大陆电视剧《蜗居》在全国获得热烈追捧。有台媒报道，第一次把“蜗牛”这个词用在购房者身上，是源于1989年台湾的“无壳蜗牛运动”。那林先生，您能为我们介绍一下那场运动是怎样发生的吗？它对台湾后来住宅法规的制定起到什么作用？

　　林天琼：“我们看看蜗牛，蜗牛尽管行动迟缓、移动的速度很慢，但每一只蜗牛至少都背着一个壳。那个壳不大，只刚刚好塞进蜗牛的身体 。当年发起这个活动的是台北市外围城市一所小学的一个教师，他的动机很简单。他当时先卖掉一间小房子，想换一间中型的房子， 想让小孩子能住得更好一点， 但没有想到他卖掉旧房子的钱根本赶不上房价飞快上涨的速度。那年他卖掉旧房子以后，他根本来不及买新的房子，房价就上涨了，那年台北市的房价

　　有人估算大概上涨了两倍到三倍以上。这位老师也很有骨气，他一气之下干脆把先前卖掉小房子的钱拿来办运动，号召媒体、呼吁社会重视房价涨太快不合理。而最高潮那天，号召大家到台北市最精华的地区——台北市忠孝东路上躺在地下睡个觉过夜，希望躺在寸土存金的土地上来讽刺台湾官方说，我买不起这么贵地段的房子，但我至少可以睡在这个马路上。当然这是个相当无奈的陈情抗议。台北市的这场“无壳蜗牛运动”短期内可以说是成功的，它唤起了台湾官方重视民众买不起房子的问题，于是官方推出了少部分平价公共住宅，也提高购屋者申请的贷款额度。另外，在围堵财团炒作房价上具体的做法是，修改了法律，限制银行或者保险业者拿钱买土地，囤积土地赚钱。不过时过境迁，二十年过后问题又回来，就像我说的房价不是不能涨，当然可以涨！只是它必须有合理性，要完全排除人为的操作，来排除财团的炒作。”

　　“无壳蜗牛运动”带来哪些启示？

　　主持人：跟二十年前的台湾有相似的地方，现在围绕大陆房价问题，各种喧嚣浮躁层出不穷，各种利益阶层也是众说纷纭。林先生，从台湾二十年前的那场运动对今天的影响来看，您觉得对大陆的房价调控有哪些启示？

　　林天琼：当年办完活动以后，房价确实在短期内有所平稳 。而台湾官方采取的手段包括：在城市的外围区域选择公有土地，由官方出钱来修建公共住宅 。因为从土地到新建整个过程都是由官方来介入和主导的，所以在价格上就很容易控制。当然在新建公共住宅绝对不是说，盖一些次等或是说等级较差的房子来卖给民众而已。在台湾的名字要做“造镇” 就是新建一个乡镇出来，也就是说除了要盖好房子之外，还必须配合周边的道路开辟交通建设等等的设计，创造一个在主要城市外围的新市镇出来，让住进公共住宅的民众也能同等享有城市里的便利性。但是除了这个办法之外， 除了增加供给之外， 消除假性的需求也是非常重要的。 什么是假性的需求 ？就是买房子不是自己要住， 是当做投资等涨价再脱手卖掉。 台湾官方就要求银行严格来审查贷款条件 ，比如说买一百万的房子只要拿出现金十万元剩下九十万 ，完全靠银行贷款就可以买到一个房子。 为了抓出这些假性需求的买家，台湾官方就要求降低贷款的比例，不要借钱给他们， 逼着这些投机的人不得不停止买卖， 让房价可以回复到正常房价或者房地产价格的波动。 其实牵涉的因素非常多， 在大的方面包括国际经济或者国家社会的现况。 如果把它浓缩到小区来看， 它可能原因是当地的土地和需求供应是否相当的问题 ？是否有人为操作介入的问题？ 我想当年台湾所面临的问题， 现在北京上海甚至说台北这些大城市里面还是继续发生。 当然房价飙涨的原因可能各有不同 。所以解决的方法当然也会不同 ，我也相信两岸或许可以交换一些经验，来互相提供彼此怎么来压抑房价，避免房价飞涨的情况再度出现 。”

　　主持人：

　　台湾早期的高房价也逼出了一些台湾人的好眼力。早在90年代中后期，就有很多台湾人在上海置业。林先生，您觉得那时他们为什么会有这样的选择？现在有大陆房地产业界预计，明年初上海市区的商品房价格将超过台北市区，届时可能有更多台商资金回流岛内。这对岛内的股市和房地产业会有影响吗？

　　林天琼：“应该这么说，早期台商前进到珠三角、长三角，有不少人都赚了钱，他们在上海广东等地买房置产，都是准备要在大陆做长期的耕耘。当初买房子主要的动机不是要投资赚钱，是很简单的。他们不希望长期住在酒店里面，要有一个家的感觉，所以他们决定买了房子。把台湾家人接到大陆上海，接到广东来居住，加上当时上海或者许多大陆的房地产价格都是比台湾低的，而城市的后续发展又比台湾好，所以台商纷纷到大陆买房子。那你问到说如果上海房地产上涨平均房价超过了台北，台商会不会把资金回流？对这一点我是抱着比较保留的看法。我认为说，因为基本上在大陆上有置产的台商，都是以需要为前提，他们不是在投资，更不可能说买房炒楼。如果说在上海房价上涨后要他们卖掉上海的房子，回台湾买房子，除非他们整个放弃大陆的事业准备移回台湾来，否则你要一个人放掉目前节节上涨的上海房地产，变换成现金回到台湾来买。我想这不是一个很聪明的决定，那么在另外一方面

　　这一波上海房地产上涨的背后原因，其实里面一直有所谓的大陆资金进入台湾的说法。这里所谓的大陆资金进入台湾包括两种：一种是台商的资金回流 ；另外一种是大陆企业前进台湾后必须设立办公室 ，也可能引进置产购物的资金 ，这种预期性的心理，就算不是造成台北市房地产上涨的主要原因，但我想毫无疑问的也绝对是原因之一。上海房地产如果飙涨是否会促成台商资金回流 ？我以为这种现象应该不会出现 。台商资金回流或者说大陆资金到台湾来 ，到目前为止都仅止于口耳相传 ，没有一个具体的数据金额 。我想台湾官方也绝对不希望因为大陆资金的挹注台湾对台湾房地产造成影响 ，所以在开放大陆资金的同时， 台湾官方也一定会要求做管制， 降低大陆资金进出台湾时， 对台湾房市、 股市形成一种冲击 。”

　　调控房价，政府如何着力？

　　主持人：

　　由于房价高不可攀，台媒报道，台北市人口接连13个月都在流失，“移民风潮”不断扩大。岛内有评论说，楼价越调升得越猛，但政府与地产商的微妙关系，又令楼价不能急降。那您认为，调控房价，政府的着力点到底应该在什么地方？

　　林天琼：

　　“是的，台湾官方在2号决定暂停所有公有土地的拍卖，这么说应该可以反映出台湾官方准备处理台北市房地产一再飙涨第一波的手段而已。大家都知道，暂停拍卖其实是宣誓的意义大于实质的意义，主要就是它告诉民众说：官方已经听到大家的声音，做个样子而已。真正要达到对房地产有抑制、压制效果，还是要对建商的融资贷款、对投资买屋人的管制着手。另外也应该严格限制一般民众买卖房地产的时候，他的贷款条件，我们都知道有些人买房子， 其实他所动用到自己的资金相当少的，因为贷款太容易，贷款的比例太高了，而且利息又低，所以于是就有人宁愿拿十万块来赌这一百万，甚至等一百万上涨再来卖掉，他只要花十万块 他就可以赚到十万块。这就是为什么很多人认为要压制房地产的飙涨，其实应该来限制买屋贷款的比例，不准贷那么高给他。比如说你买一百万现在可以借到九十万，以后应该只同意你借五十万而已。第三个应该怎么样限制利息。提高利息等于说你现在利息因为太低了，所以每个人都很愿意跟银行借钱，银行也愿意借给你钱，今后为了压制房地产业者，或者说房地产的买家来弄投资来套利，你应该提高利率，让他无利可图，让他没有办法继续靠买房地产来赚钱。”

　　香港：如何让居者有其屋？

　　主持人：

　　岛内民间的运动唤起了官方的重视，台湾是通过推出平价公共住宅、提高购房贷款、限制土地囤积来解决这个问题。那在香港，港府的措施又是什么呢？想请问驻港记者振辉，港人除了买商品房，还有哪些别的选择？

　　深圳卫视驻港记者苏振辉：

　　房价飙涨的问题似乎已经成为两岸三地的共同话题。我本身就是来自台北。 最近每次回乡，几乎每个人都会问我香港的房价怎么样。 从80年代起香港的房屋价格就持续上涨 ，除了1998年的金融风暴、SARS事件之后， 房价下挫 ，入场买房投资基本上是稳赚不赔的。 而这两年在内地的大量资金流入推动之下，房价又持续的飙涨，光是在去年的下半年就累升了三成以上。需要买个像样的面积大概只有50平方米的私人楼，就要价300万港币。如果跟银行贷款要付三成的头期款，就要付100万左右。以一般月入3万块的家庭来看要不吃不喝不用，三年才够有本钱来付这个头期款。而在这样的“龟兔赛跑”环境之下，政府又不能坐视不理，表明会推出一些措施来改善。而其实香港政府早在70年代起已经定下目标，要大举兴建廉价出租的公共房屋，为香港180万的居民提供设备齐全又有合理居住环境的居所，而计划推展至今，全港已经有230万人居住在67万的公屋单位里面。

　　港人的蜗居生活

　　主持人：

　　香港的商品房，价格可以说是居于两岸三地之首，面积之小，用“蜗居”来形容也绝不为过。以你的亲身经历来说，港人真的能够接受这样的居住面积吗？他们是如何适应和调整这种“蜗居”生活的？

　　深圳卫视驻港记者苏振辉：“其实香港人来形容地方狭小，有一个更贴切的形容词就是“豆腐润”。 广东话就是豆腐干的意思， 说到豆腐干一般的大小 ，就是来形容香港的买房子 。其实也没办法， 因为香港是弹丸之地， 寸土寸金比起大陆和台湾的商品房基本上也有100平方米的居住环境。 但是香港的大小，如果有这样的话已经算是豪宅了。所以在这个话题上，我们可以举一个亲身的体验， 刚来香港的时候， 听说香港人是不太好客 ，很少请人家做客回家去吃饭 。有次很难得有朋友请我回去吃饭， 才明白他们香港并不是不好客 ，而是担心自己居住的公共房屋会有点失礼人。 可想而知，一个公共住房的单元只有不到二十平方米，住了一家人就有六七口人， 睡房和客厅都是挤在一个空间上面 ，然后厨房和厕所只有一门之隔 ，分进去厨房和厕所几乎是连在一起 ，连吃饭在一起 。我很多时候都可能要挪出一个位置来， 要走动都是很困难的 。所以这个问题要帮香港人澄清一下， 帮他们讲讲话，他们并不是不好客，而是环境太狭小所逼 。至于香港能否接受这样的居住空间？ 我想从好的方面来讲， 港人常常以拼搏精神得到他人的赞赏。 现在社会上很多的精英 ，无论是50后、 60后甚至在70后的一代人，不少都是出身在这个公共房屋 ，他们长期居住在豆腐干大小的环境里面 锻炼了坚毅不挠的精神 。所以说初到社会来挣钱首要的目标，就是要买房子要买楼要搬到豪宅里面 ，努力来摆脱这个蜗牛壳， 争取更好更舒适的居住环境来推动香港社会进步的一个指标 。”

　　房价为何成两会焦点？

　　主持人：

　　的确，今年两会，经济话题，尤其是房价问题不仅倍受两岸三地媒体关注，也是今年两会上代表们热议的焦点，想请问刘和平先生，为什么这个问题会在刚刚过去的2009年表现得特别突出，成为热议的焦点呢？ ”

　　香港时事评论员刘和平：

　　这跟2008年底发生的这场全球金融海啸有关。在去年“两会”召开期间，我曾经说过，这场金融海啸虽然会严重地冲击中国的出口形势，但是从根本上来说，这场危机只是以美国为首的西方国家的危机，中国的金融体系仍然是相当稳定的健康的。中国当时正在进行的压抑房价等资产泡沫的行为不仅要继续进行下去，而且要将这次金融海啸看成是中国调整经济增长结构、转变经济增长方式的好时机。 但是在应对金融海啸过程中，一部分银行信贷资金借刺激经济之名流入了股市和楼市，直接导致了今天楼价的高企和楼市的泡沫 。不仅如此，由于楼市泡沫催生了所谓的赚钱效应，还吸引了相当一部分原本投资在实体经济领域的资金纷纷转投于楼市。这种现象 ，实际上是跟中央政府当初制定经济 刺激计划的初衷相违背的。 其实在这一方面 ，我们是有前车之鉴的。2008年发生在美国的金融海啸实际上就是由于房市泡沫破灭而引起的， 房市泡沫的破灭又是因为2000年左右全球科网泡沫破灭， 格林斯潘掌舵的美联储为了度过经济危机，病急乱投医乱下猛药，将利率降到接近于零，以至于流动性泛滥而导致的。同样， 上世纪八九十年代， 日本出现的经济大衰退其实也是源于房市泡沫的破灭。中国一定要警惕避免重走人家已经走过的老路。”

　　中国楼市泡沫何时能破？

　　主持人：

　　台湾官方的这些措施，究竟能不能对抑制台北房价的飞涨，可能还有待时间的考量。那大陆一些大城市高企的楼价又该如何看待呢？刘和平先生，您认为中国的房市存在所谓的泡沫吗？如果存在，泡沫会破灭吗？

　　香港时事评论员刘和平：

　　我一直认为，这一次中国楼市出现的所谓繁荣是虚假的繁荣。原因很简单，楼房最终是建来住的，而不是建来炒的。中国的房价虽然高得离谱，而且还在越来越高，但是与之成反比的是买得起房的老百姓却是越来越少了。社科院的报告指出，内地85%的家庭没有能力买楼。北京楼价与居民家庭年收入比是27：1，是国际水平的五倍。这就说明内地房子多数都在炒家手上，楼价高企实际上是炒作的结果 。尽管如此我却认为，内地楼市泡沫短期内破灭的可能性却不大，支撑这个泡沫的不是来自于市场的力量，而是来自于行政等其他方面的力量。原因很简单，内地的楼市跟开发商 、炒房者还有极个别官员的私人利益是紧密联系在一起的。而他们的利益又跟银行利益和地方政府的税收是绑在一起的，而银行与地方政府的利益又是跟内地的整体经济发展绑在一起的，而整体经济发展又事关每一个老百姓的利益 。也就是说这一环扣一环的利益绑架链决定了谁也不敢让楼市破灭，假如破了最终买单的还是银行和全体老百姓。所以国内一个大城市的主要负责人说了一句大实话，他说“让房市泡沫破灭还真下不了这个决心”。

　　主持人：

　　那你认为，既让中国楼市缓慢回归理性，又要让老百姓住得起房的出路，究竟在哪里呢？

　　刘和平：

　　其实中国的房价问题已经变成了社会稳定问题和政治问题。古人都有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的愿望。我也注意到，主张以民为本、执政为民的中央政府一直也寻求解决之道，并连续出台了一些措施。我个人认为，解决房价上涨过快的问题根本出路就在于修正过去以市场为导向、以商品房为主体的楼市政策，就在于政府要伸出看得见的手，承担起政府应该承担的责任。也就是说，要大量建安居房和廉租房解决中下层老百姓的住房问题。实际上，中央已经对地方政府发出了这样的要求。不过，我担心由于缺乏利益的驱动，地方政府官员可能会缺乏建设安居房的积极性。这就需要中央政府出台其它配套措施来促进。同时，我还要提醒的是中国还有数以千万计甚至是数以亿计，生活在城市边缘的流动人口，他们是享受不到当地政府所建设的安居房和廉租房的，这也是沿海城市最近出现民工荒的原因之一，这就要求中央和地方政府要有全国一盘棋的思维加以协调解决。

　　主持人：

　　的确，在一系列组合拳的作用下，新年伊始，全国一线城市的房价终于出现了久违的松动。而两会的到来，也让更多人在期待房价拐点的来临！非常感谢三位港台嘉宾和我们一起在线讨论。谢谢！