业内人士解读:银监会四条地产信贷措施剑指何方

　　新华网北京3月27日电题：银监会四条措施剑指何方？——业内人士解读银监会整顿地产信贷政策

　　新华社记者罗宇凡

　　26日，中国银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业违规行为，银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作。政策出台后，房地产业内人士普遍认为，防控工作要求的出台对打击囤地、捂盘惜售，降低房地产业金融风险将起到积极作用。

　　警示作用明显　仍待政策配套

　　银监会要求指出，经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。

　　对此，北京中原房地产三级市场部经理宫萍表示，对于目前以贷款为主要资金来源的房地产行业来说，银监会提及对于囤地及捂盘行为的房地产开发企业禁止贷款会有很大的警示作用。

　　不过一些业内人士也表示，由于政府对于捂盘惜售的打击决心很大，很多开发企业已经开始采用“曲线救国”的方式，通过高开盘价减缓销售速度的方法变相捂盘。同时对于开发企业囤积的地块，现在也没有明确的政策规定必须整地同时开发，很多开发企业依旧可以通过逐次开发的方式放缓开发过程。因此，这一条政策能否对市场起到更多实际作用，很大程度上还要看是否有其他配套监管措施的出台，尤其是对囤地行为的界定，以及对商品房定价的合理性进行监督。

　　防止重复抵押　减少信贷风险

　　银监会在房地产贷款风险防控工作中要求，对囤地、捂盘的房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品的，各银行认真查处可能存在的重复抵押问题，并对抵押率进行扣减。

　　2009年，宽松的信贷政策使房地产开发企业的资金极其充裕。国家统计局的统计数据显示，在2009年国内房地产开发的资金来源中，国内贷款达到11293亿元，增长了48．5％。迅速增长的房地产开发信贷对风险控制同样提出了更高的要求。

　　北京中原房地产三级市场部研究员靳瑞兴分析认为，土地作为抵押品进行开发是商品房市场上的惯例，新的要求中开始调查重复抵押首次提及抵押率扣减这样的细节，显示出监管方的决心以及政策的可操作性。这将有利于抑制部分开发商利用土地再抵押、重复抵押套取资金再投资楼市，从而能够达到减少信贷风险的目的。

　　配合央企退出　力度非常之大

　　银监会还要求，对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信。

　　浩华置业有限公司董事长张建新在接受新华社记者采访时表示，这一政策有效地配合了日前国资委要求78家不以房地产为核心主业的中央企业退出房地产市场的政策。

　　“央企之所以能够在去年那么高调的买地，制造出许多地王，其中很重要的一点就是他们比一般房地产企业更容易获得银行的信贷支持。新政策明确表示对于退出央企，不再受理在建工程以外的授信，这个力度非常之大，可以说是在资金面上对部分央企退出房地产行业进行了保证。”张建新表示。

　　过去的一年，在经济刺激计划的推动之下，市场的流动性异常充裕，天量的信贷和资金投放相当一部分都进入了央企、国企的口袋。以中化方兴地产为例，方兴地产在2009年4月、5月间先后分别获得中行和工行200亿元、45亿元的授信。而类似于方兴地产的多家央企背景的地产企业在年内也都拿到了超过百亿元的银行授信。大量的信贷支持对于制造“地王”，推高地价起到了重要作用。

　　保障金融安全　规范市场发展

　　防控工作要求还包括，坚决贯彻落实“三个办法一个指引”（《固定资产贷款管理暂行办法》《流动资金贷款管理暂行办法》《个人贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》），通过“受托支付”“实贷实付”的贷款使用支付方式，有效加强对贷款用途和贷款使用的管理。对于监测到的贷款违规流入股市、房市问题要坚决查处，不留隐患。

　　对此，北京中原房地产的市场研究人员表示，银监会的要求再次重申了加强贷款用途管理，证明了银监会已经越来越重视房地产领域的金融安全，下一步很可能会从政策细节上开始逐渐抑制房地产市场的过热表现。

　　宫萍表示，从目前的系列政策看，大多还是从规范市场的角度出发，并没有采取银监会调控市场的一般手段：例如利率、贷款成数、贷款额度、开发企业自有资本率等。所以政策在短期内作用不一定非常明显，但是从长期来看必然会规范市场的发展。