二套房利率“或不追溯过往”

　　史上最严二套房贷政策出台

　　继去年疯狂上涨之后，一季度仍旧“刹不住车”的房价，逼迫管理层使出了史上最严厉的银行按揭贷款首付调控手段——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；对购买首套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

　　这比2007年实施的“二套房贷”政策更加严厉。当时，购买第二套房虽然利率上浮至基准利率的1.1倍，但是首付比例仅为4成。

　　“这是有房贷政策以来最高的首付比例。”多家银行信贷部负责人告诉早报记者。目前各行执行的首套房首付最低20%，二套房首付最低40%。

　　贷款利率方面，常务会议再次强调，二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，多家银行信贷部负责人向早报记者透露，新规后，贷款优惠利率或将进一步收紧，但考虑到行业竞争等因素，利率调整将追寻“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。

　　沪上四大行尚未接通知

　　嗅觉敏锐的市场人士或许早已预知了此项新规。法国巴黎证券（亚洲）董事总经理及中国首席经济学家陈兴动昨日早些时间便已提醒，从更早公布的国务院会议常务纪要中可见，管理层对房地产的控制用词已是近年来最严厉的一次，即“坚决遏制”住房价格的过快上涨。陈兴动将遏制房价上涨定义为一项“政治任务”。

　　昨日晚间，早报记者致电工、农、中、建四大银行的总行或上海分行相关负责人处，得到的回复均是“尚未接到总行（或央行、银监会）的通知，一旦接到通知便会严格执行新规”。

　　沪上某国有大行的分行信贷部负责人透露，按以往惯例，总行的通知很快就会下达至分行。他同时坦言，在尚未接到总行新规以前的政策转化的空当期，各分行会按照总行之前的规定执行，并不会暂停房贷业务。

　　此外，在银行业人士眼中，选择在4月作出如此严格的房贷新部署，或许也是对二季度初信贷规模再现“抬头”的未雨绸缪之举。可见的是，国务院此番公布新政的时间，距一季度宏观数据的发布前后不过数小时。

　　早前央行公布的一季度信贷数据显示，一季度居民贷款增加9202亿元，比去年同期多增4979亿元。其中，相当一部分属于个人购房贷款。尤为值得关注的是，随着3月住房成交量上升，居民户贷款相应增加2706亿元，该数据不仅较上月多增712亿元，且占总新增贷款的比重更是从上月的28％上升到53％。

　　不会溯及既往

　　在常务会议提出提高二套房首付比例的同时，关于贷款利率不得低于基准利率1.1倍的要求再次被强调。

　　“上述更严格房贷新政颁布之后，各银行对房贷款利率的优惠或将进一步减少。”有银行信贷部人士坦言，毕竟现在银行贷款利率较低，银行出于息差利润考虑，主观上也有上调房贷利率的意愿。

　　综合多家银行信贷部负责人向早报记者透露的信息，目前各银行执行的房贷款利率一般都在7.5折到1.1倍之间。其中，优质的首套房客户首付达到30%以上最低可享受7.5折利率；对于二套房，优质客户首付超过40%才可能拿到最低的8.5折利率。央行网站公布的目前5年期贷款利率和存款利率分别为5.94%和3.6%，若按照行业内最低利率7.5折计，银行此项业务息差仅为0.65%。

　　虽然未来贷款利率优惠幅度面临缩减，但多家银行信贷部负责人均向早报记者表示，考虑到行业竞争等因素，利率调整将遵循“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。

　　去年底至今

　　调控政策密集出炉

　　【信贷】

　　1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），严格二套房贷款管理，不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付，要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

　　4月11日，银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

　　4月14日，国务院常务会议出台“新国四条”。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　【税收】

　　2009年12月9日，国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。

　　2009年12月23日，财政部调整住房转让营业税政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　【土地】

　　2009年12月14日，国务院常务会议出台“国四条”，明确提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

　　2009年12月17日，国土资源部等五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商拿地须首付50%且一年内缴全款。

　　1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　3月22日，国土资源部提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

　　东方早报记者 杜琴庆 朱楠 实习生 叶丽