上海市楼市调控细则等拍板 房产保有税若隐若现

　　北京深圳等一线城市相继出炉楼市地方细则，市场目光聚焦向上海。

　　本报从权威途径获悉，上海房地产地方细则对拟定的方案进行最后修订，快则本周即可以颁布，参与细则的一位上海市政府部门官员告诉本报，还要再通过政府办公会议拍板。

　　5月6日，上海市政府召开了一场房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的细则征求各方意见。

　　本报获悉，上海细则中，除贯彻国务院“国十条”政策外，对于国十条留下的第三套房政策口子，上海或有可能对于第三套住房是否停止发放贷款，而这一条款，或对上海银行系统今年的业务形成冲击。

　　在北京出炉每户家庭只能新购买一套住房之外，上海细则或有可能对这一条款进行变通，上海或允许每户家庭购买两套住房。

　　这并不代表上海细则比北京宽松——北京不考虑家庭已有住房套数，每个家庭都可再新购一套住房。上海限购政策将把同一家庭房产套数考虑在内，如果该家庭已经购买了两套，则不能再购买新房屋。

　　而对于上海正在研究的“房产保有税”，尚未确认有出台迹象，业内人士分析，北京深圳等之前研究试点房产税的城市，在地方细则中尚未体现，上海目前正处在世博开幕不久的关键节点，相对稳健的政策应该是主基调。

　　保有税预期

　　上海社科院经济与区域经济研究室主任陈维告诉本报，目前国十条政策市场尚未消化，政策的真实效果还需要一定时间体现，上海如果增加房产保有税这样的调控措施，将会是市场拐点的一个信号——其关键在于，地方细则均是阶段性政策，而房产保有税则是一个长期的新税种。

　　中房信分析师薛建雄认为：“要是出台住房保有税，大量投资者会将资金转移至其它渠道，那么楼市就会经历较长盘整期。”

　　上海目前所面临的土地稀缺问题，也逼迫上海市政府对这一新税种的研究不能放松。

　　3月初，国土部对全国各省市派出30个调研组调查土地使用情况，在上海、国土部也分三个小组赴浦东、闵行、宝山等地进行调研。

　　近日国土部调研报告显示，调研组认为，上海未来土地供需形势将更为严峻，随着经济的复苏，2010年上海市用地需求依然强劲，按近年用地速度计算发展空间不够，建议上海加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。

　　自国十条出台后，以任志强为代表的观点批评，政府此轮调控运动的是行政逻辑，而非加大供应的市场方式，依旧无法解决楼市目前供不应求的刚性需求，故对新政长期有效性表示怀疑。

　　4月中旬，国土部就公布了全年18万公顷住宅用地计划。随后，上海市规土局公布了今年上海住房供地计划：供地1100公顷，虽比2009增加35公顷，但在今年土地供应中，70%为保障用地，推向市场的土地同时相对有限。

　　而对于大批已经造好的商品房，由于投资客大举进入而导致的大量住房空置，其也与地产商的土地闲置一样，同样到了治理的关键阶段。上海市统计局数据显示,截至2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。业内粗略估计,上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。

　　“国土部调研组建议上海加大房地产持有环节的成本，遏制投资性需求，实际上就是把国土部建议地方政府，对其土地管理"控增逼存"思路的借鉴。”业内人士分析。

　　4月初，本报同时从上海房管局核实上海正在研究房产保有税事宜，房管局表示，房产保有阶段征税要经国家层面确定。而本报从上海一家地产商处了解到，他从银行系统的沟通中了解到，上海的银行行业中对保有税对其业务的冲击也颇为担忧。

　　“实质上就是物业税，”陈维表示：“上海应当审慎研究这一税种，楼市不单单是房地产，调控好了全民受益，药下猛了，恐怕过犹不及。”

　　下降趋势

　　上海楼市的成交量受新政的冲击，已经呈现了持续4周大幅下滑。

　　尤其是北京、深圳等房地产重地陆续出台了地方实施细则，给上海房地产市场带来了更大的压力和更多的猜想，在等待上海地方细则出台之时，观望和僵持成为市场上买卖双方的共同选择。

　　中国房产信息集团数据显示，上海“五一”房展会前后两周（4月26日-5月2日和5月3日-9日），上海市新增商品住宅供应量分别为25.6万平方米和18.4万平方米。成交量仅为11.46万平方米和7.3万平方米。其中，供应量只相当于往年“五一”房展会前后三至四成，成交量只相当于往年同期二至三成。后者的7.3万平方米，为上海近五年来同期最低的一周。 5月11日，上海银监局公布数据显示，4月份，上海房地产业贷款增加144亿元，个人住房贷款增加93亿元，两项贷款业务投放规模总体呈回落趋势。

　　自国十条新政以来四周，上海楼市大幅度供过于求，已经使不少新上市的房源滞销，这一数值接近50万平方米。继恒大集团在全国曾一度打8.5折销售之外，上海地方开发商已经在加大促销力度，目前上海城西，新虹桥首府等多个楼盘打8.8折,一些成交楼盘的实际成交价竟已接近开发商原先报价的8折水平。

　　中房信分析师薛建雄则认为，5月向来是传统楼市最热销的季节，如今成交量下滑8成之多，如果楼市持续低迷，开发商房源将越囤越多。“随着调控措施的加快落地，楼市降价行情可能到来。”薛建雄表示。