央企国企等垄断房价定价权 成楼价涨跌关键因素

　　商业银行第一阶段房贷压力测试刚刚结束，有消息称“即使房价下跌50%，银行基本上也不会有太大风险”。为何房价一直调不下来？

　　SOHO中国董事长潘石屹最近通过邮件向本报表示，住房价格跌不跌，决定因素并不是新国十条。“地价房价完全乱套了，没有逻辑关系了。今年3月15日，一块在北京大望京区、靠近五环的地，楼面价拍到每平方米27500元，这就意味着这个地方的销售价格会达到四万五。如果紧靠五环边上的住宅价格都达到45000元，这正常吗？”

　　问题在于，如果这幅大望京区地块周边的房价跌到15000元（目前均价25000元左右）以下，那拿这块的企业又将面临多大亏损？

　　“这里的矛盾其实很明显，如果房价出现50％的跌幅，那些在前两年拿了大量高价土地的房企怎么办？相对于个人按揭贷款50％的理论空间，开发贷相应将承受更大的风险，这显然不是房企和银行能承受的。”一位国有银行的资深人士向本报坦言。

　　换言之，手持大量高价土地的央企、国企和控制着地方土地供应的地方政府，几乎垄断了房价的定价权，这或许才是房价易涨难跌的关键。

　　定价权之争

　　在上海，有一个著名的大型居住区——大华社区，不管是其规模还是房价，几乎都是与上海商品住宅市场发展同步的。大华社区约十年的发展，可以视作同期上海楼市的一个最真实的缩影。

　　由于历史原因，大华社区数平方公里的区域内，大部分的商品房建设用地都在大华集团手中。10年时间里，大华集团紧握这个区域的房价话语权。

　　国内其它很多城市复制着同样的场景：拥有最大土地资源的一方，往往拥有相应区域房价最大的定价权。

　　综观历年央企在上海土地市场拿地情况，呈现两轮高峰，第一轮是2006年，第二轮是2009年。

　　可以发现，地王的制造者长期以国企、央企为主，2009年，央企拿地面积占比更是达到顶峰。2009年在总地价前10的成交地块中，央企占4席，其中中海、中建分别位居前总价第二、三名，其次是保利及华润分别为第五、六名。2010年总价前10中，央企则占两家，分别是华侨城及招商第二及第八名。

　　“央企一般不随意拿地，要拿便是地段佳，或规划好有待发展的地块，并且由于资金势力雄厚，一般获取的土地面积也较大，由于这些地块同时也是品牌房企的主要追逐对象，以至于进一步推高了地价，而持续上升的地价也必然推动房价上扬。”中原研究咨询部分析师指出。

　　拥有大量土地资源的央企、国企扮演了市场定价权的直接拥有者。

　　近日，一年一度的上海市土地储备工作交流会在闸北区大宁会议中心召开。从土地储备开始，地方政府始终是整个房地产游戏中，对土地最具有话语权的角色。

　　这种定价权格局本没有利弊之分，问题在于，央企、国企手中的土地成本太高。

　　值得注意的是，2009年央企取得的土地出让面积与建筑面积占比与第一轮相当，而土地出让金额占比却上一个台阶，比2006年上涨93%。2010年1-2月土地出让金额占比依然非常可观，其比值达到21.79%，土地出让面积及建筑面积占比也达到了顶峰，表明央企拿地热情前所未有高涨。

　　在土地品质和土地体量等方面拥有优势的央企、国企，其在不同区域的定价权正在不断提升，进而左右整个市场的价格走势。其定价权的体现逐渐表现在对楼价推高者角色的扮演上。

　　价不降 地照拿

　　5月20日，在朗诗地产联合有关部门发起的“2010长三角城市居民居住环境调查”的启动仪式上，朗诗地产董事长田明告诉记者，目前国内节能住宅价格一般高于普通住宅，决定因素并非节能建筑本身，也不是因为节能建材等的额外投入所致，“而是其他众所周知的原因所致，是整个中国房地产价格的整体格局形成的。”

　　包括国家绿建委主任委员王有为在内的诸多人士清楚，绿色建筑的成本只比普通建筑增加约5%—10%，真正决定整体房价高企的最大因素在于高企的土地成本。而截至目前，地价并没有出现明显下调。

　　据对国内主要的十二个城市住宅用地出让情况监测显示，此次调控新政前后，住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面，并未发生明显变化。最近四周，住宅用地周平均出让面积约153公顷，流标率24%，溢价率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情况（周平均出让面积214公顷，流标率13%，溢价率56%）而言，虽然呈现下降态势，但是幅度并不明显。

　　中原集团研究中心总监陶琦表示，近期市场已呈现微妙变化：热点地块仍然受到大型实力发展商的青睐，其中资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰，比如保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街等均榜上有名。 这种情形下，央企、国企的土地拥有量相对进一步提升，相应的定价权自然还是牢牢掌握在这些企业手中。

　　上海永庆房屋最新发布的监测数据显示，5月份上半个月上海一手房平均成交单价比4月底再上涨7%。而7%的涨幅是在上海4月房价已经上涨的基础上的延续。世联地产4月研究报告显示，上海4月公寓房均价上涨14%。

　　记者从最近上海几次土地推荐会上看到，对于此轮即将出让的地块，兴趣浓厚、跃跃欲试的开发企业依然大有人在。大部分推介会现场，到场的开发商数量甚至超过政府部门的预计而不得不临时加座。

　　“目前，开发商对中远期市场抱有较高期望，转而继续增加土地储备。”陶琦说。

　　很大程度上，价位依然处于高位的土地继续放量出让，以央企、国企为购地主力的开发商手头的高价地块体量进一步增加，恰恰成为高房价难以出现明显下调的最大阻力，这一阻力则在不断加强的过程中。

　　降价的唯一理由：活不下去了

　　另一位业内人物万通集团董事局主席冯仑日前说，此轮调控房价要跌30％，开发商能活下来很不错。

　　从开发商的角度，只要还能“活下去”，主动降价的概率其实并不高。而且现在看来，很多企业认为还能“活下去”。

　　Wind资讯数据显示，2009年度，113家房地产上市公司现金总额达到1930亿元。其中，万科A、保利地产、金融街和首开股份4家公司，处于“上市房企现金榜”前4位，账面现金均超过100亿元；有4家公司账面现金在50亿元~100亿元之间，38家公司的账面现金在10亿元~50亿元之间，67家公司的账面现金在10亿元以下。

　　因此，至今我们还没有看到保利等企业有明确的降价促销举动。相反，这些企业还在到处看地，出手和准备出手拿地，土地储备体量还在进一步增加。

　　不过，企业的生存危机已在步步逼近。

　　据本报了解，由于融资渠道被逐步紧缩，包括银行信贷和资本市场融资，均保持持续收紧的态势，多位上市公司的高管曾向本报记者表示，“公司的融资计划很多很难在短期内付诸实施，虽然手头还有资金可以应付一段时间，但如果没有后续资金的话，撑不下去时，降价求生可能是最为直接的方式了。”