房产税可能对首套自用住房免征 重庆已上报方案

　　房产税渐行渐近重庆证实已上报方案

　　房产税改革已成定局。国务院日前转发2010年深化经济体制改革重点工作意见时明确，将“逐步推进房产税改革”。而除上海有消息传出将在上海版楼市调控细则中纳入房产税征收办法，近日重庆有关负责人也表示房产税方案已上报中央正待批复。目前，虽然房产税改革时间表仍未明确，房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布，但显然市场预期正在逐步明朗化。

　　重庆官方证实方案已上报

　　通过开征住房保有环节的税收来抑制楼市中的投资投机行为是中央调控的主要思路之一。在增加供应、收紧信贷调控政策出台之后，通过税收抑制房价成为本轮调控体系中尚待补上的最后一环。

　　此前，关于住房保有环节征税的官方表述一直是“物业税”。不过由于物业税开征难度大，立法耗时过长，此后“物业税”一词逐渐淡出官方表述，“房产税”取而代之。今年4月，财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点；4月17日，国务院颁布“新国十条”亦明确指出，要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。直至近日，国务院再次明确“逐步推进房产税改革”。

　　而在房产税改革试点落子方面，4月22日曾有消息称，物业税4个城市的试点已获得国务院批准，包括重庆、深圳、北京和上海。早在本月初，《上海证券报》就已报道称上海即将出台的地方版调控细则中将考虑启动房产税。

　　虽然该消息始终未得到上海市相关主管部门的证实，上海市住房保障和房屋管理局对外统一口径是“目前没有公布任何关于上海运行房产税的消息、计划和时间表”。但据《21世纪经济报道》报道，一位上海市地产界的知情人士透露，上海房产税实施细则修改方案已上报国务院。

　　昨日，重庆市财政局局长刘伟更是证实，重庆市房产税方案正待中央批复，并已做好相关准备。此外，湖南省相关权威部门也表示湖南确实在研究对商业地产率先试点征收物业税。

　　或对首套自用住房免征

　　财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，中国当前开征房产税是可行的，但此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，不求一步到位。他建议，实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行实征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房”，可以考虑永不实征。

　　而从国务院转发的2010年深化经济体制改革重点工作意见来看，并没有明确房产税改革的时间表。房产税改革的具体内容、征税对象、税率等等也都尚未明晰。不过在几个可能的试点城市当中，有媒体报道的上海征收细则或许可以一斑窥豹。

　　据《21世纪经济报道》报道，一位上海市地产界的知情人士透露，在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中，房产税税率定为0.8%，其具体征收方式为，以契证上的购房金额为基数进行征收，也就是说“100万元的房子，每年收8000元”。该人士还透露，此次上海房产税上报版本，可能从第三套房开始征收。

　　《中国证券报》则报道称，上海征收房产税征收面积界限，或以人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3年以上工作纳税记录，购房也将征税。

　　社科院财贸所副所长高培勇指出，当前改革房产税的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。他认为，改革应将原先按房产原值计税改为按评估值，也就是市值计税，从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

　　开征技术难度不小工程浩大

　　不过对于房产税改革的执行，目前仍面临不少困难，例如需要建立一套大型的全国性资料库，统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准，更要开展繁复的估价工程。

　　仅以上海为例，数据显示，目前上海注册房产估价师有1351名。截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括期间的新增房屋面积。

　　此外，对于房产税是否真的能解决高房价的问题，部分专家和业内人士也尚存疑虑。有业内人士指出，房产税可能最终会像二手房交易营业税一样，被转嫁给购房者，从而进一步推高房价。

　　还有专家指出，为打击炒楼，此前有关调控已收紧信贷，但房价仍居高不下尚未松动。这主要是由于在当前楼市中，开发商主导了房屋供应，不愿意降价。而开征房产税所针对的是消费者而非开发商，所以要达到楼价下调的目的，相信并不容易。

　　开征预期给开发商空前压力

　　当然，房产税改革的预期至少当下已给不少开发商带来了空前的压力。有开发商表示:“无论是调控细则还是房产税，出来了我们才好制订应对策略，现在这样悬而未决的，都不知道下一步怎么办才好了。”

　　对住房持有环节征税，目前普遍的观点认为短期利空明显，但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。

　　从股市来看，周一A股市场受国务院同意逐步改革房产税消息的影响大幅下挫，跌幅高达2.4%，直接导致市场的反弹趋势被破坏。方正证券分析指出，房产税离真正开征还有一段时间，但市场投资的恰是预期，对预期的担忧必将使市场以调整的姿态应对，在房产税尘埃落定前，大盘难以真正见底。

　　凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜表示，“不管税率是多少、征税对象是哪些，房产税一旦开征，短期内对市场无疑是利空，它将增加住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，并给价格带来更大的下行压力。”南方日报记者卢轶