房地产属消费市场 城市扩容不是高房价主要原因

　　房价仍是百姓近期最关注的话题之一，房价居高不下的原因是什么、房价会不会下降、现在是投资房市的好时机吗？

　　7月17日由中国国际期货有限公司主办、本报和上海期货交易所特别支持的“2010东北钢铁高峰论坛”在沈阳召开，此次论坛特邀了多名国内知名宏观经济学家、钢铁行业专家、期货界实盘交易大师及20余家东北大型钢厂、百余家东北地区钢材贸易商出席。会后，国家行政学院决策咨询部研究员、中国社科院经济学博士、宏观经济形势分析和经济发展战略专家王小广就房价的热点问题接受了本报记者的独家专访。

　　房地产市场首先应该是消费市场

　　辽沈晚报：国家最近实行了很多政策来调节房价，但是房价仍然居高不下，您有什么看法？

　　王小广：政策对于房价的影响是要经过一段时间才能慢慢反映出来的。对于房地产调控有着这样一个规律，总是先会调整销售额、需求量，然后调整再反映到价格上。 假如成交量萎缩，反映在价格下降上要半年以后。

　　举个例子就是：2007年底国家进行政策调控，而2008年一季度商品房成交量就出现了零增长，这是之前10年来从未有过的。之后2008年第二季度下降了10%，第三季度和第四季度下降了30%。到2008年下半年的时候，房价才开始大幅下跌，有的地方甚至跌到30%至40%。 2008年底，投资才开始回落，至2009年上半年才大幅回落。

　　至于现在房地产行业还能继续之前的势头保持不下降，是因为这里有两个因素在支持：第一个是国家货币政策的宽松，这是核心因素，去年我们投放了过多的货币，导致房价甚至物价都有所抬头。第二个是房地产商前些年都赚了不少钱，都有一个资本的积累。即使说消费者这边在观望，地产商那边也能继续撑下去，依我看来就目前形势他们至少还能撑个半年。

　　辽沈晚报：请问您认为国内房价居高不下的主要原因是什么？国家该如何对房地产行业进行调控才能抑制房价快速增长的势头？

　　王小广：目前国内房价居高不下的首要原因就是来自众多投资商的投资，我认为非实用目的的投资性买房是导致房价不合理的主要原因。目前房价还能坚持下去，不涨也不跌，就是因为还有投资需求在支撑着市场。如果房价一年不涨，投资者的预期就会松动，直到到达他们的心理底线，此时房价才能下跌。国家政策方面，如果想起到一个好的作用，我认为可以适当加码，比如利息还可以再加，加到10%、20%都可以。另外还有一点就是要执行货币紧缩政策。

　　还有就是这一次我们的政策讲的是三次房贷，而上一次我们讲的是二次房贷，这个也是政策变宽松的信号，说明这次国家调控力度要比上一次来的弱。目前国家出台的“国十条”，方向和以往相比有所转变，这个方向是对的，我十分支持。之前说增加供给，是难以解决问题的。关键问题不是供给不足，而是不合理的需求过大。房地产市场首先应该是一个消费市场，而不是投资市场。这个怎样界定呢？我觉得如果普通人买不起房，那它就不能算是消费市场。

　　沈阳房价下调空间不大

　　辽沈晚报：许多人认为现在是投资买房的好时机，您是如何看待的？

　　王小广：我并不认为现在是老百姓投资买房的好时机，因为目前国家政策可能还没有表现在房市价格上。就目前来看，房地产并不是一个很好的投资品，有可能过去是，但现在不是了。如果你是消费性需求，想自己住，就要考虑到当期的购买力，当然也要兼顾环境的变化。例如目前沈阳商品房均价如果是每平方米4000元到5000元，如果有购买能力的话，就是可以买的，因为这个价格并不算很高，今后下调也下调不了多少。但是如果不是消费而从投资方面来说我还是不推荐购买。

　　房地产现在给人的感觉是：房地产没有风险，只涨不跌。如果大家都这样想，那房价就降不下去，就会形成增长的循环。其实目前中国大部分城市的房地产市场都存在着程度不同的泡沫，包括香港也是，在外国来说包括日本泡沫都很大。我认为假如说有100套房子卖出去，其中的20套是用来投资而不是用来消费的，就算是泡沫市场了，这种市场的价格一定会偏高。未来的国家政策，以及国际环境和经济环境都不会支持这种不正常的高增长。投资性买房始终不是一个长久之计。

　　辽沈晚报：请问有没有统一的标准来判断房价的高低与否？

　　王小广：目前国际上最流行的判断方式就是房价收入比。目前我们国家可能是8到10倍，通俗说就是8到10年能买得起一套房子。这个在北京、上海这种城市可能要20年，而我看来大家都能买得起房子的房价收入比应该是3到6倍。不要觉得3到6倍和3到8倍差得很少，这个具体到现实房价上会就相差一倍。房价收入比在美国现在是3倍多一点，泡沫最高的时候也没有超过4倍。从国际上看，房价收入比从8到10倍减少到合理的3到5倍，需要三四十年。这个比值的降低方式不仅是房价的下降，也有收入增长的因素，最终要达到的目的是房价和购买力水平趋近一致。

　　城市扩容不是推高房价主要原因

　　辽沈晚报：许多人认为，房价居高不下的主要原因是城市扩容，对于这个问题您怎么看？

　　王小广：所谓的城市扩容其实是城市化，城市化是农村人口进入城市的过程，和房价上涨没有太大关系，只有城市集中化才可能带来略微的房价上涨。比如一个地级市、县级市的员工到省会来工作，这不应该叫城市化而应该叫城市集中化，因为这些人原本就是城市人口。城市集中化会带来房价上涨，但这个增长是很有限的，就我们掌握的数据，由城市集中化带来的人口增长北京每年是3%，上海大概是2%，这远远不能用以解释房价的高速增长。

　　城市化主要有两个方面：一是农民从农村到城市来打工。一个农民工在城里工作半年，就被统计为常住人口。每年有1300万农民工到城市来工作，但是他们和城市居民的购买力还有差距，也不太可能买得起房子，所以“扩容导致房价上涨”这个问题被夸大了。另一个是农村孩子考上城里的学校，从农村转到城市。但我曾经做过统计，以现在考学的比例，城市和农村是3：1。这同样也远远不能用以解释房价的高速增长。

　　见习记者 曹洋 丛琳