专家解读房地产市场调控两难困境:定位房地产业

　　住宅特殊性质导致不同需求

　　地方财政对房地产有依赖性

　　必须强调住房的消费品属性

　　防地方财政与产业捆绑过紧

　　在房地产新政实施3个月后，有关房地产市场的话题再一次引起人们的普遍关注。种种迹象表明，我国的房地产新政正处在“十字路口”，房地产市场调控也似乎陷入进退两难的状态。

　　不可否认，4月中旬以来，随着房地产新政的实施，2009年以来房地产市场过热的状况得到一定程度的降温，一个重要的表现就是北京、上海、深圳等一线城市房地产市场成交量大幅下降，而且这种交投低迷的状况目前仍在延续。但与此同时，我们也应当清醒地认识到，此轮房地产调控政策的效果迄今为止并不十分理想，其突出表现就是在市场成交量下降的同时，作为调控目标的房地产市场价格并未出现明显下降，特别是一线城市的房价仍然处在高位。既然如此，房地产市场调控政策理应进一步加强。然而，国内外经济形势的再度复杂化却使现行房地产调控政策面临更加严峻的外部经济环境。不仅欧盟一些国家的债务危机可能会影响到世界经济的复苏，进而影响到我国经济发展，而且第二季度我国经济增速的下降也增加了人们对房地产市场持续低迷影响经济增长的担忧。由此，现行房地产市场调控政策不可避免地陷入进退两难的尴尬境地：进，虽然有利于降低虚高的房价，平抑低收入阶层因高房价诱发的焦虑和不满情绪，但房地产市场的持续低迷又必然影响经济增长；退，虽然有利于房地产市场的繁荣并带动经济增长，但又会使房地产调控政策半途而废，不仅失信于民，还有可能带来房价的报复性上涨，加剧房地产市场泡沫和宏观经济的脆弱性。

　　笔者认为，房地产调控这种尴尬局面的形成是房地产特殊性质与房地产支柱产业定位叠加带来的必然结果。众所周知，住宅是与汽车等其他纯粹耐用消费品不同的具有多重属性的特殊商品，它既是任何人都必不可少的消费品，又是可以用于投资的投资品。住宅的这两重属性使得不同阶层对于房地产价格具有截然不同的诉求。人数上占绝对优势的低收入者不希望过高的房价排挤其基本的住房消费需求；人数虽少但掌握着多数财富的高收入者则希望房价不断上涨来实现其房地产投资的最大增值。住宅性质的这种多样性及其带来的上述矛盾，又由房地产支柱产业的定位而得以强化，并最终衍生出房地产市场调控的两难。因为，在把房地产作为支柱产业的情况下，各地必然围绕这一支柱大力发展上下游各种产业（有人统计过与房地产相关的产业有50多个），由此便形成了以房地产业为核心的产业结构和产业链，这种产业结构决定了我国经济增长和地方财政收入对房地产及其相关产业的高度依赖性。在房地产业与GDP、地方财政收入捆绑过紧，呈现为一荣俱荣、一损俱损关系的情况下，为了实现GDP和地方财政收入的增长，客观上要求房地产市场的持续繁荣和价格的不断上涨。这样一来，任何房地产调控政策都必然面临一种相互矛盾的抉择：为了不至于损害绝大多数低收入者的基本住房消费需求，必须采取严厉措施防止房价的过快上涨；而为了增加居民特别是高收入者“财产性收入”和地方财政收入、拉动GDP增长，又必须保持房地产业和房地产市场的繁荣，防止房地产价格的持续低迷。面对这一矛盾，任何调控政策都必然显得无所适从。我国房地产新政实行3个月后所出现的进退两难窘境，就是这种矛盾的现实反映。可以预见，如果这种矛盾不解决，未来的房地产市场调控政策还会在上述两种抉择中继续摇摆。

　　既然如此，笔者认为，要摆脱房地产市场调控的两难困境，必须从根本上解决住宅的定性和房地产业的定位问题。就住宅的定性而言，必须强调其作为基本消费品的属性，恢复其作为基本消费品的本来面目，而不应以“增加居民财产性收入”为名过分强调其投资品的属性，以防止房地产市场的过度投机；就房地产业定位而言，则应重新审视其支柱产业的定位，改变房地产业与GDP、地方财政收入捆绑过紧的状况，并在这一过程中着力培育新的经济增长点，实现经济结构和产业结构的不断优化。

　　（作者为首都经贸大学金融学院副院长、教授）