易居研究院专家：下半年楼市确实不会大幅降价

　　下半年楼市确实不会大幅降价

　　经济观察网 杨红旭/文 当前，全国房地产市场正处于胶着状态，下半年房价到底还会降多少，明年会不会报复性反弹，成为民众关心的问题。近日，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示：市场暂不具有大幅降价条件。

　　这对于那些渴盼房价来一次暴跌的人来说，可能会比较失望。实际上，很多人存在两点误解。一是误解政策。今年四月份出台的“国十条”，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，他们误认为中央要将这些城市的房价狠狠的打下去，其实中央只是不愿看到房价涨的过快，从中长期来看，国家更希望房价保持小幅上涨，毕竟人均收入是快速增长的，CPI也是保持上升的。短期来看，房价只要能持续半年或一年保持不涨或小幅下跌，就已达到调控目标。

　　二是误解市场规律。今年二季度时，网上曾流行一个中国楼市崩盘的时间表，有好事者拿中国和日本比较，认为中国楼市正在重蹈上世纪80年代后期和90年代初期日本楼市泡沫大破灭之覆辙。其实当前我国经济、工业化、城镇化、人口结构、楼市情况与当年的日本相差甚大，不可能出现楼市大崩盘。我国一线城市和少数二线城市房价确实存在一定程度的泡沫，但全国市场基本还算健康，哪来全线崩溃之虞？

　　笔者曾研究过发达国家的房地产发展史，在经济高速增长和城镇化快速推进的过程中，房地产业一般会出现20年左右的繁荣期，虽然中间也会有些调整，但一般下跌幅度不大，比如60-70年代，日本楼市也曾出现过两次调整，并未影响市场整体发展。1998年房改之后，我国楼市出现了所谓的“黄金十年”，经过这轮调整之后，应该还会有另一个“白银十年”。

　　2008年下半年开始的楼市调整，如果能持续到今年，那么将会步入另一个十年的良性发展期。遗撼的是，在大力度的经济刺激计划和楼市优惠政策驱动下，2009年市场过于火爆，中央不得不进行紧缩式的调控，而且矛头直指部分城市的高房价，这就使本轮楼市调整由“V”形转变成了“W”形，当前正处于第二个下行通道中。

　　眼下，全国房价刚刚出现松动，6月份全国70个大中城市房价指数16个月来首次出现环比下跌，但跌幅只有0.1%，7月至年底，预计还会继续下跌或盘整。然而，我们不能奢望跌幅有多大。上一轮下跌周期中，从2008年8月至2009年2月，累计环比跌幅只有1.8%，估计本轮也不会超过3%。当然，这只是一个价格指数，若论同质房源价格，则京沪等一线城市的某些楼盘可能会出现20-30%的跌幅，与此同时，部分高端楼盘价格可能会是波澜不惊。

　　现阶段，表面看房地产政策并未放松，住建部、国土部、银监会不断重申，要严格落实调控政策，但事实上，在很多城市的市场中，政策松动已隐隐出现，部分城市甚至是暗流涌动。比如对于市场影响最大的“二套房贷”、“三套房贷”政策，在部分商业银中，依然可以获得程度不同的政策优惠。

　　房价能否大跌，最终取决于买卖双方的博弈结果。目前二手房市场普遍比较冷淡，当然也有传统淡季的因素，很多城市近一个月二手中介的带看房数量已经开始明显增多。一手房市场也没有大的起色，值得关注的是，市场中频频出现热销楼盘。尤其是随着恒大、万科、保利、绿地等优质开发商的打折促销，很多城市都重新出现了排除购房的现象，反映出我国刚性购房需求规模依然庞大。

　　最让人称奇的是，个别豪宅项目也卖得不错。按理说，豪宅项目的购房者多属投资投机性需求，在严苛的政策打压下，早该逃之夭夭了。可是，国内著名的豪宅品牌星河湾，其太原项目于7月31日开盘当天，来自全国的近万有钱人抢购房源，预计销售金额将超过2008年8月浦东星河湾开盘当天销售40亿元的全国、甚至是世界纪录。

　　人们可以盼望房价大跌，可是现阶段我国房价确实不存在大跌的条件，善良的购房人别被一些人士夸张的观点所忽悠。当然，真正买不起房的中低收入群体，有待政府完善住房保障体系，以政府之力帮忙他们解决住房问题。

　　作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长