前八月上海半数地块楼板价过万元 购房者被豪宅

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“这回买便宜的房子又没指望了。”一位上海的购房者赵先生表示。

　　9月8日，媒体最关注的是以35480元/平方米成交的全国最贵宅地的黄浦江沿岸E18地块，但赵先生关注的是自己更有可能购买的三林集镇A14-1地块最终的成交价，因为“地王”盖的都是豪宅，只有普通地块盖的房子才和普通人有关。但最后的成交价，让他彻底失望了，每平方米的楼板价达到20870元/平方米，意味着三林这个曾经普通置业者的安居地也“沦陷”了。

　　方方地产咨询机构提供给 《每日经济新闻》记者的最新数据显示，上海今年前8个月成交楼板价万元以内的住宅用地所占比重，已由去年占总量的76.9%，下跌至今年的51.91%。

　　中国房地产信息集团薛建雄表示，楼板价万元以下地块的大幅度减少，意味着未来两三年将有五成左右上海购房者“被豪宅”。如果楼板价达到1万元/平方米以上，房子建成后售价至少3万元/平方米以上。

　　多数地王将成“豪宅”

　　薛建雄的预测，得到了上海不少开发商的证实。《每日经济新闻》记者此前曾对去年底和今年初成交的十几幅“地王”进行追踪，发现大部分的“地王”都将推出豪宅。

　　“高价格拿下地，必须要好好规划，做出有影响力的豪宅产品。”在去年中海地产70.06亿元拿下上海长风“地王”时，内部人士就已透露将开发豪宅产品。

　　同时，年初以52855元/平方米的华侨城上海公司也向记者透露，苏河湾地块将包括最顶级的住宅产品、奢侈品质的精品酒店和超高端滨水商业。

　　公开披露要建豪宅的，还有金地在上海青浦赵巷镇14500元/平方米拿下的上海郊区地王，当时业内人士估计是项目的售价可能达到3万元/平方米，但来自市场的最新估计是上述项目的售价可能达到70000元/平方米。

　　此外，绿城、中建等去年拿了高价地块的也纷纷被猜测可能会作为高价豪宅开发。

　　“面粉已经那么贵，不把面包做成蛋糕，怎么办？”今年初，还在金地上海公司任董事总经理的赵汉忠曾把豪宅比作为“蛋糕”，称在地价连连创新高的压力下，开发商逼不得已只能造豪宅。

　　开发商的“豪宅”愿望

　　不仅是高价地王要被开发成豪宅，低价拿地的开发商同样有开发豪宅的愿望。

　　“未来我们将在全国推广豪宅产品。”碧桂园的一位内部人士向《每日经济新闻》记者透露，他们的豪宅产品将奉行较高的标准，以外立面所使用的石材为例，仅安装成本一项就相当于石材本身的价格。此前，这家素来被誉为“平民”开发商从未涉足豪宅开发领域。

　　土地价格上涨或许是一部分原因。上述内部人士透露，在各地土地价格上涨时，碧桂园的拿地成本也因此小幅上涨。近期，碧桂园在南京附近拿的一幅土地楼板价已超过1000元/平方米，加上各项市政建设成本和开发成本，待楼盘建成时，房子的价格至少要达到7000元/平方米。

　　同时，豪宅开发商迅速实现销售业绩的能力，也令碧桂园羡慕不已。上述碧桂园内部人士表示，“很多豪宅开发商一两个项目的销售额，就可以和我们十几个项目的销售总金额相当。”

　　但真正令他们动心的是豪宅的非市场表现。上述碧桂园内部人士透露，他曾观察过包括星河湾在内的豪宅楼盘近期的销售情况。在楼市新政的影响下，大部分一线城市的普通公寓如果不降价就面临滞销，但豪宅似乎不受影响。

　　以太原星河湾为例，开盘不久就全部售完。上述景象令他感叹“豪宅是非市场的”。对开发商来说，开发豪宅显然比建造普通住宅更能防范调控风险。

　　同时，豪宅的开发还能给全国性的开发商带来巨大的品牌影响力。中海地产的内部人士表示，中海在上海和北京，始终没有一个像深圳香蜜湖一号这样产生巨大影响力的豪宅产品，因此希望能将上海的长风“地王”项目开发成轰动一时的豪宅产品，扩张公司在京、沪两个城市的影响力。

　　谁为普通人建房？

　　谁为普通人建房？在开发商大量开发高端豪宅后，赵先生发出的感叹是“谁来满足刚性需要？”

　　中原地产研究院分析师易虹表示，从不断走高的土地成本看，高价房不断增多，适合普通人居住的中低价普通公寓不断减少，也许会成为趋势。但在高端住宅大量供应后，房子能卖给谁？开发商大量建豪宅的行动，可能会使市场未来出现豪宅供应过量进而滞销的情况。

　　此前，博鳌论坛上曾有嘉宾分析过高端住宅的购买群体，认为二三线城市由于都是刚性需求，大量的豪宅可能无人购买。但北京、上海等城市住宅的功能，更多是用来投资而并非居住，因此不缺乏购买者。尤其是在去年的大部分时间中，投资者购买豪宅的现象更为集中，这本身就孕育了巨大的风险。