商品房限购是一剂调控良药 政策下沉到弱势阶层

　　“二次调控”出拳_楼市再现观望

　　唐文祺 阴雪 张艳红 黄树辉

　　被业内人士称之为“二次调控”的措施，是继今年4月宏观调控政策之后，出台的又一次抑制性“强击”。2010年的“十一”长假楼市反应，具备了“二次调控”的风向标意义。

　　率先出现的市场反馈，来自于假日期间的各地楼市成交数量。以一线城市为例，北京房地产交易管理网提供的数据显示，10月1日至6日期间，北京商品住宅期房成交762套。虽然与去年同期相比，今年北京楼市成交量仍然有64.9%的同比涨幅，可是与9月份日均成交303套的“高度”相比，却已下调至日均成交127套的水平。

　　在上海，伴随着9月以来持续向上的成交势头，9月30日1042套的成交量，创下了今年上海楼市单日成交最高纪录。搜房网数据监控中心统计表明，10月4日至10月6日三天之中，每日的住宅成交套数分别为557套、380套、402套，这一成交趋势已与回暖之前的市场情况相接近。

　　同样的楼市峰线走势图出现在广州楼市，广州阳光家缘的统计数据显示，9月最后一天的网签数量达到了734套，这是今年以来单日交易的最高峰。仅仅一天之后，10月1日的交易量便回落至了308套，且连续几天围绕着300套的分水岭上下波动。

　　不过在深圳，倒是另一番反应。根据深圳市规划国土委网站公布的数据，10月1日至4日期间，深圳一手房市场成交量达到1988套。其中，10月1日、4日两天内，新房成交量均超过了600套大关，创下今年以来新房成交量的最高纪录。

　　细究下来，各地楼市突现“冷却”的原因仍有多种，如果除去假期交易惯例性缩减的因素之外，已经初现端倪的，却是假期之前“二次调控”政策出台带来的观望心态。在上海，最为直接的市场反馈，来自于国庆长假期间举办的“假日楼市”房展会。

　　来自于主办方的统计数据显示，自10月3日起拉开序幕的房展会，4天之中共接待了14万名观众。这一数据，比去年同期举办的房展会参观人数增加了1万人次。只是，掩盖于人气高涨的表象之下，却是买卖双方浓重的观望心态。

　　与原先的市场预想不同，大规模的折扣优惠现象并未如期出现。《第一财经日报》记者询问了多个参展楼盘，采取实质性降价措施的项目并不多。更多尚未上市的楼盘，给出的答复却是“价格尚未确定”。甚至于有的项目开盘时间已定于10月底，可价格仍然无法告知。“现在房企是在收集市场反馈的情况下，再决定价格调高或调低，参展目的更多在于推广宣传。”一位房地产业内人士一语破的。

　　“房价还是很高。”居住在上海闸北区老房子内的王姓老夫妇告诉本报记者。原本以为政策出台之后房价会有所下跌，但还是在现实中“破灭”了。老王刚刚离开某个位于浦东新区周浦板块的楼盘展台，“那么远的地方开价近20000元了，现在连郊区的房子都买不起。”他的妻子接口说：“不是说还会出房产税吗，房价不跌，大不了就不买呗。”

　　上海楼市新政出台_一户限新购一套房

　　房产税暂未推出，但称积极做好房产税改革试点的各项准备工作

　　胥会云

　　国内房地产市场“二次调控”步伐正在加快。

　　国庆假日期间，深圳、厦门、上海等城市先后出台房地产调控细则。虽然热议已久的房产税“靴子”仍未落下，但“限购”、“停贷”等已经成为当前购房者不得不面对的关键词。而“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”已经写入上海市的政策文件。

　　业内人士对《第一财经日报》表示，本轮政策只是楼市调控的中间一步，由于房价上涨预期仍未得到有效遏制，更严格的措施可能在年底出台，比如房产税。

　　一户限新购一套房

　　昨晚，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（下称《意见》）。

　　《意见》共提出了八条具体措施，其中最引人注意的是正式推出了“限购令”——暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　这是继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市。

　　4月30日，北京最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”，重在控制“新购”数量，而未涉及每户家庭拥有的房产存量。

　　9月30日，深圳推出更严格的“限购”措施，第一次从存量的层面进行调控。该措施称“对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。

　　同时，厦门市也规定，从2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，“限购令”是最重要政策，上海虽不如深圳严厉，不过仍会对多套房的投资投机需求造成沉重打击。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，由于受到信贷政策的影响，高端市场进入门槛提高，部分投资买房者只能进入中低价位市场，购买多套房，这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

　　此外，《意见》还提出了“对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款”、“加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率”等措施。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称，本次上海楼市调控细则比以前严了很多。比如提高土地增值税率从之前最高2%提高到5%，有利于促进开发商加快推盘进度，以增加周转率来增加收入。另外将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年，有利于增加中低档房产的供应，“但实际上之前市场上很多房源已经通过地下渠道出售，所以能增加的供应也有限。”

　　也因此，薛建雄认为，细则不会改变楼市的回暖趋势，房价上涨预期也只会有所放慢，而不会停止。所以，房产税就更加值得期待。

　　房产税何时推出？

　　财政部、国家税务总局有关负责人9月30日就房地产市场税收政策调整回答记者提问时表示,随着商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。考虑到这项改革情况复杂,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。

　　《意见》明确称，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。杨红旭称，此表态说明国家已经同意上海进行试点。

　　此前杨红旭曾预测称，各地试点的政策内容会有所差别，主要是因地制宜，尤其是在对什么样的房子征收上面（税基）。“但在税率上，我估计试点城市会统一制定一个标准，不会超过1%，0.4%~0.8%区间的可能性最大。”

　　对于房产税迟迟未出台的原因，薛建雄解释称是政府准备还没到位。“主要还是开发体量，一旦出这个政策二手房可能会大量抛盘，会导致开发商生存困难。而新房开工量大幅下降，又会影响到整个经济。所以要等到保障房的开工量大增，而且能保持在较大的体量时，对政府出台房产税才会比较有利。”

　　《意见》也明确，要全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。同时确保完成上海市2010年度住房供地1100公顷的计划目标，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。

　　不过薛建雄也表示，市场上一旦出现房价暴涨，就会逼着政府提前出政策。“那应该就是在11月份的样子。”

　　附表_各地楼市“二次调控”政策

　　深圳 从10月1日起，深圳户籍居民家庭限购2套住房；提供在深圳1年以上纳税证明或社会

　　保险缴纳证明的非深圳户籍居民家庭，限购1套住房。

　　厦门 从10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　上海 对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款；

　　暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房）；

　　住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住

　　房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

　　动迁配套商品房上市时间由五年缩短为三年。

　　此外，北京市在“二次调控”之前便规定，从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房。业内人士

　　分析，广州、杭州等城市也可能出台楼市“限购令”。9月30日，广州市国土房管局相关负责人接受媒

　　体采访时表示，如果房价快速上涨，不排除实施限购的措施。

　　资料来源： 本报整理

　　商品房限购是一剂调控良药

　　昨天傍晚，上海市政府正式公布了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。《意见》的内容相当丰富，涉及严格执行差别化信贷政策、税收调控、提高商品住房预售门槛、强化住房保障、继续增加居住用地供应总量等多个方面。而其中最抢眼的举措，则是明确在一定时期内限定居民家庭购房套数。

　　《意见》明确提出：“自即日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。”

　　解析《意见》，不难发现，上海在房地产调控方面的举措，除了努力增加有效供给外，更着力抑制乃至禁止不合理的买房需求，通过强制性的限购，彻底封堵投机行为的空间。

　　限购住房，与本报半年多来围绕房地产调控而提出的呼吁与主张十分契合。我们一直认为，房产调控必须“封顶”与“保底”两手抓，即一手抓抑制投机需求，一手抓落实保障性住房体系建设，在供与需两个方面同时发力，既面向当下，更着眼长远。

　　而要实现“封顶”目标，在当前最宜选择的政策手段就是限购。限购政策较为精准地把握住了楼市的主要矛盾，可谓一剂良药。其本质，就是进一步明晰，中国楼市必须坚持“以消费属性和消费需求为主”，而不能纵容投机需求。

　　上海的《意见》提出，将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则。这一“三个为主”原则，正是限购政策的精神源头。

　　有人或许要说，买房是一种人权，只要自己有财力，为何不能多买？多买多缴税，政府收了税再去解决保障性住房问题，有何不可？在他们看来，限购像是在走计划经济的回头路。

　　那么，究竟应该如何看待市场、调控、限购的问题？

　　首先，虽然中国的房地产市场存在诸多问题和民怨，但我们认为，不能否认住房商品化、市场化道路的成绩和贡献。日前发布的《中国城市状况报告2010/2011》指出，2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米（人均住房建筑面积接近30平方米），住房的质量和居住环境有较大提高和改善，城镇居民的自有住房拥有率大幅提高，至2008年已达87.8%。如果没有住房的市场化，这些成绩是难以想象的。

　　其次，为什么又必须采取调控政策？道理也很简单，“看不见的手是强有力的，但并不是全能的。尽管市场通常是组织经济活动的一种好办法，但这个规律也有一些重要的例外。”（美国经济学家曼昆）

　　哪些方面会是例外，导致市场失灵（market failure）呢？污染一类的“外部性”是一种情况，另一种情况就是“市场力量”（market power）——即少部分人不恰当地影响市场价格的能力。

　　在中国这样地少人多、城市化加速的住房市场上，只靠市场调节，必然出现“市场力量”不恰当地影响价格的现象。在过去若干年里，各类囤房炒房者借助各种手段，依托金融杠杆，给住房消费市场添加了太多的投资投机属性。这种“无形的手”兴风作浪的结果是，虽然在平均意义上，城市居民的住房条件确实大有改善，但是支付的成本也越来越高；住房占有差异越来越明显；部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”的住房问题尤为突出；农民工转化为市民的门槛越来越高不可攀；社会情绪和压力矛盾越来越大。

　　世界上很多国家和地区对于住房，都不是简单地当作市场问题，而是作为民生和社会保障的基本问题。住房政策，也是一种公共政策。在我们看来，住房包含了多种需求：投机、投资、改善性居住需求、普通消费需求、民生保障需求。在中国目前的房地产市场形势下，我们认为，住房政策的重心必须下移，牢牢坚持以普通消费需求和民生保障需求为主、改善性需求为辅的原则，严格限制住房的投资属性，严禁投机。

　　上海、深圳等地的限购政策表明，投机性购房的存在空间已经极其狭窄。这样的政策主张与措施，虽然没有直接干预市场价格，但必然会影响供需之比，影响市场预期，也自然而然地会影响到价格本身。至少，畸形上涨的价格区间，能够得到压缩。

　　经济学家说，一个社会的兴衰，在某种程度上，取决于其政府所选择的公共政策。强调商品住房必须回归消费属性，在更本质的层面，体现出了一种公共政策取向，就是更为关注中低收入城镇居民以及“新城镇居民”的住房问题如何切实解决。限购之举，明示公共政策的落点下沉到社会弱势阶层，避免其利益被强势的市场力量和既得利益者“绑架”，可谓体现社会公平与正义之必需。

　　争议房产税

　　任绍敏 唐文祺

　　一系列政策的出台，对中国房价究竟会带来怎样的影响？

　　10月6日开幕的“和谐城市与宜居生活”世博主题论坛圆桌讨论会将目光投注在“住房政策与宜居生活”上，与会的嘉宾们对房价各有不同的理解。

　　财经专栏作家、财经评论员叶檀表示，浮动利率、房产税等将是房产调控的撒手锏，房价会下降，但不会急剧下降。“黄金十年已经过去，房价大幅上涨是梦，大幅下跌也是梦”，货币、灰色收入、城市化溢价等一系列因素支撑中国房价。叶檀认为，房地产仍存在结构性机会，包括商业地产、轨道交通沿线、地段等。

　　瑞安集团主席，瑞安房地产有限公司、瑞安建业有限公司主席罗康瑞则认为，上海房价短期不会大涨，但如果十年内没有买房，十年后肯定会后悔。

　　罗康瑞告诉《第一财经日报》，他对上海房价长期仍然很有信心，这是从上海建设国际金融中心的大背景来分析的，与纽约、伦敦相比，上海的房价还很有潜力，而实际上上海发展空间比纽约、伦敦还要大，日益开放的上海正在吸引全国和世界的人来这里投资居住。“让市场自身来调整和发展，投资者自己会去比较是否有机会。”罗康瑞说。

　　正在酝酿出台的房产税对上海房价是否有影响，罗康瑞称，房产税的确是比较严厉的措施，肯定会影响房价，但上海房价不会变动太大，因为买房重在看长远，不是一天两天，确实还存在很多刚性需求。罗康瑞说，瑞安最近推出的房子销售不错，没想过降价。

　　上海市城市建设投资开发总公司总经理、上海城投控股股份有限公司董事长孔庆伟跟罗康瑞的看法不一样。他说，上海的房价不能再涨了，否则商务成本太高，就没有人愿意来创业。

　　凯德置地中国区首席开发运营官、凯德置地华东区区域总经理曾文星则认为，房价还会上涨，但应该是理性的上涨。

　　昨日上海房市新政出台后，上实控股行政副总裁倪建达认为，上海楼市细则的主旨直指打压房价。无论是差别化信贷政策的强调，以及首次出台“限购”措施，均在于降低成交以期变相促使开发商下调房价。“土地增值税是较为严厉的措施，这对于定价明显高于同区域内平均价格的楼盘来说，起到了抑制作用。”

　　而预期已久的房产税，并未在此次细则中出现，不少业内人士认为，从整体来看，上海楼市细则仍然略显温和。“虽然并没有一刀切，但细则的针对市场层面还是有限。”一位不愿意透露姓名的开发商表示，“以土地增值税来说，由于后置税且涉及项目清算步骤，在实际征收过程中还是有所难度的。而土地增值额的确定一直是难题所在，所以对于企业和项目价格来说，有多大影响力尚难确定。”