停滞的浮华：“地产中国”寻求根本变革

　　当我们想静心对过去10年中国的地产进行一番回顾和思考，突然杀到的新一批调控政策，再次“搅了清净”。恍然大悟，这或许就是这10年中国地产的基本“旋律”：在调控与高房价、理性与疯狂之间不断挣扎，从未有过清静。

　　“房地产的贡献，不管是在城市面貌、居民生活、社会财富等各方面，都是不容否认的。”在这10年中一步步成为行业领袖之一的复地集团董事长范伟，向本报表示，很大程度上，房地产的贡献也是这个行业的特性和市场经济的规律决定的，当然这个行业还存在太多需要改进甚至改革的地方，但很多问题恰恰并不是行业本身所能解决，答案在行业之外。

　　众多专家、业内人士对本报记者表达了他们的忧虑：“这样的节奏难以继续维持，改革势在必行。”

　　美林财富管理公司与凯捷顾问公司刚刚公布的《亚太区财富报告》显示，2009年中国富人不动产投资同比增幅居亚太之首，2009年中国富裕人士财富飙升40.4%。资产性收入尤其是房价暴涨带来的财富增长，是近10年尤其是近3年来的突出现象。

　　正略钧策管理咨询合伙人郝炬向本报记者坦言，仅靠地产不仅救不了中国，反而会加速地产泡沫的形成和破灭，当前经济改革不仅需要技术性方案，更需要高瞻远瞩的政治远见和当机立断的政治魄力。

　　载入史册的疯狂10年

　　“对很多产业尤其是房地产来说，黄金10年难以复制，但现在，它即将成为过去。”上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华不无感慨。

　　从国际的视角，或许更能深刻理解这足以载入史册的房地产疯狂10年背后更深的含义，特别是“一去不复返”的感慨。

　　国际知名代理行仲量联行在最新发布的《中国房地产市场：快速迈向成熟》如此描述中国房地产市场：过去的10年间，中国大陆地区的房地产市场经历了举世瞩目的转变。空前的城市化进程、大量的基础设施建设以及与世界经济的融合，房地产行业也同时得到了快速的发展。

　　印堃华坦言过去10年间，房地产是不容置疑的支柱产业，贡献是不能抹杀的。但“疯狂”的含义，绝不仅是贡献，正如范伟所言“问题也确实存在。”

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天分析，10年间，地产给中国带来的改变主要是三个层面：

　　对社会大众而言，一是地产改变了绝大多数民众的财富观，原来地产不仅仅是可以住的，而且还是可以炒作产生财富的。二是加剧了社会的浮躁气氛，房价不断上行，几乎将所有人都裹挟进来，参与进去的在担忧中生活，没参与的唯恐错失机会。

　　对城市而言，一是改变了城市的面貌，加快了城市化进程；二是改变了城市的格局，比如星河湾一个楼盘就在浦东创造了一个城市局部的富人区；三是影响了城市的就业和财政，按照国家统计局每新增10000平方米新开工面积解决160个建筑工人就业来看，对城市贡献大，同理地方财政也是如此。

　　在国家层面，地产挑战了国家的社会大众生存底线即保障体系。保障体系不健全，所以大众都寄望炒房赚钱养老，房地产成为大众的保障性金融工具；也挑战了我们的收入分配制度，国家每年新增财富绝大多数源源不断向几个特定渠道输送，而小众群体变化微弱；更挑战了我们的民营资金与国有资金的矛盾，房地产仍是高收润行业，资金自然要涌向房地产。

　　房地产泡沫中的财富漩涡

　　路劲地产主席单伟豹今年在回顾10年时，曾用“十年九控”来形容调控的频繁和与地产发展纠缠不清的这一“常态”。

　　“中国地产疯狂了10年，但几乎也在多轮调控政策下被打压了10年，房价等关键指标却并没有得到遏制，反而反弹不断。仅从这个指标来看，调控至今而言，并不成功。”印堃华坦言。

　　尽管“十年九控”的效果至今被业内外诟病，但一个观念已经逐步深入人心：中国房地产调控，调的绝不仅仅是地产本身，更是为了整个中国经济，防止经济走向过热、预防房地产将整个经济带向深渊。

　　调控的焦点始终离不开房价，它是10年调控的最大痛处，更是中国地产的最大的危机所在。但不得不同时承认，通过房价的不断上涨，越来越多的人实现了财富的累积，随之产生的则是传统投资、消费方式的重新定义和构造。

　　10年中，与不断调控并存的，是不胜枚举的个人创富“神话”。温州炒房团，就是其中的大名鼎鼎者。而在更多普通人的身边，有着太多类似的财富故事：过去10年中，一些人，在合适的时机、以较低的资金成本、巧妙的信贷方式、买下恰当的物业，在较短的时间里，实现个人（家庭）财富的急速翻升。直到今天，依然有越来越多的人挤上这个被过去10年验证了的“财富快车道”。 范伟指出，10年中，社会财富积累、分配等根本游戏规则，发生了巨大变化，并不是房地产单独造成的。而随着房价泡沫化升级，财富所面临的危机其实也并非房地产本身所能解决，需要的是“综合治疗”。

　　郝炬指出，10年中，地产改变人们居住生活水平，带来了幸福和财富，实实在在改善了大多数人的生活品质，同时也让人第一次享有财产收益；进而改变了城市的阶层的分化，房价的巨大涨幅拉大了贫富差距，使“有房”与无房者之间的财富差异变大。“至今未曾打破的地产财富神话，使得人们对于房价上涨的预期未曾受到真正挑战，全民炒房时代到来，炒一套房收益抵得10年工资，价值观的迷失与浮躁心态弥漫坊间。”

　　地产带来的这些变化，在衡量财富的体系中，表现尤为明显。

　　上述《亚太区财富报告》披露，2009年中国富裕人士不动产投资同比增幅居亚太之首，而在金融资产配置中，股票投资位居首位，占比达42%，远高于27%的区域平均水平。当地产创造财富、投机创造财富的观念，开始蔓延，被广泛普遍接受，后果是可怕的。

　　“高企的地价和高速的地产投资带动着相关上下游行业发展，推动着GDP的快速增长，但同时也使地产和金融风险逐步积累，当全民忙炒房、企业忙盖房、政府忙卖地的时代到来时，中国经济和金融体系的风险又多了一分。”郝炬坦言。

　　印堃华指出，以2003年真正开始进入遏制房价调控阶段为时间节点，国内许多城市的重要拆迁都是在此前完成的，而在此之后，随着房价的飙升和社会对房地产的重新认识，拆迁变得举步维艰，小则令不少土地长期无法开发，大则影响整个城市的建设。

　　不容否认，到目前为止，10年调控摸索依然没有找到解决高房价的良方。而这，恰恰就是在开启下一个10年地产甚至整个中国经济发展阶段，首先需要面对的难题。

　　未来10年：需要“改革”的元素

　　中原集团研究董事程澐评价当前“二次调控”认为，此次相关政策及措施虽为前段相关政策的落实和细化，但其措辞及相关提法无疑使房地产市场调控再次升级。

　　“新一轮调控政策没有出现更多思路变化，只是在延续和强化，更没有预期中的房地产税等政策最终落地，房地产股反而出现了利空出尽后的反弹。”大部分业内人士看来，新的调控没有新的突破，“改革”并未出现，而一贯的调控思路，在难以遏制的房价面前，似乎难有效果。

　　“税制不合理是制约房地产市场健康发展的重要原因之一。现行的中国房地产行业税制改革为增进税收来源、保护耕地、配合宏观调控、稳定房地产市场价格都起到了积极作用，但也在多个方面表现出与房地产市场健康发展的目标不协调的地方。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾撰文指出。

　　钟伟则公开表示，对宏观调控不妨悲观些，房地产的基本面已恶化。他指出，过去10年，房地产伴随中国经济经历了急剧扩张，已被泛政治化。2007年，中国房地产可能达到了土地储备增速的颠峰；背景是大牛市和经济景气颠峰；2009年，中国房地产可能达到了销售面积和金额的颠峰，背景是次贷危机和刺激方案。2010年，中国经济短期陷入“调整之年”，中期陷入“中等收入陷阱”，长期陷入“经济转型”。

　　眼下，被业内视作是房地产调控改革突破点的房地产税及物业税已经经历了漫长的铺垫，但迟迟未能出炉，在这个涉及房地产调控改革层面的领域，步履依然艰难。

　　中国地产需要的改革，仅一个税收还远远不够。钟伟还曾指出，未来10年，中国的房地产行业仍有很大空间，但社会经济发展和政策变动，使得房地产爆发增长的10年已永远过去。对中国经济未来五年仍持谨慎乐观，对未来5-10年转为中性，对10年以上的远景持怀疑悲观，中国面对自身和外部的危机，不会永远是例外的幸运儿。