北京暂不执行房产税试点 是否开征听国务院安排

　　日前，北京市两会已经落下帷幕。会上，房地产依然是大家关注的热点，不论是政府工作报告还是代表们的议案中，关于房地产的内容不在少数。纵观两会观点，房价依然是今年政府工作的重中之重，调控还是持续不断地进行。另外，房产税也因为有城市要试点，成为大家关注的焦点，而政府继续给力住房保障更是两会重要工作。加大保障力度，使得居住形成梯级消费，使得居者有其屋。这样，整个社会得以和谐健康发展。

　　房价

　　仍是2011年的重要任务

　　【市场现状】

　　2010年政府出台了一系列调控政策，可是房价依然以较大幅度上涨，不少人预言房价还会继续上涨。面对这种情况，政府对于房价的调控任务还是非常重。

　　【两会观点】

　　★1月16日，北京市市长郭金龙在北京市十三届人大四次会议上作政府工作报告时说，北京2011年将严格落实房地产市场调控措施，继续增加住房有效供给，坚决遏制房价过快上涨。

　　★市住建委提出，今年将严格执行各项调控政策，坚决抑制投资投机性购房需求。继续执行限购措施，继续执行境外、外省市人员在京限制购房及贷款的政策规定，坚决抑制不合理购房需求。

　　【开发商谈房价】

　　毛大庆：在2011年北京房地产市场上，商品房的价格会逐渐恢复平稳，不会出现大幅上涨，适度的小幅涨价还是有可能的。随着国家对于土地出让的约束越来越严，对开工、竣工、销售时间都有了很多限制，这直接导致开发商不能囤地，更会遭遇资金链问题。在这种条件下，房价没有理由再出现大幅上涨，但由于北京具备了教育、文化、艺术等多种资源，这些都成为房价很难动摇甚至是下跌的因素。在这样的背景下，未来两三年房价还是可能会在平稳中有小幅上涨。

　　潘石屹：货币政策的宽松程度，是房价最敏感的调控方式。从中期来看，房价的涨与降，就取决于市场供求的高与低。要想控制房价，就要增加土地供应量，否则房地产商是巧妇难为无米之炊，没办法盖更多的房子，房子太少，房价自然就涨上去了。

　　【记者点评】

　　市场中商品的价格首先是由供需关系决定的，解决供需矛盾是解决房价问题的根本之策。但是，显然供需的矛盾非朝夕即可解决的问题。北京住宅用地的短缺是不争的事实，这就意味着，供给不可能源源不断地出现，而从需求层面来看，房子是刚需，供给和需求的矛盾需要各种手段和措施，多管齐下，多方把控，才能得以缓解。从这一点来看，房价调控的过程必然是漫长的，需要时间和耐心。在通胀存在的前提下，房价的上涨是正常的，只要把它的涨幅控制在合理的范围内，避免恶性的泡沫出现就是成功。

　　保障房

　　全力做好住房保障工作

　　【市场现状】

　　2010年可以说是保障年，不仅在土地出让环节，要求获得土地的开发企业要配建保障房，政府也加大了保障房的投资力度。今年北京市安排用于保障性住房建设资金约为180多亿元，中央政府下拨给北京市棚户区改造、公租房建设资金约为9000万元。北京作为全国试点城市，今年已经超额完成目标。另外，北京市保障房建设还获得了建行200亿的意向性授信额度。保障性住房建设得到较大发展。

　　【两会观点】

　　★北京市市长郭金龙称，2011年将全力做好住房保障工作。多渠道增加资金投入，加大政策性住房建设收购力度，加快配套设施建设，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。

　　★市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，将继续贯彻落实中央房地产调控的各项措施，按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的思路，坚持抓保障、调结构、惠民生，促进房地产市场的稳定健康发展。继续加大保障性住房的建设力度，增加保障性住房的供应，调整优化房地产市场供应结构；落实各项税收、信贷政策，保障基本住房需求，抑制投机投资性需求。

　　【开发商谈保障房】

　　毛大庆：如果政府做好保障房地区周边交通设施、市政配套、娱乐设施的话，对于开发商来说，这块地是拿的很值的，是他们非常愿意去做的事。企业不仅希望获得较好的商品房建设用地，同时也希望尽到自身的社会责任，因而也会乐于参建保障房。

　　【记者点评】

　　从北京两会上透露出的信息可以看出，政府显然已经分清楚了房地产市场中哪些是市场调节的，哪些是由政府承担的。事实上，从政府的相关行动中已有意加大保障房供应的端倪。以土地供应市场为例，从2010年年末开始，北京的土地供应方式已出现细微调整，政府有意将开发商的注意力和精力往保障房的方向转移，挂牌出让的土地不再一味采用价高者得的方式，而是采用“限地价、竞租赁房面积”的方式出让。当土地的价格达到合理上限之后，竞标企业多于两家的，要投报配建租赁房面积。这种出让方式曾在房山、顺义、平谷和大兴等区域成功试点，不仅出让了土地，而且保障房的供应也有了保证。

　　房产税

　　北京暂不执行房产税试点

　　【市场现状】

　　重庆和上海是目前为止有望最早试点房产税的城市，对于房产税的效果，业内人士分析，由于重庆的房地产市场是以中低端房为主，因此，重庆政府开出的面向高端商品房征收房产税的方案并不会对整体的重庆房价造成影响。而对于上海来说，由于目前限购令的实施，一旦对新购住房开征房产税，那么这也将是一个加强限购的过程。事实上目前重庆与上海的房产税试点对整体的房地产市场来说，能够起到的调控房价的作用并不大，“它的全国性意义其实还是在市场的心理预期和心理震慑。”

　　【两会观点】

　　1月15日，北京市常务副市长吉林在北京“两会”政务咨询会上说，上海和重庆推出的房产税只是试点，北京不在试点之内，还没有具体日程。北京是否执行房产税，要听从国务院的整体安排。此外，深圳市也在排队房产税试点。

　　【开发商谈房产税】

　　★赞成方

　　潘石屹：赞成征房产税抑制贫富分化

　　从当前房地产行业所面临的社会问题来看，一部分人占用过多资源，加剧供求不平衡的现象十分严重，持有税会在这些方面实现适当的制衡效应，让空置率降下来，间接对房价产生影响。

　　很多人觉得其目的应是降房价，我觉得效果不会很好，房价的决定因素是供求关系，根本的还是土地供应量和货币杠杆，房产税如建立在供应充足的基础上，效果会更明显。目前供应量和供应结构的问题还是比较大，期望不能过高。

　　★反对方

　　毛大庆：导致社会赋税压力不断增高

　　房产税不仅不能和抑制房价的目的对应上，还会导致不断增高的社会赋税压力,应通过灵活的限购政策应对不合理的房价上涨。很多人寄希望于房产税降低房价，这个目的已经由限购政策实现了。目前来看，房价涨幅已经不如往年，再等一等效果会更明显。房价按规律会逐渐上涨，房产税的税基增加，给家庭带来的压力也会不断上升。在目前赋税负担已经很重的背景下，新增税收压力的影响面非常大，很可能会演变出新的社会矛盾。

　　冯仑：当前大的趋势是减税不是加税

　　如果将房产税作为一个税收改革的方式，目前社会的税费成本已经很高了，大的趋势应该是减税，而不是加税，“有人说国外都有这个税，但具体到中国而言，有很多不同的国情，土地制度就不同，不能照搬。”

　　★中立方

　　陈国强：房地产税收结构需调整

　　中国房产学会副会长陈国强表示，支持征收房产税条件是在其他环节减税，房地产税收的结构需要调整，形成合理化的税收体系。由于持有环节的成本缺失，已经给房地产行业的发展带来了诸多问题，我是赞成在持有环节增税的，但是就目前房地产行业的税收成本而言，已经很高了。目前关于房产税还看不清具体的情况，我只能投弃权票。不过我认为，如果将房产税作为调节房价的手段，是不太必要的。

　　【记者点评】

　　目前，广泛讨论的房产税，主要目的是提高房屋持有者的持有成本，以此打击房地产投机行为。在国际上所讨论的房产税是指房地产持有者通过房产税的形式向政府缴纳的土地收益，通过房产税，使得政府能够持续地从土地上获得土地的收入。这与中国的土地制度是相悖的。即便征收房产税也与国际上通用的房产税有质的区别，也被赋予了中国特色。

　　公租房

　　将配租1万套

　　【市场现状】

　　北京的公租房进程正在有条不紊地行进之中，2010年北京新开工各类保障房22.5万套，但与庞大的需求相比，显然无法满足市场的胃口。在这种情况之下，北京两会提出今年新建20万套的同时，还将力争竣工各类保障房10万套，保障房即将进入“入住交用大年”。市建委主任隋振江介绍，北京公租房上半年将有首批具备入住条件，位于亦庄，共1000多套。

　　【两会观点】

　　★国土局局长魏成林透露，为了尽可能降低建设成本，将有限的资金支持更多的公租房建设，北京市已经批准在公租房试行土地出让金分年缴纳，今年如果有合适项目将立即执行。一旦实行土地出让金分年缴纳后，开发建设公租房的单位将不再一次性缴纳土地出让金，而是每年缴纳土地租金。这样可以分摊保障房建设初期的成本，节约出更多初始资金来建保障性住房。

　　★市住建委主任隋振江表示，为达到“拎包入住”的标准，公租房交用时不仅装修到位，保证厨卫正常使用，还要考虑周边的市政配套和管线工程等设施。也就是说公租房不会“孤楼”交用，保证交用时居民的便利生活。

　　★北京今年将开工建设、收购6万套公租房的任务，还将公开摇号配租1万套公租房。今年上半年将有部分公租房项目交用，租金水平相关规定将在此前发布实施。公租房租金定价要同时参考两个要素，就是房屋周边地段市场租金和具体承租人的经济收入水平，价格肯定要比市场价低20%到30%。

　　★十二五期间，北京大力发展以公共租赁房为主的保障房，今年将公开配租配售保障房10万套，其中公租房占60%以上。

　　市住建委主任隋振江介绍，公租房将采取轮候和摇号机制，并向部分外来人口开放，外地人申请公租房需看工作年限。

　　★市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，本市除政府组织建设、收购公租房房源外，鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房，鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房。目前已有部分国企和社会单位开建公租房，如燃气集团已建起自己持有的公租房。

　　【记者点评】

　　公租房作为保障房的主力，在北京2011年的规划里，公租房要占到保障房的60%。目前政府在土地供应环节已经加大了对公租房的偏重力度，使开发商在建设商品房的同时配建一部分的租赁房，这种方式虽然不能从根本上解决土地供需的矛盾，也不能改变北京土地稀缺的事实，但是，它为保障房的建设提供了新的通道，可以说在一定程度上转移了政府建设公租房的压力，对普通老百姓来说，还是有一定好处的。

　　两会其他观点

　　●关于住宅产业化100万平方米试点

　　市住建委委员、新闻发言人秦海翔介绍，“在提升建筑业发展质量、转变发展方式上，北京已经确立了大力推广住宅产业化的发展目标。”2011年本市的住宅产业化试点示范规模将达到100万平方米，2012年达到当年住宅建设面积的7%，2013年至2015年达到10%。

　　●关于商品房今年新增10万套

　　今年，本市将加大中低价位、中小套型商品房的供应量，预计新增商品房供应约10万套，满足市民不同层次的住房需求。现阶段市民住房需求表现为多层次、多样化，除了通过保障房解决好中低收入家庭的住房问题，对于迎合需求的商品房项目，从开发建设到入市环节进行协调服务，增加供应量。

　　●关于土地出让北京不是土地财政

　　北京市副市长陈刚说，土地财政，是说卖地钱纳入市财政，用于发工资。北京卖地的钱不是拿来发工资的。去年保障性住房建设，明补暗补300多个亿，全部来自于卖地钱，剩下的钱做了基础设施。北京可以理直气壮地说，我们不是土地财政。

　　●关于交通规划五环内站点加密

　　北京市副市长陈刚透露，最近在加密地铁站点，主要放在新建轨道交通的四环和五环以内的站点，以使得轨道交通站点的布局更加合理。今后5年，本市将成为地铁建设规模最大、速度最快、投资最大的5年，此前制定的到2015年全市轨道交通总里程达到561公里的总体规划已进行了调整，会有所增加。

　　●关于新城规划“十二五”初具规模

　　通州区常务副区长岳鹏表示，通州区的“现代化国际新城”工作，将于3月底完成规划，各项建设开始逐步推开，预计在“十二五”期间新城将初具规模。通州区近期的规划重点是运河核心区。目前，进行规划工作是指新城核心区的规划深化，由市规委与通州区共同开展，力争在春节前完成运河核心区城市设计方案的深化工作。

　　●关于建筑节能改造超600万平米

　　《政府工作报告》中提出，今年北京将实施500万平方米城镇住宅、2.2万户农民住宅节能改造。根据初步测算，城乡改造总建筑面积将超过600万平方米。近期各区县正忙着统计已提出在今年进行节能改造的小区，朝阳、海淀、丰台申报的计划改造面积最大。