教授称房产税开征效果难料 重拳或浮云不得而知

　　从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。

　　在房产税的使用上，发达国家基本都遵循“取之于民，用之于民”的原则。欧美等国征收房产税明确用于当地社会福利，诸如教育、文化通讯设施、环境卫生保护等民生福利。在加拿大，房产税是专款专用，专门用于中小学教育。而美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善。英国所征收的房产税款一般专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着极其重要的作用。

　　近一段时间以来，伴随着房价飙升，我国政府采取了诸如加息、限购等一波又一波的楼市调控措施，但似乎仍未拉住房价这个“脱缰的野马”。为了探索新的房价调控措施，2011年伊始，上海、重庆就提出了开征商品房房产税方案。从目前掌握的资料来看，这两个城市的试点方案也不尽相同。重庆主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量和增量均包括在内；上海主要对家庭人均面积超过70平方米部分先预征两年的房产税，房产税只针对新购买房子的人，对存量房不征收。因此，两地政府开征房产税的初衷似乎都包含了普通百姓对房价下降的预期。人们期待实施房产税能够力挽狂澜，成为抑制房价过快上涨的灵丹妙药。但是，房产税果真能带来房价下降的预期吗？

　　洋为中用：房产税制尚需探索的问题 从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。

　　首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人（他们可能正好是房屋的真正需求者）而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。

　　其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

　　三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。

　　抑制房价：房产税征收之路径选择 结合国外的经验，从我国实际情况出发，笔者建议我国房产税的征收应该注意以下几点；

　　第一，人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准，超过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，要规定相应的减免制度。第二，房产税应该有合理的用途，取之于民，用之于民。因此，所征收的房产税应该用于当地教育条件的改善、社区设施的改进或道路、桥梁的改造等等。这样有利于房产税的征收，防止逃避税收的现象，同时也能通过税收来抑制房价的快速上涨。第三，对于长期空置的房子，明显具有投机性色彩，故而可以提高房产税的税率。这样，能有效避免房产投机。第四，将该税种划归为地方税种。一方面比较符合历史习惯和国际惯例，另一方面，有利于调动地方政府的积极性，可以激发地方政府配合中央政府进行房价控制，有利于房价的稳定。

　　长期以来，我国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节，保有环节的税收较少，这是推动我国房价高涨的主要因素。因此，在保有环节上开征房产税。从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。

　　房产税的开征，对于不断上涨的房价，无论是一记重拳，还是浮云，我们还不得而知。尽管未必能达到预期的效果，但是，还是带给了我们希望。

　　（作者系华东政法大学副教授）