上海重庆房产税条例细解

　　近期,上海和重庆作为我国率先开征房产税的试点城市,先后以地方立法颁布了各自的房产税征收条例,对房产税征收的对象、征收的范围、征收的税率进行了规范。两方案存在一些相同点,但差异化也非常明显。我国其他地区在未来5年内可能全面征收房产税,专家表示,这两部条例的示范作用不容小觑。

　　【上海方案】

　　本地人均60平方米免征面积；外地人购房要征税；税率0.6%和0.4%

　　上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定,从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

　　办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。

　　同时,实行差别化比例税率,即一般适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

　　上海试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　上海方案还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如,上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还；上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税；符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有上海居住证并在上海工作生活的,其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

　　另外,持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人,其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税；持有上海居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按规定计算征收房产税,持有上海居住证满3年并在上海工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。

　　【重庆方案】

　　独栋别墅和高档商品房征税；外地人二套房征税；税率0.5％-1.2%

　　重庆房产税暂行条例实施细则从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。

　　重庆市房产税改革试点采取分步实施,首批纳入征收对象的住房包括:个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。

　　重庆市个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。

　　重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。

　　【两版本差异】

　　范围与价格基准有不同

　　上海的房产税试点范围为上海全市行政区域,作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区,作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。

　　【解读】两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二,上海直接取上一年的均价。

　　存量房征收与否

　　上海一律不征；重庆存量独栋商品住宅要征收。

　　“新购普通房”征收

　　上海:本市家庭新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房),非本市家庭新购住房(不论是否第一套)征收。重庆:本市家庭独栋商品住宅(无论存量还是增量),新购的高档住房,非本市家庭(同时无户籍、无企业、无工作)的第二套住房征收。

　　【解读】两市对外来炒房者都高度警惕,上海尤严。

　　免税面积(起征点)

　　上海按“人均面积”算,人均60平方米(含)为起征点。重庆按“户面积”算,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。

　　【解读】在上海,若同一家庭,即使已有存量房产,但新购住房后,家庭人均住房面积仍低于60平方米(含)的,免征房产税；

　　在重庆,存量独栋商品住宅,免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

　　税率上海分两档:0.4和0.6；重庆分三档:0.5、1和1.2。

　　【解读】两地税率都较温和,也都体现了差别税率。试点的意义更大。

　　税款计算上海打7折

　　上海:应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%；

　　重庆:应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。

　　【解读】应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海因为是针对新购房,所以就计算交易价格。重庆存量房按字面理解也以当时的交易价格来计税。 11:58 2011-2-20来源法制网——法制日报)