中国房地产利润水平到底几何

　　人民网北京5月3日电 （记者常红）近期，国务院派出的八个楼市督查组赴各地进行督查。尽管全国楼市成交陷入低迷，但房价依旧保持高位。有消息称，中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委也正在研究商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　楼市严控下，房地产开发商使出浑身解数，频打优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。反商品房“暴利”之声不绝于耳，房价“暴利”能否“止暴”？

　　中国房地产行业暴利状况如何？

　　到底房地产是否有暴利，相信答案是不言而喻。在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终名列前茅。“福布斯2005年中国富豪榜”上，前50人中有15人以房地产为主业或主业之一。

　　中国社科院2011《住房绿皮书》分析，众多企业集中投资房地产的一个重要原因就是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。

　　全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存说，现在房地产业的利润并没有像外界想象的那种暴利，目前房地产行业的平均利润率也就在15%-20%之间。此前有媒体报道，国际上房地产利润合理区间通常不超过5%。

　　而商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育表示，他几年前对北京地区房地产业利润率进行间接估算时发现，地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房销售利润率大概为34.7%，投资收益率高达138.8%。近年来，房地产业这种高销售利润率、高投资收益率已是众所周知。

　　“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”温家宝总理今年2月与网友交流时的一番话，引发社会共鸣。

　　中国房地产学会副会长陈国强接受人民网记者采访时表示，各项目成本和利润情况不同，即便是相邻地块，定位不同，开发商投资成本也不一样。土地成本也许可比，但设计费、建设成本等环节差异很大，“暴利”界定还有难度。

　　多年来，尽管国家统计局、国土资源部、全国工商联等部门或者机构都调查过房价成本构成，但因为有的调查结果一直没有公布，已公布的不同部门的很多数据相差较多，因此，房价的真实成本对于公众来说始终是难解之谜，有关房地产行业是否存在暴利也因此众说纷纭。

　　“国家反对开发商谋取暴力是为老百姓着想，”一买房者则认为，“高房价便是开发商"暴利"存在的最好证明。”

　　房地产业有暴利？地产商“叫屈”

　　就在公众责怨高房价缘由开发商“暴利”之时，开发商也开始为自己所背负的“暴利”“喊冤”。

　　万科董事局主席王石称没有高利润，万通地产董事局前主席冯仑早在2009年也曾公开表示，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%；华远集团董事长任志强也称，过去几年平均的行业利润率只有8%左右。任志强并在微博中回应，“可以让全社会公正的了解谁是暴利，别总被埋在欺骗之中。现在被垄断的是土地”。华润置地副总李光翌也在微博中叫屈“开发商怎都成了不法之徒？”

　　“在中国，小到日用品，大到汽车，惟独房地产价格"不透明"，标价依据不清，大多仅公布平均价，起步价。至于一套房子应值多少钱，也只有开发商自己算得清。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉人民网记者，“现在房地产市场不规范，随意性很大，甚至市场好时，一天一个价格。这样非常容易产生哄台价格，开发商随机谋暴利的行为。”

　　“住房定价过高就会被认为是暴利。” 中国社会科学院工业经济研究员曹建海接受人民网记者采访时表示，“开发商的价格是不是定高了？只要超过正常的市场价格20%，就可以认为是暴利。”

　　体制扭曲导致暴利 开发商、政府都有责任

　　顾云昌表示，在目前房地产市场依然“供不应求”状况下，出台反暴利的规定就显得非常必要。

　　“反暴利有两种，一种是受益是国家的，一种是让利给百姓，不让房价过快上涨。只有卖不出去的房子，没有卖不出去的价格。如果严格征收土地增值税，会对抵制暴利起到一定作用。” 顾云昌告诉记者，房价越高，百姓越买不起，与其征增值税，不如把房价降下来，让利消费者。当前，对土地增值税进行清算是有利的，最终对平抑房价肯定能起到积极的作用。

　　“在德国，如果开发商的住房利润水平过高，就得承担刑事责任。我国住房市场之所以存在巨大的暴利，最根本的问题就在于国内不少住房政策不把住房投资投机与消费区分开，并利用银行的金融杠杆及优惠的税收政策鼓励住房投机炒作。”中国社科院金融研究所研究员易宪容接受人民网记者采访时说，“制止房地产暴利就得要从住房市场暴利的源头入手。要制止住房的暴利，既可通过住房定价机制把房地产开发的利润限制在一定范围内，而更为重要的，是要全面遏制住房的投机炒作，保证住房是居民改善条件的商品而不是赚钱的工具。”

　　“如果暴利体制不改变，而只出台反暴利法规也是没有用的。实际上政府的高税收也构成高房价的一个因素。”曹建海认为，政府真正要想的是如何真正让房价降下来，关键是要打破暴利体制的存在。“开发商的经营都是垄断的，政府也参与其中，更是垄断。一种是行政垄断，一种是产业性、经营性的垄断。地方政府卖地获取收入的利润更大，暴利也最大。此外，炒房团也会有数倍的利润，也有暴利。”

　　“体制扭曲导致的暴利。”如何制止暴利？曹建海认为，如果不从体制上根本转变，就不可能从根本上制止暴利。要反暴利，政府可以指定一个价格，高于这个价格就征税，但最根本的是要废除暴利体制。

　　曹建海看来，若真有反“暴利”相关规定出来，结合 “一房一价”政策，“未来将会对房地产市场产生一定的影响。”

　　背景：制止牟取暴利的暂行规定

　　国务院于1995年1月颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》。

　　《规定》要求，某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　2011年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》，被坊间看作反地产“暴利”的第一步。

　　规定指出，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

　　规定要求，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。价格主管部门发现商品房经营者明码标价不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

　　聚焦房价之一：北京“一房一价”今日实施　专家：可规范房地产“坐地起价”

　　作者：常红