新华网广州11月5日电（记者陈先锋、欧甸丘）面对楼市调控，当部分城市限购、限价二选一的时候，珠海市选择了“限购＋限价”。“双限版”的调控新政凸现了地方政府调控房地产市场的迫切性，也给担忧调控松动的市场一个明确答复。
临近年底，一些房价上涨幅度过快的城市同样面临着房价调控目标能否完成的压力。珠海“双限令”效力如何以及能否引来二、三线城市房地产调控加码值得关注。
“双限”加剧楼市观望气氛 珠海市中心附近的一个中高档楼盘近期有些落寞。
售楼人员告诉记者，以前每天都有27批左右的客人前来看房，周末的时候更多，但是“双限令”出台以后，前来看房的人数明显减少，每天能达到10批客人就已经算多了。
据介绍，这个楼盘成交均价在1.4万元／平方米左右，这超过了珠海市“双限令”中的限价政策。珠海市住房与城乡规划建设局发布的“双限令”规定“自2011年11月1日起，开发商报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标（11285元／平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案”。
同时，“双限令”也规定了限购政策，即自2011年11月1日起，珠海市户籍居民家庭、可提供购房之日起算的前2年在珠海市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非珠海市户籍居民家庭，在香洲区主城区内只能新购1套商品住房。
“虽然年初就得到了珠海可能限购的消息，但是没有料到会实行双限。”金地集团珠海投资有限公司市场营销部经理杨峻说，“双限的力度还是比较大的，会在短期内影响消费者的购房欲望，加剧市场观望气氛。”
珠海另一家上市房企的主要负责人也表示，“双限令”政策下备案和预售证的获取将不再像以前那么简单，部分高房价地段的开发商要么选择降价出售，要么选择“等待”延后销售。但如果选择“等待”，将会给开发商的资金实力带来严峻考验，资金实力不够雄厚的企业将被迫不得不降价出货。
“双限”背后的多重考量 当部分城市限购、限价二选一的时候，珠海市却选择了既限购又限价，显得与众不同。珠海市住房与城乡规划建设局副局长陈少翔表示，“双限令”确实与其他城市有所不同，但却是根据珠海市实际情况而制定的调控措施。
其中，限价是为了实现全年房价调控目标。陈少翔说：“11285元／平方米的限价是根据去年珠海商品房成交均价与今年珠海GDP增长11%的目标计算出来的，"限令"出台目的是要将房价控制在理性、合理的范围，不超过全年的控制目标。”据统计，1月至9月珠海新建商品住房成交均价同比涨幅达到了17.70%，远远超出年度涨幅11%的控制目标。
“限购则主要是要解决珠海房地产市场出现的结构性失衡。”陈少翔说，香洲区是价格较高的楼盘集中的区域，其成交均价超过10000元／平方米，比西部地区要高出近一倍，这是价格上的失衡；从8月、9月的成交量来看，香洲区的住房成交量占到了珠海全市的60%以上，这是成交量上的失衡。如果“双限令”客观上使得需求外溢，这对于促进西部地区城市化进程和工业化进程协调发展也是有好处的。
陈少翔还表示，从总体上讲，限购措施产生作用可能更慢，而限价的措施可能会很快就产生效果，因此从我们的计划讲，限购政策可能持续的时间更长，而限价更多的是作为一种临时调控手段，持续时间比较短。但至于明年会继续采取什么样的调控措施，还要依据实际的调控效果。
链家地产首席分析师张月等业内人士分析认为，从珠海的政策力度来看，单纯限购力度并不能和一线城市相比，甚至弱于部分二、三线城市，但配合相对强硬的限价手段，短期内对于抑制房价快速上涨会起到显著的叠加作用，同时又可以在一定程度上减少对改善性需求的“误伤”，从而减少对珠海宏观经济的影响。
“双限令”将使房价更趋合理 业内人士认为，在国务院常务会议刚刚重申坚定不移地搞好房地产调控不久，珠海市就出台“双限令”，对楼市调控心理造成巨大冲击，进一步夯实了楼市调控预期。这也是对楼市调控是否松动的一个回答。
据悉，自台州首发限购令后，新一轮二、三线城市限购进入一段时间沉寂，后续政策发布城市如丹东、韶关等均以限价为主，多数地方政府沉默于地方经济和楼市调控的博弈之中，担心限购伤害到地方经济发展以及政府财政收入增长，但是又难以控制住不断上涨的房价，这是部分地方政府面临的两难。
但临近年底，一些二、三线城市的楼市调控压力日渐增大，能否完成今年预定的调控目标已逐渐成为短期内的主要矛盾。业界认为，在这种情况下，那些房价上涨过快的城市肯定会根据实际情况相应采取更加严厉的调控政策来稳定楼价，否则将面临被问责的风险。
事实上，近期宏观经济数据也显示，我国经济增长的核心数据表现正常，我国前三个季度国内生产总值同比增长9.4%，尽管逐季度有滑落，但这种滑落是在调控的预期范围内，这在一定程度上表明我国楼市调控力度不会放松，因此在完成年度调控目标的大限前，还会有城市考虑加入限购或是限价的阵营中。
世联地产首席分析师王海斌等专家也表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，而且随着调控政策的持续从严，促销项目会越来越多，为房价的合理回落再添动力。
作者：陈先锋 欧甸丘
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