“农版”房产证加速推进 扩展附加权益需改革攻艰

　　今年以来，各地为农村房屋及宅基地确权颁证的步伐明显加快，许多农民开始和城里人一样有了证明自己房屋产权的“红本本”。然而记者调查了解到，目前“农版”房产证的作用还大多限于证明财产的归属，相应的抵押、流转权仍难实现。专家表示，扩大农民的财产权是改革的方向，在农村房屋、土地等确权后，相应权利利用范围应进一步扩大。

　　农村房屋确权发证推广加速

　　5月初，铜陵市举行农村集体土地房屋《房地产权证》集中颁证仪式，首批符合条件的56户农民在现场领到了《房地产权证》，农村集体土地房屋在铜陵市从此有了法律意义上的“合法身份”。

　　在山东莱芜，约10万户农民也将有属于自己的产权证。“我们的登记工作正在收尾，届时将把产权证和土地使用证集中发放 给他们。”莱芜市委农村工作办公室工作人员王斌说。据王斌介绍，农户要想拿到房屋产权证首先要符合两个条件，一是宅基地必须是经过批准的，二是房屋的建设也要符合规划，最终拿到房产证的能占到70%。

　　记者了解到，在此之前，山东、河南、湖南等多地都已经开始了不同程度的农村房屋产权的登记确权工作，发放“红本本”或“蓝本本”。2008年6月份，湖南省建设厅已颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》，明确提出“集体土地范围内住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记”。

　　在山东一些地区早在上个世纪90年代就开始了农村房屋产权登记工作。在山东临沂市玉山镇石艳云的家里记者看到了一本1997年颁发的《临沂市村镇私房所有权证》。

　　“这个产权证可是我房屋的证明啊，我一直好好保存着，万一有什么纠纷，有了它心里就踏实。”石艳云说，村里许多人都 有这个证，同时附带的还有一个《集体土地使用证》，有了这两个证就能保证房子和宅基地是自己的。

　　一些基层人士认为，农村农民住宅房屋一旦颁发了房产证件，违规拆迁及侵占农民利益的情况肯定会有所收敛，并且农民为得到住宅房产证，也会更加依规盖房，相应的违建违盖现象自然也会减少。

　　据了解，目前各地频繁开始确权发证和去年国土资源部等部门一项要求有关。2011年5月，国土资源部、财政部、农业部曾联合下发通知，力争到2012年底做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

　　“农版”房产证仍难盘活农屋资产

　　记者采访发现，目前农村产权证的“含金量”还十分有限，在大多数地区只能证明户主对房屋的所有权，还不能用来抵押、担保，离盘活农村资产功能的“期望”还有所差距。

　　“要不是你问起来，我几年也不会把它拿出来。”虽然觉得这个房产证重要，但石艳云并没真正用到这个房产证。据当地一些村民介绍，目前这个产权证并不能用来抵押贷款，因为银行不认可。

　　一些村民告诉记者，现在农村的许多二层楼造价都接近20万元，如果这些资产能够“盘活”，则农民融资将大大方便。石艳云说，现在在农村想筹点钱，大多还是向亲戚 朋友借，到银行贷款要多户联保，手续比较麻烦，房子、土地不能抵押，农民基本再没有什么值钱的东西了。

　　王斌也告诉记者，目前产权证的作用在明晰权利及保护其财产方面有明显的作用，在莱芜刚开始进行农村产权改革时，还期望能够利用房屋确权颁证等措施来盘活农村资产，但目前看来还有一定困难。“银行表示，农村房屋抵押不符合担保法的规定，小地方的银行还好说，大银行则很难通融。”他说。

　　记者了解到，我国的《担保法》规定，耕地、宅基地、 自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押，能抵押的只能是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

　　济南千舜律师事务所律师郑吉泉告诉记者，从法律及国务院的相关规定来看，宅基地只能在本村内流转，因此担保后如果发生后续执行，会面临着相关财产难以利用的问题。

　　农村产权改革需“攻艰”

　　一些专家表示，提高农民的财产性收入是今后农村产权改革的主要方向，为农房办理房产证，就是让农房也加入到房屋资源的流通中来，是实现“同地同权”的一条必经之路。今后需从法律及相关配套措施上进行“攻艰”，在保证农村稳定的基础上，快速提高农民的收入水平。

　　山东财经大学经济研究中心主任陈华说，农村改革的重点是给予农民产权，中央鼓励提高农村居民的财产性收入，如果农村承包地、林地、宅基地的价值能够充分实现其价值，则农民的收入会大幅度提高。“城市土地和房屋在升值，但农村的宅基地和房屋等资源却由于流通的限制没能升值，这显然不合理。”他说。

　　虽然“农版”房产证在盘活农村资产方面还面临着诸多困难，但许多业内专家认为，在权利归属明晰后便可以考虑进一步放开附属权力范围。

　　2010年重庆市曾出台政策规定，在重庆市范围内的土地承包经营权、农房使用权、林权“三权”都可用于向银行申请抵押贷款，去年全市农村“三权”融通达到180亿元，今年争取到300亿元以上，2015年到1000亿元。

　　郑吉泉说，要想解决农屋不能担保的问题，还需从法律层面上进行必要的修订。一些律师和基层人士认为，第一种办法是由下而上的司法程序，比如最高法院针对此类情况，形成专门的司法解释，这样就可以确定农房抵押的合法性。第二种是通过人大程序。但过程很复杂，更重要的是，如果要修正，还要《土地法》、《担保法》、《物权法》三法同修，这个难度会比较大。

　　农业部产业政策与法规司副司长黄延信曾撰文指出，应适当放开农地农房抵押融资，中国立法者应研究修改《担保 法》 、 《 物权法》、《农村土地承包法》等法律中关于“农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权不得抵押”的条文。

　　但也有一些专家认为，农民产权的改革需充分考虑到农村土地的保障性作用，不能过快过急。“农村宅基地是保障农民能有自己的居住地，如果他们把这个权利转让出去 ， 在其他社会保障不健全的情况，很可能会带来社会问题。并且宅基地集体没收取其费用，用此来谋利也并不合适。”山东大学房地产经济研究所所长李铁岗说。（记者 袁军宝席敏陈灏）

　　作者：袁军宝席敏陈灏 (来源：经济参考报)