南京罕见以解读形式发布细则 基本都是重申旧令

　　在公布2013年南京房价控制目标的同时，南京市住建委也专门发布了一份解读文件，就房价控制目标、完善限购措施、严控房价上涨等环节做出了细致的解释。用“解读文件”方式发布细则，不仅在南京以往没有过，在全国范围内，也不多见。

　　扬子晚报记者 马祚波

　　A 限购措施

　　教唆购房人违反限购的楼盘要停盘

　　[“解读文件”原文] 南京市属于已实施限购措施的省会城市，继续严格执行商品住房限购措施，符合国家2011年出台的限购政策，是贯彻落实“新国五条”的具体要求。南京市将不折不扣地认真执行国家有关住房限购的文件精神：一是坚决贯彻“新国五条”关于住房限购的主要精神，继续严格执行我市住房限购措施。二是市各有关部门要密切配合，相互把关，确保执行政策不走样，落实措施严格到位。三是进一步加强房地产市场监管，规范商品住房销售秩序。要求各房地产开发企业加强内部管理，做好对销售人员和购房群众的宣传、教育和引导，对于介绍和引导购房者规避限购政策的行为，要严肃处理；对于教唆、参与、协助购房人违反限购政策的，楼盘要暂停销售，企业要停业整顿，个人要坚决清退。同时，要加强房地产中介市场的专项治理，重点查处房地产中介机构和经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和经纪人员，责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。四是我们倡导理性的住房消费，正确解读限购政策，正面引导市场行为，共同维护稳定有序的房地产市场。

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　　收紧已在“逐渐减弱”的限购政策效力

　　南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，限购政策南京已经实施两年多，这一政策的效力正逐渐减弱，尽管南京没有出台类似北京的政策加码的新内容，但是一些提法也是首次出现。比如这一条中提到凡是教唆、参与、协助购房人违反限购政策的，楼盘要暂停销售，开发商也要停业整顿，这一条比以往要更加严厉，只要能够严格执行，还是会对市场带来一定影响的。在南京当前的楼市销售中，一些高端楼盘的购买者中不乏被限购之人，但往往他们能通过各种手段绕开限购政策，取得购房资格，如果严厉查处的话，将会对这些楼盘造成冲击。

　　此外，这一条中还提到将重点查处中介机构和经纪人教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的行为，张辉表示这与对开发商的查处一样，希望政府部门能够严格执行。

　　B 保障房建设

　　确保2013年完成“房价涨得比收入慢”目标

　　[“解读文件”原文] 制定和公布南京市年度新建商品住房价格控制目标，是坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）精神的具体体现，符合国家要求，切合南京实际，可操作，易理解。下一步，南京市将通过增加普通商品住房及用地供应、坚决抑制投资投机性购房需求、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等举措，确保2013年新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

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　　让更多市民选择保障性住房

　　南京工业大学房地产管理系主任吴翔华认为，新建商品住房价格、收入等以国家统计部门发布的统计数据为依据，出台的时间一般要到明年年初，虽然完成的难度不会太大，但是相关部门也有大量工作要做。在住建委的文件中，也提到了要继续抑制投资投机性购房需求，特别是要加快保障房的建设力度，让更多市民选择保障性住房而不是在商品房市场里摸爬滚打，从而进一步挤掉楼市当中的泡沫成分。

　　C 房价控制目标

　　房价和收入都以国家发布的数据为准

　　[“解读文件”原文] 新建商品住房价格控制目标，采用当年度城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，作为公布的房价控制目标的数值依据。考虑了物价因素，城镇居民家庭人均可支配收入客观全面地反映了家庭支付能力的实际情况和变化水平，它和房价存在较为直接的因果关系，能够直观反映广大购房者的购房能力。作为房价控制目标的参照数据，容易被社会各界理解和接受。新建商品住房价格、收入等以国家统计部门发布的统计数据为依据。

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　　高淳溧水房价不统计，不会拉低全市均价

　　南京市住建委相关人士解释称，南京房价控制目标的统计是不含高淳溧水两区的，这与以往的做法相同，不少网友认为将这两地的房价拉入统计从而拉低全市均价的说法，并不准确。

　　该人士告诉记者，2011年南京曾出台过房价控制目标，当年制定的标准为房价涨幅低于居民人均可支配收入增幅，且低于2010年度全市新建住房价格涨幅，由于后者的数据为10.4%，即为当年的房价控制目标。根据南京市统计局的数据，2012年南京城镇居民人均可支配收入为36322元，比上一年增长12.8%，2011年的增幅为14.7%，2010年的增幅为11%。

　　值得注意的是，这里的增幅与今年房价控制目标中的“实际增幅”略有不同。南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，所谓实际增幅应是指扣除CPI涨幅之后的数值，以2012年为例，当年的CPI涨幅为2.7%，也就是说，去年的南京城镇居民人均可支配收入实际增幅为10.1%。这样得出的数字更有说服力。

　　D 高淳溧水不限购

　　这两个新区尚不具备执行限购的条件

　　[“解读文件”原文] 南京市的限购政策，严格执行国办发〔2011〕1号和苏政办发〔2011〕9号文件精神，具体执行标准和内容仍然严格按照宁政办发〔2011〕17号文件认真落实。考虑到高淳、溧水两个新区的机构人员、运作模式、政策体系等尚在调整之中，两个新区房产信息尚未整合到位，尚不具备执行限购的条件。目前，高淳、溧水的房地产市场运行基本平稳，市场管理基本规范。

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　　从市场看高淳溧水即使限购意义也不大

　　上周由南京市政府公布的区划调整相关疑问解释中，已经就这一话题做出了解答，再次重申表明了政府相关部门的态度。业内人士表示，高淳溧水的房产成交信息及价格信息与官方网站南京市网上房地产互通互联，只是信息整合尚不到位，从技术角度来说，限购并不存在大的困难；但是从市场角度来说，在高淳溧水实施限购的意义并不大。

　　E 严控房价上涨

　　发布了五项措施控房价

　　[“解读文件”原文] 严格控制商品住房价格上涨，确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，采取的主要措施有：

　　一是加大普通商品住房用地供应，优先保证保障性住房(含公共租赁房、拆迁安置房)、危旧房改造安置住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，2013年南京市区商品住房用地计划供应400公顷，与2012年持平，满足合理的住房需求。

　　二是加大保障性住房建设力度。完善教育、交通、医疗等公建配套设施，确保迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房年底基本交付使用。抓好今年保障性住房新开工建设300万平方米、竣工500万平方米的任务；全面推进城中村、危旧房改造，全年完成190万平方米的城中村和65万平方米危旧房的改造任务，加大保障性限价商品房的有效供应；完善保障房分配管理制度，健全保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，同时加大信息公开力度，确保公平分配；积极发挥保障性住房解决中等偏低收入家庭住房困难和有效平抑房价的重要作用。

　　三是继续严格执行差别化信贷、税收政策和住房限购政策，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房需求。

　　四是加强房地产市场监管和住房价格动态监测，全市新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”， 同时积极抓好住房价格申报工作，申领预售许可证必须申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。

　　五是加强房地产市场监测分析，加强社会舆论的正面引导，有效维护我市房地产市场持续平稳健康的发展。

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　　基本都是重申旧令，征税、信贷两个关键点缺解释

　　吴翔华表示，这五条措施新点和亮点不多，基本上都是旧令重申，最令人关心的个税20%征收和二套房信贷政策如何差别化，都没有解释。

　　市场人士认为，在国税总局关于个税20%开征的解释性文件出台之前，地方政府确实难以在此处有所发挥。此外，关于二套房贷政策的条文，理应属于银行系统的管理范畴，地方政府只能提出建议，无法出台执行详规。

　　不过吴翔华也认为从目前南京的开发商领取预售证来看，审核的确比以往要更加严厉，首先价格涨幅被控制，报高了通过不了，而且户型结构、上市时间等均加强了管理与调控，因此此次虽为重申，也是给开发商提个醒，今后将继续严控，从而确保房价控制目标的实现。