史上最严国五条恐成空调 房价下行无明显动力

　　文/21指数课题组

　　本次研究选取了调控的十大重点城市、以及从严落地“国五条”的十大重点城市为样本探讨地方版“国五条”落地的市场走势情况。

　　根据21指数课题组测算，本轮房价上涨的趋势并未因地方版“国五条”的落地而被打破，短期来看，房价下行并无明显动力。

　　也就是说，“十年九调”，被誉为史上最严“国五条”，恐成空调。

　　首先，70个大中城市中，67个城市价格环比上涨；68个城市同比上涨，而北上广深等十大重点城市的房价涨幅更居于市场首位。

　　另外，从成交量来看，在经历了3月赶末班车式的集中释放后，环比下跌，但同比来看，依然增长42%，处于历史高位。

　　虽然短期来看，4月份地方版“国五条”的落地没有扭转市场预期。但更让人忧心的是，房价后期涨幅也不明朗，无明显的下行动力。这也是为什么包括北京市高层在内的政府感受到落地年内房价目标的压力，升级限价，不断给市场、企业施压的重要原因。

　　原因如下：首先，从主要城市的库存情况来看，重点城市的库存量较去年同期进一步下降，其中北京、广州和南京等城市同比降幅均超过20%，杭州、上海、武汉和重庆等城市则基本保持平稳。从消化周期来看，截止到4月底，十大重点城市中除天津外，其余9个城市都在1年以内，其中广州和南京已经不满半年，后续供应压力开始显现。

　　其次，从土地市场上来看，土地市场成交量和金额双双下滑，与此同时，地价仍未有明显回落。

　　另外，受新型城镇化利好以及前4个月的销售情况来看，房企仍看好未来市场，加大了开工量，并未受“新国五条”推出的过多影响。

　　数据显示，前4个月，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%；商品房销售面积29761万平方米，同比增长38%，增速比1~3月份提高0.9个百分点。

　　另据21指数课题组跟重点企业交流，和对热点项目的了解来看，几乎没有主动降价的企业和项目。

　　正如国家统计局城市司高级统计师刘建伟所表述的，房价上涨预期尚未根本性解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。

　　被誉为史上最严“国五条”重压楼市，为何仍旧没有扭转房价上涨预期？

　　21指数课题组认为：新型城镇化利好的拉动下，房地产市场长线看好成为一个趋势。

　　其次，短期来看，从政策落地的情况来看，政策的后期执行力度远低于预期，购房者积极入市的预期并无扭转。

　　对于影响市场预期最大的政策20%个税而言，除了北京之外，其余各地的“20%个税”政策执行均“悬空”；再从房价目标责任的情况来看，全国无一城市房价目标下行，仅有北京、上海提到年度房价趋稳的目标，其他城市诸如广州、杭州等房价目标均和当地GDP、人均收入涨幅挂钩，可部分解释为“涨价”目标。

　　实际上，就北京严格落地20%个税的实际效果来看，似乎也不尽如人意，70个大中城市中，66个城市二手房房价上涨，其中，北京涨幅最高，为2.0%。

　　21指数课题组发现，市场上存在诸如“假离婚”，将二手房变成免税房源出售的情况以及通过拆分交易价格以做低房屋的网签价格，进而压低交易差价的情况钻政策漏洞的情况。

　　在市场预期不变，供需尚未逆转的背景下，二手房房主不可能存在降价抛售房源的情况，与此同时，增加的20%个税部分，将会在实际执行上，由买方承担。

　　实际上，不管是政策落地、从严落地或者是未落地城市，房价整体呈现向上的趋势。

　　21指数课题组认为，核心原因是货币供应量增加，导致市场热钱的流动性宽松。

　　央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，1-4月份中国国内M2同比增速分别为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。

　　国内“稳增长”背后货币“流动性”的持续宽松、欧盟与澳大利亚等地区的降息、美国与日本等国货币滥发等，这些内外因素不可避免地使CPI不断面临反弹压力，通胀预期也会越发明显，最终将诱导中国新一轮资产价格上涨，尤其是房价的上涨。

　　综上，21指数课题组建议，要加快研究以房产税为核心的楼市调控的长效机制建设，并且启动土地制度改革，扭转供需。