房屋产权转移户口却未迁出 买房人诉违约金获支持

　　央广网北京10月2日消息（记者孙莹）据中国之声《央广新闻》报道，在一些城市，为了让孩子能顺利进入理想的学校，不少家庭花巨资购买学区房，但是现实当中，往往因为房屋买卖和户口迁移关系复杂，旧房主逾期未迁出户口，或者有卖房人以外的人户口挂在房产地址上不迁走，导致纠纷发生，有的甚至导致新房主“白忙活”一场，有的卖房人要承担违约责任。近期，北京一中院作出的判决显示，合同有约定的，房屋产权转移后户口不迁出构成违约。

　　北京的王先生购买了张女士的一套房屋，办完产权转移后却发现房屋内仍有户口没有迁出，于是就将张女士起诉到法院，要求对方支付违约赔偿。而张女士则以王先生拖延未办理房屋抵押登记手续为由反诉他支付违约金。官司一直打到二审，北京一中院法官介绍，双方向法庭提交了在2015年5月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》。

　　法官介绍，双方同时约定“出卖人应在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

　　当天，王先生还携张女士一同与北京中融信担保公司签订了一份《房屋交易保障服务合同》，按约定，王先生申请贷款应在房屋产权证核发之日起五个工作日内按银行或公积金管理中心相关规定，在担保公司的协助下办理房屋抵押登记手续。每逾期一日办理，应按贷款机构核发的贷款金额万分之五的标准向张女士支付违约金。

　　法官介绍，合同签订后，双方均依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。后王某发现该房屋内仍有原户籍人的户口未迁出，认为影响了自己子女在此房屋落户上学的问题，故将张某诉至法院要求张某支付违约金17.75万元。

　　案件审理过程中，争议焦点主要在于有原户主户口未牵出，卖房人张女士是否构成违约。

　　法官介绍，卖房人张某辩称自己对有户口没有迁出的情况不知情且早已无法与未迁出人取得联系，但王先生在一审过程中提供的证据证明了张女士作为出卖方没能在合同签订前详尽、确切的了解房屋涉及的户口问题，应承担相应违约责任。

　　一审法院判决部分支持了王先生的诉讼请求，判令张女士支付其违约金4万元。双方不服上诉到北京一中院。

　　法官介绍，我院经审理认为，依据双方签订的存量房屋买卖合同之约定，张某应当在房屋所有权转移之日起3日内办理原有户籍迁出手续。经审查，争议房屋在本案诉讼期间仍有相关户口未迁出，张某未履行该项约定义务，该行为已构成违约,其应承担相应的违约责任。

　　双方约定的违约金包括两部分，即逾期不超过15日的，支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日的，应自逾期超过15日起按日计算已付款万分之五的违约金。

　　法官表示，按日支付违约金的目的，是督促当事人及时履行合同。本案中，因考虑到张某现明确表示无法与原户籍人取得联系督促其将户口迁出等客观事实，且王某已将户籍迁入，据此，北京一中院终审改判张某给付王某违约金10万元。