近日广州和北京都有业主向法院起诉，就商品房买卖当中存在的诈骗问题要求双倍赔付。北京出现在小区停车场出现业主多辆车一夜之间被砸。这些新闻都涉及到业主在购买商品房的过程中和购买以后，法律授予他权利的保障问题，搜狐新闻中心特邀北京市正平律师事务所房地产律师张万臣先生7月7日16时作客搜狐与网友聊天。

　　观点提要：

　　开发商指定按揭银行，按揭银行指定律师， 是一种垄断行为，也违反合同法的原则。银行指定律师做按揭事务，都是为银行服务的，费用由业主来承担这个做法是不对的。

　　为业主服务的律师，可以为业主考察开发商，和开发商谈合同，还有合同的补充协议。可以为业主验房。验房不仅要拿到质量保证书和住宅使用说明书。

　　中国人自力更生花了好长时间研究买几十万的房子，这在发达国家是不可想象的。现在买到房屋的人大多都有闹心的事。 其实只要你找一个房地产专业律师，你只要看中这个房子就别管了，全交给律师，最后交房子去住就可以了。

　　秦兵律师204条补充条款是由发生案件来的，确实是有开发商自己打井、自己发电的极端案例。但是拿着204条跟开发商签合同纯属外行做法，一个也签不下来。这就象买齐药店的204种药治所有的病一样，不可能，药店也不可能卖这个药。

　　如果小区停车场砸车的人找不到，是否有权向物业索赔的关键，在于车主和物业在车辆的保管上确立的是否是保管关系。砸车赔偿公平的解决办法物业让业主买保险，一旦砸车应当由保险公司赔。保险公司赔偿后剩下的损失由物业赔偿。

　　商品房买卖1＋1赔偿很难做到，虽然法律规定，但是是理想状态，你得不到。房地产如果敢跟你签这个，它不敢超差，如果不敢跟你签这个，超差的话，你追究也得不到。签合同的时候一定要小心法律规定的除外，要业主特别注意，这是开发商最容易钻空子的。

　　乡村房产是最危险的，可能永远拿不到产权。

　　1.小区停车场里面的车辆被砸，责任应该归谁？如果砸车的人找不到，是否有权向物业索赔的关键，在于车主和物业在车辆的保管上确立的是否是保管关系。砸车赔偿公平的解决办法物业让业主买保险，一旦砸车应当由保险公司赔。保险公司赔偿后剩下的损失由物业赔偿。

　　主持人说:最近北京砸车事件，您认为从法律角度来讲，在小区里面的车辆被砸，责任应该归物业管理方还是肇事方还是业主？

　　张万臣说:我最近注意到，北京一共有四起在小区内夜间车辆被砸的问题。其中第一起发生在八宝山的永乐小区，一夜之间20辆车被砸，这是发生在今年4月7号，还有4月14号一起，7月1号有两起。对于这个问题网上讨论比较热烈，从社会学角度讨论比较多，大家提出来“仇富”的概念。我们今天不从社会学角度来谈，而从法律来谈车主的权益如何保护。这个问题涉及到车主和物业公司的关系。

　　主持人说:有法律专家提出来，这个事情要考虑停车场是否合法的问题，当初开发商开发的时候，这里面有没有停车场的位置，如果没有停车场位置，新加了停车场，停车场是否损害了住户的权益？

　　张万臣说:这和停车场的合法性没有关系。现在说的问题是车辆被砸之后，砸车的人找不到，车主得不到赔偿的时候，是否有权向物业索赔的问题。这里面有一个界限，就是法律上的界限，车主和物业在车辆的保管上确立的是否是保管关系，如果是我国合同法规定的那种保管关系的话，那么物业公司就要负责赔偿。

　　主持人说:当初物业管理合同里面含不含对小区停车场内车辆的保管问题，有没有这种明确规定，是这样吗？

　　张万臣说:这在物业合同里面可以固定，也可以单签个保管存车协议。

　　主持人说:假设这两项都没有呢？

　　张万臣说:可按北京市规定处理。在1999年3月9日北京市房屋土地管理局发布了一个叫做《北京市居住小区物业管理服务基本要求试行》的文件。其中第七条规定，收取车辆管理费的应有专人负责看管。按照这个规定，北京市还有一个案例，小区车辆被毁坏以后，按照这个规定法院判决物业公司该赔偿，发生的修车费用应该赔偿。赔偿是指造成的损失是什么，如果整车损失掉了不能再用了，那就赔车，如果局部损坏赔偿修理费。今天不讨论赔偿范围，就谈如何赔偿的问题。

　　主持人说:被砸的小区车辆当中，有的车主交了停车费，有的没交停车费。交没交停车费在享受赔偿的时候有什么不一样的吗？

　　张万臣说:交停车费的当然要赔偿，没交停车费的看他是否已经建立了车辆保管关系，如果已经建立保管关系只是因为欠费也应该赔偿。如果没有建立保管关系，自然没有交费，就不能赔偿。

　　张万臣说:刚买的车未上保险，在其它地方丢失，保险公司也不管。

　　主持人说:据说单购车辆险不涉及车窗及车身漆，车窗及车身漆也不能赔偿。 另买车窗险才赔车窗受损。

　　张万臣说:保险项目里面没有就不能得到赔偿。

　　主持人说:物业要赔吗？

　　张万臣说:要形成保管合同关系的话，就应该由物业公司赔。到底是保管的关系还是占位的关系。我讲一下上海的案例，上海有一个医院为了把存车处管理好一些就包给一个人，这个人也很认真去管理了停车处，但是其中发生一起价值两万元左右的摩托车被盗，最后判决存车处赔偿。存车处是个人承包的，一年存车费收入不是很高，发生两万多元的赔偿引起比较大的轰动。后来法律专家出了一个点子，存车处可以将存车保管关系改成出租场地关系，不负保管责任。

　　张万臣说:法律专家出这个点子不正常，如果大家都钻这样的法律空子就有一个问题。所有的存车处都不存车了，都改成占位费，老百姓上哪儿去存车，显然公共利益受到侵犯。在这里我想通过网友提醒房屋的业主，在和物业签订物业管理的时候，如果包含存车内容，或者和物业签订停车协议的话，一定要明确我和你建立的是保管关系，不能用管理费、管理关系、场地关系，要明确提到是保管，而且还要在合同里面约定，如果丢失如何赔偿，赔偿范围是什么。

　　主持人说:如果跟业主签了模糊不清的合同，是不是反而会使它的赔偿变得麻烦？变成占位合同，或者变成管理性的费用合同？

　　张万臣说:这里要提醒大家，刚才谈到的是车主问题，你可能在小区存车，也可能在楼下哪个商场路边停车，要看他给你的发票票据写的是什么费，是存车费就可以，如果是管理费、场地费就要小心，这个发票要收着的话，将来车辆丢失损坏要遇到麻烦。北京发生的几起案子，看管车的一方强调收取的是管理费，不负责看管责任，这个官司就扯皮。

　　张万臣说:《北京市居住小区物业管理服务标准》，第六项规定在商品房小区存车、管理机动车辆、非机动车辆是停车场小区物业管理的责任，存车处的看管，建立什么样的制度，明确双方的权利义务关系。约定不明确的可以试用北京市的规定，但是如果按照北京市的规定要求你建立一个长期存车的协议，你没有建立的话，将来还是发生扯皮的事情。车为你生活增加一种享受，而不是增加烦恼。为了避免这些烦恼，你知道法律怎么规定的，行使法律权利，和物业签订公平合理的协议。

　　主持人说:砸车适用于法律的哪一条？

　　2.砸车赔偿公平的解决办法物业让业主买保险，一旦砸车应当由保险公司赔。保险公司赔偿后剩下的损失由物业赔偿。

　　张万臣说:《刑法》里面有一条：毁坏公私财物罪，如果抓住的话可以按照这一条判刑。咱们谈论物业合同的时候，我应当提出一个公平的建议来，从物业角度讲怎么办。如果大家都要求物业赔偿，物业的负担太重了，应该由保险公司赔。小区物业公司和业主签定合同的时候，应该让业主买保险，若不买保险不能得到保险赔偿的话，物业公司就不赔偿了。保险业在发达国家特别发达，这种风险类似砸车丢车的风险都通过保险来排除风险，业主自己承担不起，物业也承担不起，只有投保。

　　主持人说:如果业主买了保险，等于把赔偿问题转嫁到保险公司，物业公司收了物业费但是不承担这部分责任吗？

　　张万臣说:保险不是赔偿百分之百，假设保险公司赔偿80％，物业公司赔偿20％，这样大家分担。

　　3.商品房买卖1＋1赔偿很难做到，虽然法律规定，但是是理想状态，你得不到。房地产如果敢跟你签这个，它不敢超差，如果不敢跟你签这个，超差的话，你追究也得不到。

　　主持人说:最高人民法院提供商品房买卖的司法解释，从6月1号开始生效，生效以后广州和北京出现了关于商品房诉讼的赔偿纠纷，已经告到法庭上。您来谈谈这两个案子应该怎么判？广州的案子告了三条，一个是告开发商没有商品房预售许可证，开发商说他接手的时候是没有预售许可证。

　　张万臣说:开发商讲的没有道理，是转手继续开发的行为，转手开发必须遵照国家关于房地产开发方面的有关法律法规的规定，他在接手之后，国家颁布了商品房预售制度应该办理这个证件，如果手续全的话应该很容易办到，就算是直接开发也能办。

　　主持人说:还有一条，商品房面积缩水。为什么平白无故业主可以白丢3％的损失？

　　张万臣说:这里面涉及到一个科技问题，学工的知道公差，车床加工一个轴的话肯定有误差，尽量精确量的时候必然有误差，1毫米还是0.1毫米看你测量器具的精度。造一个房子也会有误差，生产任何东西都会有误差，这个误差越小质量越高。3％的规定来源于建设部办法的商品房销售管理办法，最早并不是出现在最高法院的司法解释里面。

　　张万臣说:行业主管部门原来规定了3％，包括面积大了，超过3％的面积开发商不能向业主要钱，面积缩水超过3％的，超过3％的面积要双倍给业主退钱。开发商的面积盖大了，大的部分白送业主。规划面积是100平方米一户，开发商如果盖到103业主要补交3平方米的钱。如果盖成以后的房子经过测量是97，业主要退3平方米的钱。如果盖成105，开发商只能向业主要103平方米的钱。如果变成95，那100变97的3平方米的钱要单倍退。97到95的2平方米双倍赔钱。这是商品房销售办法里面的规定。

　　张万臣说:但是并不是任何人在面积超过3％之后都能得到罚金。商品房销售管理办法规定，除了当事人约定以外，才能实行我说的加倍赔偿。超过3％以后，大于3％开发商不能要钱，实际等于开发商损失了一倍的钱。最高法院的司法解释也是这样规定的，除了当事人没有约定的以外，或者约定不明的才能适用对开发商双倍的规定。我特别要提醒大家注意，除了当事人另有约定以外，这里面要给大家提示一下商品房买卖合同范本，现在所有的买卖都在用这个，这是建设部制定的。

　　张万臣说:北京市今年对它进行了修改，2002年11月13日对商品房买卖合同的范本进行了修改，2003年2月1号正式启用范本。这个范本之前的范本是24条。这个范本里面关于第五条，面积确认及面积差异处理。第一种办法是双方自行约定，第二种办法规定按照建筑面积约定价格的应该如何处理，第三种办法是按照套内建筑面积计价的如何处理。范本里面写的三种情况是什么意思？

　　张万臣说:让业主和开发商在签合同的时候，双方协商选择其中一种，而不能选三种，也不能选两种，只能选择其中的一种。我拿到的范本我推荐大家选择第二种，按照总建筑面积计价，这种规定比较好，比较容易接受。我建议业主选第二种，但是开发商是否同意还是另外一个问题。如果开发商不同意，要跟你有另行约定，你作为业主跟开发商签合同要考虑一下是否能签。面积大过3％的要向你收费，我的面积低于3％的给你一倍退钱。这个合同签不签要慎重好了，说明开发商盖房子的时候没谱说变就变。

　　张万臣说:我现在拿到的范本签的是第二种，这个开发商是比较不错的，敢签说明对房子误差有保证。1＋1赔偿很难做到，虽然法律规定，但是是理想状态。房地产如果敢跟你签这个，它不敢超差，如果超差的话，你追究也得不到。签合同的时候一定要小心法律规定的除外，要业主特别注意，这是开发商最容易钻空子的。

　　4.开发商之间商品房买卖多少次，都不能改变继续开发的性质，商品房只要没有进入市场产权过户登记，依然是一手房。

　　主持人说:业主说是二手房要求赔偿，被告方说是二手房，这个房子是从另外一个开发商那儿买过来的。请您谈谈一手、二手商品房的概念是不是不像开发商那么解释的？

　　张万臣说:确实不像开发商那么解释的，一手房是指第一次进入市场交易的。开发商之间只能是继续开发，不属于进入市场。

　　主持人说:假设房子盖好了，第一开发商没卖之前就卖给第二开发商，这算不算开发结束了？

　　张万臣说:不能算开发结束，房屋建成和确认所有权买卖这都是不同的概念。法律上的交接和事实上物的交接不是一个概念。没有进入市场，连批发还没有批发出去，只是从第一开发商转到第二开发商继续开发，继续开发包括你卖出去。必须卖给业主并进行了产权过户登记，以这个为准才算是一级市场一手房。业主买到的房子是一手房，在业主没有得到房屋所有权之前，这个房子都叫待转移所有权的商品。

　　张万臣说:房屋所有权转移必须要经过登记，必须办理过户手续，房主要变，而且是进入市场状态，开发状态不是的。开发商之间买两次买三次，并不能改变继续开发的性质。开发商不是住户，不是以买来使用或者消费为目的。

　　主持人说:广州的案子关于缩水的说法，面积达到80％可以入两户，所以浮夸了面积。

　　张万臣说:这个要看证据来决定，如果当初是这样的话，如果是为了钻法律的空子，既然钻法律空子，开发商应该有保护自己的手段，应该有私下协议，至于协议合法不合法是另外一回事，但是对于证明为什么缩水是有价值的。

　　5.开发商欺诈业主的情况，这种情况比较多。

　　张万臣说:北京商品房纠纷的案子是不是也能告赢？

　　张万臣说:北京已经有两个赢了。站到业主的角度来说讲两个案例，第一起涉及到定金的问题，大家知道近些年来开发商设立定金圈套在最高法院司法解释上已经说出来了。司法解释之后，有一个业主讨回了定金。讨回的是定金的本金，定金的法律概念是这样的，在签定合同的时候一方可以向另一方交付一定数额的定金。比如交一万元，如果交钱的一方违反合同，就无权索回一万元，如果收钱一方不履行合同的话，要双倍返回定金。

　　张万臣说:除了把一万元本还给对方，还要搭上一万元。法律上还有一个说法，如果双方都没有过错的话，合同不能履行，认定不了哪一方违约，出现这种情况，只返给定金的本，不存在双倍的问题。这次因为开发商不同意返本而造成法律纠纷，最后法院判决返本。业主交了两万元定金，签了一个认购书，签认购书的时候交定金。

　　张万臣说:交完定金，去和开发商商讨是单住宅还是商住两用的时候没能达成一致意见，合同没签成。业主要求退还定金，开发商不同意退定金。最后法院判决业主胜诉，这起合同没有签成是因为双方对商品房的条件有分歧，双方没有达成一致意见，不属于双方任何一方有过错。

　　张万臣说:第二个案例，开发商赔偿买房人20万。这几年各界都在议论对于开发商欺诈业主的情况，这种情况比较多，到底是不是用消费者权益保护法第49条赔偿一直在争论，法学界也在争论，赞成者、反对者都有，其中也有相当一批法学权威反对加倍赔偿。最高法院这次发布的司法解释规定了一个在开发商有严重欺诈的情况下，可以对开发商适用惩罚性赔偿。

　　张万臣说:但是不要认为这是1＋1赔偿，司法解释的原话是不超过买方已交付房款的一倍的赔偿。这个和消法49条不一样，消法49条就是1＋1，如果是假货的话，赔偿两倍。

　　6.乡村房产是最危险的，可能永远拿不到产权。

　　网友说:我在城乡结合部买了房子，没有产权证怎么办？

　　张万臣说:最近报上有乡村房产的讨论，乡村房产是最危险的，可能永远拿不到产权，因为没有商品房销售许可证，虽然价格非常低，但是没有任何保障。我提醒广大网友，凡是乡村产权的，我建议不要理睬，不管它有多低的价格。而且还要注意一个问题，有的农村在集体土地上批了一栋楼但是盖了几栋，谈房子的时候，拿一栋房子的产权证跟你谈，你谈合同的时候一定要核准楼号，如果楼号不一致千万不要谈，而且不要跟他签什么定金。

　　主持人说:有几类房不算数，经济适用房、集资房不算数？

　　张万臣说:这就涉及到商品房的概念，商品房是纯市场经济的，这个规定对不超过一倍的惩罚性赔偿，面对缩水或者是超差开发商要损失一倍的价值等等，这些纯是市场经济运作的概念。经济适用房还有集资房还有目前没有拿到产权的房改房，这些国家有一块补贴在里面，不是纯市场经济。如果要想按照商品房去走，必须把国家的差额补上。既然进入市场就享受市场的高价格，就不能再吃国家一块。

　　网友说:开发商擅自更改规划是否应该赔偿？

　　张万臣说:应该在拿到规划之后一定时间内通知你，如果通知你之后你有两个选择，第一可以不买他的房子不算你违约，可以跟开发商解除合同，退还你的房款和利息。第二同意继续买房子，要同意他更改的规划或者设计。你同意的情况下，没有理由再追究开发商的责任。

　　主持人说:方舟苑小区居民在抱怨，开发商更改了绿地承诺、幼儿园承诺、喷泉承诺，好几年没有兑现，这个是不是属于违反要约而不是要约邀请？

　　张万臣说:这个问题要分开说。变更设计不属于要约，那是变更合同，所以要求开发商通知业主。如果开发商没有通知你私自变更，那是私自修改合同，业主可以追究违约责任，可以选择退房或者要求它赔偿损失。

　　网友说:如果开发商没有退钱，打官司又打不赢开发商，怎么办？

　　张万臣说:告不赢是什么概念？是判决不支持还是执行不了？有时候开发商执行很困难，即使它投资了那么大的项目，但是它手里没有钱。我提醒一下各位网友，司法解释规定惩罚性赔偿，不要期望能得到它，你很难得到

　　。开发商将来根据司法解释会改变他的做法，不再让你能轻易得到惩罚性赔偿。第二，即使你得到了，赔偿执行很困难。司法解释颁布之前，河南鹤壁判了一个双倍赔偿的案子，当时案子有六七万块钱，这个开发商能够拿得出来，还好执行。

　　张万臣说:如果真是几十万，还不好判决。但是大连有一起案子判赔偿，二审就给改变了。

　　7.要约和要约邀请的区别-----我卖什么什么房，其它内容没有，发的是要约邀请，那么对方来向我出一个条件，什么什么条件买我的房，对方给我发的是要约

　　网友说:要约和要约邀请，可不可以告开发商？

　　张万臣说:如果许诺绿地、喷泉、幼儿园，这个属于违约的。司法解释第三条规定，这个情况属于对商品房买卖的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容，应该视为要约，这是条文规定的。这个规定当事人应当承担违约责任，不是惩罚性赔偿。《合同法》1999年1月1日规定，要约是一方当事人向另一方当事人发出的希望和对方当事人订立合同的意思表示。

　　张万臣说:要明确具体，比如说希望和对方一个人签定合同，买卖一个什么样的桌子，多大的、多少钱，什么时间交货，这些主要内容要明确具体。对方对我发出的信息，如果完全同意就要承诺同意跟我定合同，如果他不完全同意我的内容，他在价格上提出条件或者在其它方面提出条件，对方向我发来反要约，我这个要约就不成立，等于对方向我重新发了要约。

　　张万臣说:我如果同意了对方那一个，我就变成承诺人，我原来本来是要约人，对方改变了条件，我再承诺的话我变成了承诺人。这种要约属于合同的内容，按照合同条款来对待，如果不履行就算违反合同，属于违约行为。最高法院的司法解释里面提到要约邀请，要约邀请是指我发出一个信息，希望别人向我发出要约，这叫要约邀请。

　　张万臣说:比如某人发出广告，我卖什么什么药，其它内容没有，那么对方来向我出一个条件，什么什么条件买我的药，对方给我发的是要约，我发出的是要约邀请。要约邀请没有法律约束力，要约有法律约束力。悬赏广告算要约，不是要约邀请。咱们有一些丢失物品悬赏最后赖帐不给钱，最后输官司，就是因为悬赏广告属于要约。

　　网友说:我买房子的时候开发商已经有政府批准规划，开发商没有告诉我，我感到被欺诈了。合同当中没有约定政府在这个地方的规划，我感到被开发商欺诈了，怎么办？

　　张万臣说:是不是开发商在宣传时候规划是一个样，等开发商最后拿给你的规划是另外一个样？如果当初跟开发商签定合同的话，肯定要知道小区的规划是什么样的。按照司法解释第三条，如果开发商给业主的规划内容和开发商卖房子时候宣传的内容不一样的时候，不一致的内容对房屋的确立有重大影响的话，可以按照司法解释的第三条追究开发商的违约责任。

　　张万臣说:司法解释规定，凡是没审结的按司法解释来办。以前司法解释是从发布之日起执行生效，以前发生的事都不算，现在以前发生的事法院审结的不算，没有审结的正在诉讼当中或者现在在起诉当中的都适用这个法律。

　　主持人说:无论开发商也好，银行的人也好，只宣传了一种按揭方式，没有宣传另外一种。宣传的是等额本息还款法，这种利息比较高。但是还有一种没宣传，等本不等额递减还款法，这种还款法利息比较低。90％的网友对此不满意，这个应该是谁的责任？银行的责任还是开发商的责任？还是业主自认倒霉？

　　张万臣说:当事人另有约定的除外，这句话大家一定要注意，如果你已经和银行签订的是等额还款法，没有签订等本不等额递减还款法，只有自认倒霉。你想要这种还款方式那个银行没开展这项业务也没办法。这个责任很难追究，很难构成欺诈。这几种还款法从利益来讲没有本质上的区别，只是利息高和低的问题，差距不是很大。原因在哪儿？递减还款法是先还款多，还的利息多，后面还的款少，利息也少。

　　张万臣说:计算方法不一样，先还款多压力也大，享受银行的贷款时间也短。这个要看个人的还款能力，有人希望开始还款多，后来还款少，有人后劲足可以要求递增还款法，还有人是等额本金还款法。民生银行抵押贷款合同，写了五种还款方式，在这里面选上哪一项划上就可以了。

　　8.开发商指定按揭银行，按揭银行指定律师， 是不公平的，是一种垄断行为，也违反合同法的原则。

　　主持人说:现在开发商有两个问题，往往指定按揭银行，按揭银行指定律师，这两个指定是不是剥夺了业主的选择权？

　　张万臣说:这问题很明确，是不公平的，也违反合同法的原则。这是一种垄断行为。包括为银行做按揭的律师，律师费由业主来拿，千分之二或者千分之二点五这是不公平的，这是目前房地产市场还不规范的原因，行政管理机关在这方面管理不到位。如果业主想拒绝这种不公平待遇，你只能选择不买这个房子，没有别的办法。看中了这栋房子，要想解决不公平待遇的话，只好事后讨公道，有的能讨回来，有的讨不回来。比如指定银行，你在这个银行贷款了，尽管当初不愿意你也做了，回头没办法再去改变银行。

　　主持人说:现在按揭银行指定律师是帮助银行来监督购房者的资信，对于购房者来讲，帮助你把这笔按揭完成。请这样一个律师起这样一个作用，是不是把律师的作用大大降低了？ 是不是应该由购房者自己来请律师？

　　9. 银行指定律师做按揭事务，都是为银行服务的，费用由业主来承担这个做法是不对的。

　　张万臣说:现在银行指定律师做按揭事务，费用由业主来承担这个做法是不对的，业主应当不承担这笔钱。我还没发现要向银行索回这笔费用的，对于业主来说这笔费用是小的，房也买了，款也贷了，也就认了。银行的律师都是为银行服务的，他是帮助银行审查业主具不具备借款的条件，银行可不可以向他放贷，如果可以放贷，银行和业主的很多手续由律师审核完之后，银行再放款。

　　10.为业主服务的律师，可以为业主考察开发商，和开发商谈合同，还有合同的补充协议。

　　张万臣说:为业主服务的律师分四个阶段，第一个阶段是考察阶段，第二阶段是签约阶段，第三阶段是收房阶段，第四阶段如果发生纠纷是诉讼阶段。律师可以在四个阶段或者某个阶段为业主服务。银行的律师考察业主具不具备还款能力，收入真实不真实，业主律师考虑开发商是什么样的资质条件，哪一级公司，注册资金是多少，在哪里注册的，你的开发项目有哪些，有哪些业绩，信用如何，有没有不良业绩，证件全不全（包括五证两书），考察完之后才可以告诉业主是否可以跟开发商签约，包括考察规划。

　　张万臣说:这些都是业主的律师帮助业主来做的，这里有很多事项由于业主不是专业，很难考察清楚，而律师做这个专业，拿着这个楼的产权证卖其它的楼是专业律师一下子就能看出来。还有预售许可证，可能是这个楼的许可证但是卖的是另外的楼。还有伪造的预售许可证，专业人员比较容易看出来。经过律师考察可以以后，会建议业主跟开发商签约，如果律师考察说不行，这个开发商不可靠，就不应该跟开发商签约。

　　张万臣说:样本合同有二十几条，好多条款每个规定几个项目，让业主和开发商协商选择其中哪一项。如果业主不懂这些内容的话，你选择的可能对你不利。有一些条款给你空着，由当事人自行约定，这个特别重要。如果开发商不选范本里面的固定条款，在空格里面单填一个什么项目，应当说合同语言是非常严密而且非常简练的，每一个字、每一句话都包含着深刻含义，不是非专业人士一看就能看对的。

　　张万臣说:如果开发商搞一些文字游戏，业主很容易上当。包括如何和开发商谈下一个主动的合同，还有合同的补充协议。商品房买卖合同范本可以允许有补充协议，补充协议的范围很宽。开发商在范围里面没有，事先补充没有补充条款，对于维护业主的权利相当不利。

　　11.秦兵律师204条补充条款是由发生案件来的，确实是有开发商自己打井、自己发电的极端案例。但是拿着204条跟开发商签合同纯属外行做法，一个也签不下来。这就象买齐药店的204种药治所有的病一样，不可能，药店也不可能卖这个药。

　　主持人说:律师给拟定了二百多条是不是太夸张了？有多少条可以实现购房者和开发商之间的妥协？双方认为都可以接受。

　　张万臣说:秦兵律师是很负责很敬业的，他花了几年时间搞了204条，每一条的来源都是有人吃亏，由发生案件来的，确实是前人教训的结晶成果。现在有些人拿着204条跟开发商签合同纯属外行做法，一个也签不下来。某十几味中药组合起来是一个药方治一种病，如果一个药店有204种药分别组合能治好多人的病，可是有人要买204种药买来治所有的病，不可能，药店也不可能卖这个药。

　　张万臣说:建设部的合同范本是24条，另行约定多少条要看具体情况。比如我合同里面规定上下水通，上水通、下水通，城里好办，但是要买郊区的房子这么签就有危险，这得需要补充条款。上水通城里就是市政管网，要买郊区房子不好说，曾经有开发商自己打井，要写上水通就麻烦了，肯定打官司打不赢。

　　张万臣说:还有自己发电的，晚上十点钟停电的，这种情况都有。如果没有律师帮你琢磨，肯定很难。秦兵律师的204条应该说是买房人绝好的参考书，但是不能拿着204条让开发商跟你签，它的内容写法不是合同文本，但把事都提到了。

　　12.验房不仅要拿到质量保证书和住宅使用说明书。

　　主持人说:如果打官司的阶段，律师可以出面，您觉得全过程打官司的律师和临时到打官司的时候找一个律师来有什么区别？

　　主持人说:收房有一个过程，怎么验房业主往往没有经验，还有产权证怎么办，两书怎么收。收房子的时候不仅仅把房子钥匙拿过来，不仅拿到质量保证书和住宅使用说明书，还有一个重工验收备案表、房屋测量数据表，这些并不是业主都懂的，有专业律师陪同比较好，这是第三阶段。第四阶段可能发生，可能不发生。前三阶段是买房必须发生的，如果前三阶段没有律师保证的话，第四阶段发生纠纷的可能性变得很大。

　　主持人说:事先有律师的话能熟悉情况，把纠纷的可能性消灭在萌芽状态。即使发生纠纷，律师跟他一说，你的理在哪儿他比较清楚。如果要求买房人一个律师聘下来签前四个阶段的合同比较贵，你可以签两个阶段或者三个阶段。第四个阶段不签没关系，如果发生纠纷可以请律师。

　　网友说:物业车辆保管协议应该与物业部门在附加协议里面提出吗？可以明确到什么程度？

　　张万臣说:我个人认为应该在附加协议里面提出，物业管理协议管的是公共部位，尽管可能很多人存车，但是毕竟涉及到局部人的事情。业主大会是最高权利机构，在聘物业的时候，物业公司要竞争选聘，一定跟物业公司强调，你为我的服务项目必须有看车、存车这一项，如果和物业协议里面没有这一项，附加协议就不跟你签了，这是首要前提保证。聘用物业公司的时候就要在聘用协议里面写上，包括我的汽车存车项目、自行车存车项目都应该有，然后再签附加协议。

　　张万臣说:附加协议应该明确具体，限于今天的时间，以后有机会再讨论物业条例的问题。

　　主持人说:商品房买卖合同在何种情况下无效？没有公正没有律师签字是不是也可以？

　　13.中国人自力更生花了好长时间买几十万的房子，这在发达国家是不可想象的。现在买到房屋的人70％、80％

　　甚至90％都有闹心的事。其实只要你找一个房地产专业律师，你只要看中这个房子就别管了，全交给律师，最后交房子去住就可以了。

　　张万臣说:中国人自力更生惯了，这个概念到现在改不了，买几十万的房子可以为此找亲戚找朋友花了好长时间，甚至能把挣到更多钱的业务扔下而自己去干，这在发达国家是不可想象的，他要在专业上挣更多的钱找专业的律师来做。正因为这样，目前在最高法院司法解释颁布之前，我们的房地产市场很不规范。这个司法解释颁布之后，只是能部分规范一下，开发商还会想出许多对策来。

　　张万臣说:我可以不客气地说，现在买到房屋的人70％、80％甚至90％都有闹心的事，只是大和小的区别。有一些只要有明白人跟开发商谈，一谈下来之后，这个事就没有。有一些律师会告诉你这个房子不能买，也可能会劝你考察别的房子，如果不行稍微等一等。如果大家都不去上这个套的话，包括定金圈套的话，开发商就要自己规范了，要不然房子就卖不出去了。并不是说有律师就能把开发商规范起来，律师管不了开发商，但是可以制约市场。

　　主持人说:聊天快要结束了，请您就专业律师对房地产的重要性给大家说一说。

　　张万臣说:1999年1月1号生效的新合同法采纳了发达国家合同自由的原则，只要法律不禁止的都由你自己来约定，一旦约定了，你的约定就要有效，尽管你在不懂、不知情的情况下，你都很难逃脱你约定之后的责任。专业性的东西没有律师参与确实很困难，现在有些人通过买房子变成了买房通也是真的，就跟久病成良医一样，但是遇到你没遇到过的问题的时候你也处理不了。

　　张万臣说:我给大家有一个建议，如果你能接受我的观点，请一个房地产的专业律师帮助你买房，箱子里面装的什么东西你不管，只要看中这个箱子了，这个箱子里面的东西能不能适用你，你找一个有透视功能的人看箱子里面的东西。你找一个律师，你只要看中这个房子就别管了，全交给律师，最后交房子去住就可以了，这是律师应该做的工作。我用一个黑箱原理来说明这个问题。

　　张万臣说:今天时间有限，以后有什么问题可以和网友个别沟通。我还是希望大家多看一些法律知识，包括最高法院的司法解释，包括合同法，包括国务院颁布的建设工程质量管理条例、建设部颁布的合同范本，还有商品房销售管理办法、面积测量一些规定、质量验收一些规定。大家通过看这些东西能够长一些见识，最好的办法是你想买房子你不懂，你又不想找律师，你可以找一个买过房子的人给你当当老师参谋参谋。

　　张万臣说:还是希望大家在买房的时候不要以为有了最高法院的司法解释就可以高枕无忧了，而且要更加谨慎。

　　最后祝愿大家都能买上称心的房子，买少闹心的房子。

　　主持人说:非常感谢张律师在百忙当中给大家介绍买房当中注意的法律问题，特别介绍了房地产律师在买房当中为大家提供什么样的法律保障，以后有机会再请张律师和大家交流。谢谢各位网友的参与。