本刊记者 吕娟

　　车位，淹没于纠纷旋涡

　　2003年6月，曾在媒体上闹得沸沸扬扬的中海雅园又打起了官司——北京中海世纪物业管理有限公司向北京市海淀区法院递交了民事起诉状，请求法院确认被告北京市中海雅园业主胡某自2001年4月起拒交物业费、水电费、采暖费等行为违法，并请求法院判决其依法交纳。

　　这是中海雅园两年来仅就物业管理所涉诉的第四场官司。

　　中海雅园一位业主白先生在接受记者采访时表达了他的不胜其烦：“我最怕朋友给我打电话说，你们中海雅园怎么又上报纸了啊？我需要的是一个安宁的生活环境，而不是一个是非不断的大杂院。”

　　缠绕中海业主的纠纷起因并不复杂——小区车位紧张，中海雅园原物业管理公司在新建车位收费问题上与小区业主的谈判陷入瓶颈。2001年6月15日，小区业主管理委员会经海淀区小区办批准成立，任期一年。业主们信心十足地期待通过管委会集中行使权利，解决车位问题，但是不想，中海雅园从此却卷入了纠纷的旋涡。

　　中海雅园管委会成立后，管委会主任胡某代表业主委员会却先提出，中海雅园现物业管理者——中海世纪物业管理有限公司没有经过管委会的授权，属非法进驻，管委会将通过向社会公开招标自主选择物业公司。

　　通过数月的招标活动，2002年2月28日，胡某代表中海雅园物业管理委员会与北京金罗马物业管理有限公司签订了物业管理委托合同，并收取了对方10万元投标押金。然而，在此后的一年多时间内，金罗马并未进驻中海雅园进行物业管理。原因是中海世纪物业管理公司认为，中海世纪是经政府批准的合法物业管理公司，2001年已取得物业管理资质,2002年3月再次通过物业管理资质年审,而胡某等人因长期拒交小区物业管理费，已不具备管委会委员的资格，更无权代表小区业主和管委会进行招标，因此中海世纪是中海雅园惟一合法的物业管理公司。

　　2002年6月，北京金罗马公司以中海雅园物业管理委员会为被告向北京市海淀区法院起诉，要求法院判令被告履行中海雅园物业管理委托合同，并判令其退还原告10万元投标押金及利息。胡某代表管委会提出反诉，认为金罗马未进驻中海雅园是属其怠于行使职权和中海世纪物业公司从中作梗而致，与物业管理委员会无关，并要求法院解除其与金罗马签订的物业管理委托合同。

　　2003年5月27日，海淀区法院判决：解除中海雅园物业管理委员会与金罗马公司签订的中海雅园物业管理委托合同，中海雅园物业管理委员会退还金罗马公司投标押金10万元人民币及利息。

　　值得一提的是，在北京金罗马公司诉中海雅园物业管理委员会的判决还未下来时，2003年4月10日，中海雅园物业管理委员会又在北京一家报纸上刊登了“致中海雅园全体业主公告”，公告称，由于中海雅园招标的新物业公司未能依约进行物业管理工作，已不再具备管理中海雅园的基本条件，经全体业主委员会成员研究决定，改由原投标单位之一“均豪物业管理公司”接管。

　　这意味着，新旧管家之争将重新上演。

　　于是，在此之后，中海雅园风波迭起。2003年3月，胡某以个人名义向海淀区法院起诉，提出中海世纪物业管理公司向中海雅园业主散发的上千份《致中海雅园全体业主书》中，对其行使职务的行为进行恶意中伤，侮辱诽谤，侵犯了其的名誉权。而中海公司认为，其在《致中海雅园全体业主书》中提到胡某有关“擅自封存小区工程资料”、“不顾小区声誉，深夜报警”、“强行接管物业公司”等行为时均有证据佐证。此案经过两审，法院最终判决：中海世纪公司在《致中海雅园全体业主书》中使用的文字过激，但胡某作为物业管理委员会主任在其实施上述行为之前，并未召集全体物业管理委员会成员进行决议或形成统一认识，故其认为采取上述行为属于职务行为，缺乏依据。

　　2003年5月，胡某又以中海雅园管委会名义向海淀区法院起诉，提出中海世纪物业管理公司恶意阻挠新的物业公司进驻，请求法院判令被告排除妨碍。而中海世纪公司则认为，原物业管理委员会任期已满，其换届选举并未被有关部门批准，因此，原管委会已不存在，不具备法律上的主体资格,无权代表业主。

　　2003年6月，北京中海世纪物业管理公司又因胡某长期拒交物业费及水电费、采暖费等将其告上法庭。

　　2003年10月，胡某又以政府不作为未给其管委会换届选举审批登记将海淀区房地局告上法庭。

　　官司一场场打下来，业主与物业公司之间的关系也越来越剑拔弩张，但是业主最希望解决的车位问题却因愈演愈烈的对抗而陷入了僵持。一位中海雅园的业主在对管委会工作提出的书面意见中这样写道：这里是我的家，我需要宁静的生活环境、良好的服务、安全的保证及我的利益不受到损害。业主委员会委员们，你们应做的是与物业管理公司进行良好的沟通，使业主利益得到更好保障，小区建设更好地改善，缘何将我们置身于物业管理之间的摩擦？

　　业主委员会，为谁维权

　　中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、北京朝阳园业主委员会主任舒可心曾专门就物业纠纷类型问题，调查走访过30多个社区，他发现，早期的物业纠纷主要是因发展商和业主之间的矛盾，再后来是物业公司和业主的矛盾，某种程度上说，这两种纠纷基本上是同时产生的，因为当时开发商往往指定或自任小区的物业管理者。而现在，业主和业主委员会、业主委员会内部的矛盾正逐渐升级。

　　中海雅园的物业管理纠纷，其实就是开发商、物业公司与业主之间矛盾未解决的情况下，业主与业主委员会的矛盾又浮升上来的一个典型例子，这些矛盾纠缠在一起，必然会使业主们深深苦恼：剪不断，理还乱。

　　舒可心认为，由于人们在业主委员会的成立和运作过程中存在着一些片面认识，这些认识的滋生和蔓延从某种意义上说影响了业主委员会的正常进行，埋下了矛盾的种子，甚者成了对峙的源头。

　　有些人认为，业主委员会只是一个临时机构，其的成立是为了解决一些具体的问题，如监督物业管理公司，完善配套设施等，当这些具体问题解决完以后，业主委员会便可“自然消失”，基于此种认识，很多小区的业主委员会并没有严格依照选举程序产生。中海雅园物业管理委员会一些委员就表示，中海物业管理委员会并非由选举产生，在大家急于解决车位问题的情况下，有人自告奋勇，有人起哄凑热闹，事实上，当小区21名管委会委员产生出来的时候，绝大多数人连彼此叫什么都不知道，这种随机的产生方式，使业主对业委会以及业委会成员之间缺乏最基本的了解，难免日后产生矛盾。

　　还有一些人认为，业主委员会就是一个权力机构，业主的问题都可以通过它解决。持这种意识的人又分化为两极，要么消极地接受业主委员会的“管理”，要么积极入选业委会，借此实现个人权欲或向开发商主张个人优惠待遇，更糟糕的是，后者利用前者怠于主张权益的心理，以个人意志代替管委会决议。目前就有一些小区的业主反映，他们小区的业委会主任私自掌控着管委会公章，小区的大小问题最后都要由他盖章说了算。而事实上，业主委员会仅是业主大会的一个执行机构，只能代表广大业主的利益执行业主的决议。

　　另外一些人则认为，既然业主委员会是替业主说话的，那么业主委员会成立的同时就意味着开发商麻烦的开始和原物业管理公司服务的终止，也因此，一些小区的业主委员会刚产生，便立刻炒掉原先的物业，然后又频繁更换物业管理公司，而小区居民迫切需要的合法利益却在这种极端的对抗中丧失了解决的最佳时机。

　　业主，蹒跚的维权路

　　一位不堪小区物业纠纷叨扰的业主这样对记者感叹：过去，我们与开发商斗，要求核准面积，要兑现承诺；后来，我们与物业公司斗，要提高服务，要完善设施建设；现在，我们与自己的业主委员会斗，要民主，要代表广大业主意向，其实，不就是为了维护自己的那点合法权益吗？可这维权的路，咋就那么难？

　　而舒可心却乐观地表示，其实，业主维权的道路并不都是坎坷。回头看看，中国人拥有自己的私有房产不过十几个年头，而在这短短的十几年时间里，业主从不知道什么是私有到组织起来利用集体的力量维护自己的合法权益，这种维权意识的进步是跨越性的。中国业主的维权行动，正逐步摆脱最初的暴民思想状态，朝着理性、专业、法制化的方向发展。将来，一个社区内最大的问题就是夫妻吵架的问题。

　　针对目前业主维权的困境，舒可心认为，等待立法解决时间太漫长，目前最好的解决办法是各小区自行制定监督制度，比如进行必要的事务公开，物业公司将其的服务状况公开，业主委员会将其代表业主进行的维权程序、事项公开，透明就不容易孳生问题。

　　（摘自《法律与生活》半月刊2003年11月下）

　　给业主委员会发工资

　　本刊记者 吕娟

　　秦兵，北京隆安律师事务所律师，从1998年起，耗时5年，写成《204条商品房买卖补充合同》和摘要本《67条买卖商品房最低要求合同》，其《204条商品房买卖补充合同》荣膺“2002十大关键词”之首，秦兵本人也被评为“2002年京城楼市十大有影响力人物”。2003年8月，本刊记者就业主委员会的问题对秦兵进行了采访。

　　《法律与生活》半月刊记者（以下简称“记”）：北京市有2000多个社区，很多社区为了最大程度地保护业主的权利，纷纷选举业主代表组织业主委员会，力求将分散的业主个人维权活动集中起来，你认为成立业主委员会必要吗？

　　秦兵（以下简称秦）：非常必要。一个社区成立，必须有业主委员会。而现在业主对业主委员会的重视还远远不够，都是把它当作一个临时性的机构。事实上，只要有社区，就应该有业主委员会，因为只要有房屋所有人，就一定有房屋的共有财产。基于此，业主委员会实际上的寿命要比公司还长，业主委员会的寿命可以达到70年。所以业主委员会甚至比居委会重要，因它涉及管理的财产相当巨大。

　　记：但是，近来常有业主反映，他们所在小区的业主委员会并没有真正解决业主的权益问题，有的因一己私怨与物业公司不断纠缠；有的业主委员会擅自更换物业公司甚至从中牟利、向业主收取费用？

　　秦：擅自更换物业公司还是小事，新的物业管理条例规定，业主委员会可以掌管业主的维修基金。而万一出现挪用或其他行为，业主的损失将是巨大的。现在看不出这个后果，因为房子都是新房子，但是10年8年以后，电梯、锅炉开始报废，楼面大面积脱落，这时候需要大量的维修基金。公用维修基金，不用就不用，一用就上百万，一栋楼如果维修了，可以安安全全用70年，假设没有维修，可能30年都用不到。

　　但是，目前我国的业主委员会在产生和行使职能上是比较混乱的。

　　记：产生混乱的原因是什么呢？

　　秦：原因很多。首先，业主委员会至今没有法律上的主体资格。新出台的物业管理条例只提及：业主委员会是业主大会的代表机构，但是业主委员会和业主大会谁是独立的法人并没有说，连最重要的主体资格、地位都没有提及，更不要说其议事规则、责任承担能力以及权限了。

　　其次，对业主委员会如何管理业主财产没有任何监督，甚至在出现问题后没有办法追究它的法律责任。前不久，我在上海碰到一个案子，上海一个小区的业主委员会主任挪用业主的维修基金几百万元炒股，后来赔了，业主和物业公司却没法告。告业主委员会，它不具备主体资格；告业主委员会主任，他说行使的是职务行为；追究他的刑事责任，刑法里根本没有这一条。

　　另外，业主对业委会的事不敏感，因为目前还没有出现业主委员会为害，或者业主委员会为害产生的危害后果还没有显现。其产生的危害后果同时是分散性的，每家每户的损失并不大，但合起来可能是一个天文数字。大多业主都不会因为自己这个小方格内的一点损失站出来向业主委员会质问，所有的业主抱的都是这样的想法，就给了业主委员会机会。假设一个小区内有5000户业主，有15个业主委员会委员，按照物业管理条例的多数决定原则，8个业主委员会委员就可以决定5000户业主的财产。所以，如果不对业主委员会的权限进行必要约束的话，其将出现的腐败将很严重，危害也将是极大的。

　　记：您认为导致业主委员会产生腐败或者可能产生腐败的根本原因在哪？

　　秦：我认为业主委员会目前存在的最大问题就是没有报酬。很多业委会成员刚开始纯粹出于公益心理，但当他渐渐意识到他们业委会十几个人就能掌管十几亿的财产，而同时他们的辛苦劳动所花费的时间精力金钱得不到应有的回报时，腐败苗头就会滋生。因此，我们不能指望每个人都像舒可心那样靠公益心来完成这项任务，而只能依靠制度。有些社区因为业委会的存在，每年取暖费能省一两百万元，从中抽取10%作为对业委会劳动的回报应该不成问题。

　　记：您认为在目前的情况下，对业主委员会的职权应如何规范呢？

　　秦：我认为必须有一个规范业主委员会职权的《业主委员会组织法》。这项立法可以仿效《村民委员会组织法》或者《居民委员会组织法》的形式，明确业主委员会的选举程序、报酬、维修基金的保管和民事、行政、刑事责任，必要时，还应当让检察院介入，提高业主委员会的内部治理能力。

　　（摘自《法律与生活》半月刊2003年11月下）