■记者马美菱报道

　　本报讯　物业服务市场化程度低、企业服务意识薄弱、维修不及时、收费行为不规范，而业委会的监督又往往不到位。这一系列导致业主对物业服务业整体满意度较低的问题，都将通过地方性法规的制订进行纠正。经过多年调研形成的《上海市物业管理若干规定（草案）》，日前正式提请市人大常委会会议审议。据悉，草案在遵守国务院相关条例的前提下，对事关广大业主生活质量的诸多问题做出了创制性规定。

　　街道办事处要参与管理

　　目前，一方面业主委员会出现滥用职权、挪用维修基金，甚至侵害业主利益的现象，另一方面，也存在着业主乱搭乱建、无故拖欠物业服务费等现象。

　　为了规范业主委员会的职能，草案明确，对物业管理企业服务行为的监督管理，由市和区（县）房地部门负责，其中，街道办事处的职责体现为，会同区（县）房地部门指导监督业主大会的成立及其日常运作，协助区（县）房地部门对物业服务进行监督管理，协调物业管理活动与社区管理中其他活动的关系。

　　单个业主投票权不超30％

　　为了保证业委会的正常运作，草案明确，街道办事处、乡镇人民政府应当会同区（县）房地部门成立筹备组，组织召开首次业主大会会议，并由首次业主大会会议依法选举产生业主委员会。草案还对业主在首次业主大会上的投票权确定方法作了具体规定：单个业主所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。

　　一届业主委员会任期3年

　　首次业主大会会议选出业主委员会后，业主委员会任期届满需要换届改选。但国务院的《物业管理条例》未明确业主委员会的任期。针对这些问题，草案明确，业主委员会任期一般为3年，任期届满的2个月前，应当向街道办事处或乡镇人民政府报告。

　　代表无权替其他业主作决定

　　本市有的物业小区规模较大，业主人数众多，以业主大会会议形式进行议事、表决的难度较大，议事成本过高。为了有利于提高业主大会议事决策的工作效率，草案明确，参加业主代表会议的代表无权代替其他业主作出投票决定，业主代表会议需要就具体事项作出表决的，必须由业主本人签署赞同、反对或弃权的书面意见。

　　不得随便更改住宅使用性质

　　草案明确规定，封闭住宅物业管理区域内的住宅和非沿街底层的住宅等，一律不得改变使用性质。

　　在严格限定不得改变使用性质范围的同时，草案还规定，可以改变使用性质的其它物业，应当符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护，以及安全使用房屋的规定。允许改变性质的区域范围，由区（县）规划部门提出，经区（县）政府审查同意后，报市规划局审批。

　　业主可优先使用小区停车库

　　住宅小区内配套建设的机动车停车位的归属和停车库维修养护经费问题，已成为人们关心的热点。

　　为了使住宅小区配套建设的停车库更好地为业主、使用人服务，草案明确了住宅小区内业主、使用人的优先使用权。归建设单位所有的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，不得对外转让；停车位有空闲的，经业主大会同意，建设单位才可以对外临时出租。